ביהמ"ש העליון ממליץ: תיקוני חקיקה בתמ"א 38

לפתחו של בית המשפט העליון הגיע לראשונה סכסוך של דיירים המעוניינים לחזק את המבנה בהתאם לתמ"א 38. דיירי בניין בחיפה עתרו לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בעניין פסק דינה של המפקחת על המקרקעין באזור חיפה, אשר דחתה את בקשתם לכפות את הפרויקט על שני דיירים שהתנגדו לו בטרם יחלו בהליכים להוצאת היתר בנייה. המפקחת קבעה, כי רק לאחר קבלת היתר בנייה תוכל לדון בבקשה. ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בחיפה נדחה גם הוא.

בית המשפט העליון הבין את הפרקטיקה שהמחוקק לא השכיל להבין מלכתחילה, ואבחן שישנם שני תהליכים מקבילים בעסקאות תמ"א 38: הקנייני והתכנוני, שבמצב החוקתי כיום הם אחד אחרי השני. ראשית מבצעים את התהליך התכנוני, ורק כשהוא הסתיים ויש היתר בנייה שעלותו מגיעה למאות אלפי שקלים, ניתן לפתור ולהשלים את התהליך הקנייני, תוך כדי פנייה למפקחת בתביעה לאישור התכנון על פי היתר הבנייה.

מעבר לכך, המצב החוקתי כיום אינו תומך בהקלות הכלולות בתמ"א, וההחלטות על הפחתת אחוז הסכמת הדיירים אינו מיושם בשטח. לפיכך, בית המשפט העליון הביע פליאה כיצד בחקיקה ותוכנית ממשלתית, המחוקק עצמו לא מתקן את החקיקה ובעשותו כך אינו מאפשר את יישום התוכנית.

בפסק הדין קרא בית המשפט העליון למחוקק לפעול לשנות את החקיקה הקיימת כך שתעניק מענה לכשלים הקיימים. כך למשל, יש לאפשר הגשת תביעה למפקחת על המקרקעין בשלב מוקדם יותר, והתקדמות עקב בצד אגודל של תכנון וקניין - כך תיווצר הגנה הן על מי שמשקיע כספו, והן על קניינם של סרבני תמ"א 38.

בית המשפט העליון הזכיר גם את הצעת החוק הפרטית של ח"כ זבולון אורלב, שמטרתה לפתור את הכשל הקיים כיום ועל פיה תתאפשר פנייה למפקחת בשלב "תוכנית הגשה" (תוכנית בנייה המצורפת לבקשה להיתר בנייה). כן הוזכרה פסיקת בית המשפט המחוזי, שבא להרגיע יזמים ובעלי דירות כי אם יפעלו בשוויון ובתום לב, לא תהיה עילה למפקח על הבתים המשותפים לדחות בקשה של רוב בעלי הדירות בבניין.

למרות שבית המשפט דחה את העתירה, קריאה של נימוקיו מעודדת, ונראה כי בתי המשפט ואף היועץ המשפטי לממשלה הפנימו את הבעייתיות בתמ"א 38 - רק שלצערנו המחוקק בוחר שלא לעסוק בפתרון הכשלים. רק פעילות חקיקתית שתתמודד עם ליבת הבעיה תאפשר את קידום התוכנית ותאפשר למגן אלפי בניינים מפני רעידות אדמה ולשפר את איכות החיים של תושבים רבים תוך הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש.

יש לציין שישנם עוד מחדלים ותיקונים נדרשים רבים, והגיע הזמן שהמחוקק יקים ועדה שתדון בתיקונים הנדרשים - וכך ניתן בזמן קצר מאוד לבצע מספר תיקוני חקיקה שיוציאו את עבודות החיזוק לביצוע בפועל.

הכותב הוא יו"ר צוות התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין.