בימים אלה ניתן פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בנצרת בתביעת רונידן חברה לבנין נגד מנהל מס שבח נצרת, אשר בחן מחדש את סוגיית קביעת השווי. במקרה זה רכשה רונידן נכס 11 חודשים לפני המכירה בעקבות זכייה במכרז מנהל מקרקעי ישראל. רונידן שילמה תמורת הנכס 400 אלף שקלים בקירוב, ובתוך שנה, מכרה אותו, לפי הדיווח תמורת סכום שהיה גבוה ב-20% בקירוב - 480 אלף שקלים. מנהל מיסוי מקרקעין העריך את שווי המכירה לפי עסקאות דומות בכ-1.4 מיליון שקלים, אם כי בקרקע פרטית, ועל הפרש שווי זה התנהל הערר.
נימוקי בית המשפט לדחיית הערר, התבסס גם על הפרש השווי העצום, כמסמן קיום עסקה שלא בתום לב, שאינה מאפשרת לקבל את התמורה הנקובה, ובעקבות כך אף הטיל את הוכחת הסתירה של שומת המנהל על העוררת, שלא הרימה אותו, משלא הביאה חוות דעת שמאית לסתור אותה. ובכך למעשה נגזר דינה לדחיית הערר.
עם זאת, ועדת הערר התייחסה (כנראה בשל הרכישה מממ"י) גם להפרשי השווי של קרקע מינהל, לעומת קרקע פרטית, וקבעה שלמדינה יש אינטרסים אחרים שאינם בהכרח מסחריים בקביעת מחירי קרקע, שאינם מחירי שוק.
בכל הכבוד הראוי במיוחד בנסיבות הספציפיות, דעתנו שונה מדעת ועדת הערר. דווקא הנסיבות הנוכחיות ממחישות את האבסורד. לא ברור, למשל, כיצד השימוש בעסקת הרכישה הספציפית כעסקה להשוואה אינו תקף. האמירה על שיקולי המדינה הלא מסחריים כאמירה כללית שאיננה נעוצה במקרקעין הספציפיים, עומדת בסתירה לעמדת ממ"י ופסיקת בתי המשפט (טוגנדרייך) בשאלת היות המדינה עוסק לצרכי מע"מ בגביית מע"מ על קרקעותיה, בה נקבע שהמדינה משתדלת להשיא מחירים.
דווקא ברכישה מידי ממ"י במכרז, ולאור חזקת הכשרות של ממ"י, לכאורה, נדמה שהנטל בנסיבות אלה צריך היה להיות מוטל על מנהל מס שבח, למניעת סיכוי שכל התמורה מהעסקה תועבר לתשלומי מיסים. מנהל מס שבח, הוא שהיה צריך לשאול את עצמו האם תיתכן עלייה בשיעור 350% בפרק זמן כה קצר. מנהל מס שבח, הוא שהיה צריך בצאתו נגד השומה ולבדוק אם במקרה ספציפי זה ניתנה הנחה מיוחדת.
כמו כן ייתכן ובנסיבות העניין, כדי למנוע מס שבח מיותר אצל מי שלא הרוויח אותו, יש מקום לפתוח את שומת מס הרכישה ולטעון לפי ד"נ דנקנר, לשווי רכישה גבוה יותר שהוא שווי השוק. בנסיבות אלה, גם אם שולם לממ"י תשלום נמוך יותר, אז שווי הרכישה הן לצרכי מס הרכישה והן לצרכי מס השבח צריך להיות לפי שווי השוק. בנסיבות אלה הייתה נמנעת הטלת מס שבח שאינה מעוררת נוחות בנסיבות העניין.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
