פיצויי הפקעה: מע"מ לא משלמים פעמיים

שאלת החבות במע"מ והשלכתה על מחיר העסקה, בנסיבות בהן הקונה הוא שנושא בתשלום המע"מ, נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים. מהפסיקה עולה שלא מדובר רק בעניין טכני, וטוב יעשו הצדדים לעסקה אם ייקחו בחשבון את ההשלכות שיש לכך על מחיר העסקה

קרקע הופקעה מאדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, על-ידי עיריית ירושלים. לפי חוק מע"מ, הפקעת קרקע שכנגדה משולמים פיצויים, חייבת במע"מ בתור "עסקת אקראי במקרקעין". בנוסף, לפי תקנה 6ב לתקנות מע"מ, במקרה זה חובת הדיווח ותשלום המס בגין ההפקעה מוטלים על כתפי הקונה (היינו, הגורם המפקיע).

כידוע, כאשר מוטלת חבות במע"מ על מכירתו של נכס או על מתן שירות, דואג העוסק (המוכר) לגלגל את נטל המס על כתפי הקונה, וזאת בין אם המע"מ כבר כלול במחיר העסקה (ואז יש לחלצו מהמחיר) ובין אם הצדדים לעסקה קבעו ביניהם כי למחיר העסקה המוסכם יתווסף מע"מ כדין. כאשר חובת תשלום המע"מ מוטלת על הקונה והצדדים סיכמו ביניהם כי מחיר העסקה אינו כולל מע"מ, נשאלת השאלה, האם מרכיב המע"מ ישולם פעמיים על ידי הקונה, פעם אחת למוכר ופעם שנייה לרשויות מע"מ?

שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים. באותו מקרה, סוכם בין העירייה לבעלי הקרקע על תשלום פיצויים ראויים בגין ההפקעה. גובה הפיצויים נקבע על ידי שמאי מוסכם, שקבע כי סכום הפיצויים "אינו כולל מע"מ". העירייה שילמה לבעלי הקרקע את הפיצוי המוסכם, ובמקביל שילמה את סכום המע"מ החל בעסקה כמצוות תקנה 6ב.

בעלי הקרקע טענו בתביעה שהגישו נגד העירייה, כי אדם שמקרקעיו הופקעו זכאי לקבל מן הרשות פיצוי לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי, היינו, שווי כולל מע"מ, באופן שיעמיד אותו במצב זהה למקרה בו הקרקע הייתה נמכרת שלא במסגרת הליכי הפקעה, ועל מנת שיוכל לרכוש קרקע חלופית תחת הקרקע המופקעת.

עקרון פיסקאלי מול עקרון כלכלי

העירייה טענה כי יש לפרש את האמירה "לא כולל מע"מ" בפסיקת השמאי כך שהמע"מ בו מחויבת העירייה בעסקה לא ייכלל בסכום הפיצויים המשולם לבעלים, אחרת תימצא העירייה לוקה פעמיים: פעם אחת תשלם מע"מ לרשויות, כמצוות חוק מע"מ, ופעם נוספת תשלם מע"מ למוכר.

בסוגיה מורכבת זו, בה מתנגשים עקרונות פיסקאליים (זהותו של הנושא בנטל המס) עם עקרונות כלכליים (מתן פיצויים ריאליים), בחר בית המשפט לדחות את עמדת התובעים (בעלי הקרקע) וקבע, כי בחינת פסיקת השמאי המוסכם מובילה למסקנה שסכום הפיצויים נקבע במנותק מהשווי הריאלי של המקרקעין, כך שבעלי הקרקע אינם זכאים לתוספת מע"מ.

בית המשפט קבע כי הביטוי "ללא מע"מ" נועד להבהיר, שאם יחול מע"מ על הקונה, הקונה יצטרך לשלם בנוסף לפיצויים גם מע"מ, והקונה לא יוכל לטעון כי יש לחלץ את המע"מ מסכום הפיצויים ולתת למוכרים רק את היתרה (ע"א 1651/08, פס"ד בעניין צביון).