האירועים הגדולים במיסוי מקרקעין של שנת 2010

שטף פסקי דין ותיקוני חקיקה מתחום מס השבח, מס רכישה, מע"מ ומס הכנסה, אך המהפכה עוד לפנינו עם הצעת חוק ההסדרים ל-2011-2012

תיקון שומה בעסקת קומבינציה: בעניין רות כספי (ע"א 7759/07) ביקשו צדדים לעסקת קומבינציה לתקן את שווי המכירה בעסקה לאור סכומים נוספים ששולמו לצורך השלמת הבנייה בעקבות קריסת הקבלן. בית המשפט העליון קבע, כי התיקון המבוקש אינו בגדר העילות המנויות בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן לא ניתן לתקן את השומה. כפועל יוצא, התשלומים ששולמו על-ידי רוכשי הדירות יותרו בניכוי רק בשומת המכירה העתידית של דירותיהם.

המרת חיוב במס בפטור: בעניין אייל עזר (ו"ע 9094/08) ביקש הנישום לתקן את שומת מס השבח שהוצאה לו בגין מכירת דירתו ולהמיר את החיוב במס בפטור ממס. ועדת הערר קבעה, כי טעות הנישום נופלת לגדר המונח "טעות" בסעיף 85(3) לחוק, ואפשרה לו לבקש פטור במסגרת תיקון השומה.

חבות במס במכירת דירת מגורים בגין מרכיב זכויות הבנייה: בעניין שרה ליאור (ע"א 9152/08) מכר נישום דירה מבלי שידע כי קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות. בית המשפט העליון קבע, כי המבחן הראוי לקביעת השפעתן של זכויות הבנייה על התמורה לפי סעיף 49ז לחוק הינו מבחן אובייקטיבי, ואין חשיבות לאי ידיעת הצדדים.

אי ניכוי פחת בחישוב מס: סכום ה"פחת" מוגדר בסעיף 47 לחוק כסכום הפחת שנוכה בפועל בגין הנכס, וכן "סכומים הניתנים לניכוי" לפי סעיף 21 לפקודה. בעניין לילי שמשון (ו"ע 1005/09) קבעה ועדת הערר באותן נסיבות כי למרות שהנישום לא ביקש לנכות את הפחת בגין נכס המקרקעין לפי הפקודה, אין להפחית את סכום הפחת מ"שווי הרכישה" בעת מכירת הנכס.

פיצול עסקאות במיסוי מקרקעין: בעניין בני ויינר (ע"א 204/07) פוצלה עסקה לרכישת קרקע והזמנת שרותי בנייה בנפרד. נקבע כי מכלול הנסיבות (העובדה שההסכמים נחתמו באותו יום ויש ביניהם תלות; העובדה שהצדדים להסכמים זהים ויש ביניהם קירבה של חברה ובעל שליטה) מוביל למסקנה, כי מדובר בעסקה אחת במסגרתה רכשה החברה את הנכס כולו ומכרה דירות מוגמרות לבעל השליטה. יצוין כי למסקנה שונה הגיע בית המשפט העליון בעניין עמוס גולן (ע"א 5332/08, 16.8.10). באותו עניין התקשרו המערערים בהסכמי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל לרכישת מגרשים במסגרת הרחבת המושב. בנוסף, חתמו המערערים על הסכם בנייה ופיתוח עם קבלן שהתקשר עם המושב בהסכם עקרונות לתכנון, בנייה ושיווק הדירות שייבנו. כאן נקבע כי הקבלן לא רכש זכות במקרקעין מהמושב ולכן לא יכול היה למכור זכויות במקרקעין למערערים.

פיצול התמורה במיסוי מקרקעין: בעניין וילאר נכסים בע"מ (ע"א 6340/08) נדון הסכם שנחתם בין בעלים של מקרקעין לבין חברת עמידר. בשלב מאוחר יותר רכשה המערערת, אחת מבעלי המקרקעין, את זכויותיהם של שאר השותפים במקרקעין וכן את זכויותיהם הנובעות מההסכם עם עמידר, כאשר לגבי ההסכם האחרון נטענה הטענה שאינו בגדר רכישת "זכות במקרקעין". בית המשפט קבע כי התוכן הכלכלי של העסקה הוא מכירת הבעלות כולה במקרקעין, ולכן לא ניתן לפצל את שווי הזכויות הנובעות מההסכם עם עמידר משווי המקרקעין הנרכשים.

אי הכרה בנאמנות במקרקעין: בעניין נדבך לנדל"ן והשקעות בע"מ (ע"א 8116/08), חברה רכשה בנאמנות דירה עבור המערערת ובנוסף חתמה עבורה על הסכם למתן שירותי בנייה. בית המשפט העליון לא הכיר בנאמנות לאור העובדה שהסכם הנאמנות נחתם לאחר שהחברה רכשה את המקרקעין. בנוסף קבע, כי שני ההסכמים מהווים עסקה אחת ולכן החיוב במס רכישה יהיה לפי שווי דירה בנויה.

תיאום הוצאות השבחה: סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע רשימת הוצאות המותרות בניכוי מהשבח. סעיף 47 לחוק קובע כי יש לתאם הוצאות אלו, כדי לנטרל את הרווח האינפלציוני וכדי להביא למיסוי אמיתי של השבח הריאלי. כאשר מדובר בבניין חדש הנבנה על קרקע פנויה המידוד יהיה לפי "גמר ההשבחה", היינו לפי מדד היום שבו תמו שני שלישים מתקופת הבנייה. בעניין בנק קונטיננטל (ע"א 2343/05) נקבע, כי בנסיבות בהן הבנייה נמשכה זמן רב ורוב ההוצאות הוצאו בסוף תקופת הבנייה, יש למדד את ההוצאות מיום הוצאתן בפועל.

החזר מס רכישה במקרה של אי מימוש אופציה להארכת תקופת חכירה: בעניין בזק (ע"א 10846/06) פירש בית המשפט העליון את סעיף 102 לחוק (השבת מס בביטול עסקה) באופן המאפשר השבת מס ששולם בגין עסקת חכירה הכוללת אופציה, במקרה בו האופציה לא מומשה, וזאת כאשר משך תקופת החכירה בפועל אינה עולה כדי "זכות במקרקעין" לפי סעיף 1 לחוק.

מע"מ על פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: בעניין ב.מ. כפריס (ע"א 8863/07) קבע בית המשפט העליון, כי אין לראות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה משום פיצוי בגין עסקת מכר החייב בתשלום מע"מ.

תיקוני חקיקה והוראות מקצועיות

תקנה 27א לתקנות מיסוי מקרקעין והוראת ביצוע 6/2010: תקנה 27א לתקנות מס רכישה, שפורסמה במארס 2010, קובעת כי כאשר מדובר בשרשרת פירוקים של אשכול תאגידי ישולם מס רכישה רק בגין הפירוק הראשון, ובלבד שלא חלפו שישה חודשים ממועד הפירוק הראשון ועד להעברה האחרונה. זאת ללא קשר ליום רכישת המקרקעין על-ידי האיגוד הראשון או לכך שבוצעה העברה ליחיד בסוף התהליך. ראו לעניין זה גם הוראת ביצוע 6/2010.

הצעת חוק ההסדרים: ביום 18.10.2010 פורסמה הצעת חוק ההסדרים, העוסקת בין היתר במיסוי קבוצות רכישה; בניכוי במקור של מס השבח; בשינויים בהגדרת "יום המכירה" ועוד. נראה כי חוק ההסדרים בנוסחו הסופי לא יכלול את מרבית הנושאים הכלולים בהצעה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 67) תשע"א-2010: התיקון עוסק בהוספת חלופה נוספת לתקרת השווי לצורך קבלת פטור בפינוי בינוי, שהיא שווי של דירת מגורים במתחם הפינוי בינוי ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר. בנוסף, הפטור ממס בפינוי בינוי יחול גם במקרה שהמוכר רכש בכספי התמורה, תוך שנה לפני או אחרי המכירה, זכות למגורים בבית אבות, ומלאו לו ולבת זוגו 60 שנה, או שאחד מהם היה זקוקה לשירותי סעד. בתחולה על מי שמכר את זכויותיו החל מיום 1.1.10.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 68) תשע"א-2010: בתיקון זה נוספה הוראה מקילה לעניין מכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, לפיה אם המכירה מותנית בתנאי מתלה או שמדובר במכירה של אופציה לרכישת הזכות, יידחה יום המכירה עד למועד קיום התנאי או מימוש האופציה או מתן שירותי הבנייה, לפי המוקדם, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל בתוך 30 יום מההסכם. כן נקבע, כי הוראות הפרק העוסק בתמ"א 38 יחולו על מכירת זכות הנמכרת בתקופה שבין ה-18.5.05 ועד ה-31.12.2016.

צרו איתנו קשר *5988