בעל וילה במערב רמת השרון (רחוב ז'בוטינסקי 16) ביקש לברר, לפני שהעמיד ביתו למכירה, את גובה היטל השבחה שיהיה עליו לשלם בעת מכירת הנכס. הווילה היא בית מגורים ששטחו 270 מ"ר בנויים וניצב על מגרש ששטח דונם.
הוועדה המקומית הוציאה שומה שהעריכה את ההשבחה, בגובה 915 אלף שקלים. אז פנה בעל הנכס לשמאי מטעמו שהכין שומה אחרת, שבה אמד את ההשבחה ב-135 אלף שקלים בלבד. בדיון שנערך אצל השמאית המכריעה נורית ג'רבי היא קבעה סכום אחר. למרבה הפתעתו של בעל הנכס, מסקנתה של ג'רבי היתה שההשבחה מגיעה למיליון שקלים ו-370 אלף. כלומר - פער בגובה כמעט 450 אלף יותר מהסכום שדרשה הוועדה המקומית.
בחינה מדוקדקת של החלטת השמאית המכריעה מגלה, כי למרות התוצאה הסופית הגבוהה כל כך מהשומה שהכין שמאי הוועדה, הרי שבנקודה אחת קיבלה השמאית המכריעה את עמדת בעל הנכס. ג'רבי קיבלה את העמדה בנוגע להשבחה הנובעת מתכנית משנת 1980, אשר התירה בניית מרתפים, ומצאה שלאור מגבלות שהטילה, אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית זו.
סמכות הוועדה
עם זאת, לגבי תוכניות מאוחרות יותר שהתירו לבנות עליית גג, פרגולה, בריכת שחיה ושטחי בניה נוספים, קבעה השמאית שההשבחה גבוהה באופן ניכר מהדרישה שדרשה ממנו הוועדה המקומית.
חיובי היטלי השבחה מוסדרים כיום לפי הליך שנקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה. בעוד שבעבר ניתן היה להגיע להסכמות בין שמאי הוועדה לבעלים, הרי שכיום פרשנות הרשויות היא שהחוק אינו מאפשר הסכמות ולפיכך כל ערעור מופנה לדיון בפני שמאי מכריע ששומתו קובעת. השמאי המכריע בוחן הנתונים באופן אובייקטיבי, שומע את טיעוני הצדדים, אינו מחויב לקבל את עמדת מי מהצדדים ויכול להסתמך על נתונים שאסף באופן עצמאי. השמאי גם אינו מוגבל בקביעת סכום בטווח המחלוקת. כאן המקום להעיר כי במקרה שבו גילה שמאי מכריע נתון שלא היה ידוע לצדדים ויש לו השפעה על ההכרעה, על השמאי לאפשר לצדדים להתייחס לנתון החדש.
תיקון 84 לחוק יצר מצב שבו בעלי קרקע צריכים לבחון היטב את הנתונים לפני קבלת החלטה על ערעור. הנטייה לערער על כל סכום מתוך הנחה שבכל מקרה ניתן להפחית מהשומה, היא נחלת העבר. עם זאת בהחלט כדאי לבחון בעין מקצועית ואחראית את דרישת הוועדה שכן ידועים מקרים רבים שבהם ניתן להפחית הדרישה באופן מהותי.
לסיום נעיר שמדובר במקרה יוצא דופן, שבו כתוצאה מערעור על חיוב, מצא את עצמו המערער משלם מאות אלפי שקלים יותר מהדרישה. כמו כן, למרות שההכרעה במקרה ברמת השרון, הייתה שעל הבעלים לשלם מאות אלפי שקלים יותר ממה שדרשה הוועדה, קיימת שאלה עקרונית, האם יש לוועדה סמכות לגבות היטל מעבר לסכום שביקשה בשובר המקורי.
עדי צביקל ויצחק שפיגל. הכותבים חברי לשכת השמאים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
