פטור ממע"מ גם לנדל"ניסט

לא בכל המקרים שבהם אדם פרטי מוכר לקבוצה מסווגת העסקה כמכירה ל"קבוצת רכישה" כהגדרתה בחוק, ובנוסף לטעמנו, קיימים מקרים שבהם חרף הכניסה להגדרת עסקת אקראי במע"מ תהיה זו עסקה פטורה כך שלא תקום חבות במע"מ. אולם לא בכך תעסוק רשימתנו זו.

אחת השאלות המתעוררות ביחס ליישומו של החוק היא במקרה שבו אחד מחברי הקבוצה עוסק במקרקעין. בראש ובראשונה, יש להבדיל בין מקרה שבו העוסק רכש את הקרקע כאזרח ואדם פרטי לבין מקרה שבו העוסק רכש את הקרקע כעוסק בתחום ובמסגרת עסקי הנדל"ן שלו (ר' לדוגמה עניין דרור פירר). אם הרכישה הייתה כאדם פרטי, יהיה דינו של אותו עוסק כדינם של יתר חברי הקבוצה הפרטיים.

יורדים מדרך המלך

לעומת זאת, אם הרוכש רכש את הקרקע כעוסק, ברור שלא נכנסים בדרך המלך לאחת משתי החלופות הראשונות להגדרת עסקה, אלא המדובר בעסקת אקראי.

עם זאת, במקרה זה מחד חלה על המקרה ההגדרה השנייה לעסקת אקראי - רכישה בידי עוסק ממי שאינו עוסק ברכישת מקרקעין. מאידך, אף ההגדרה השלישית החדשה לעסקת אקראי- מכירה לקבוצת רכישה, קיימת תחולה במקרה זה.

השוני בנפקות המעשית הינו שבעוד בחלופה השנייה החבות במס היא על הרוכש-העוסק, בחלופה החדשה החבות במס הינה על המוכר. כמו כן יש לזכור כי סעיף 21 המתוקן לחוק, אוסר להעביר את החבות לרוכש בעסקאות שחלה עליהן ההגדרה השלישית.

החלופה העדיפה

על אף האמור לעיל, עמדתנו היא שבעסקאות מעין אלה, כאשר חלה בנפרד החלופה השנייה, יכול הקבלן הרוכש להוציא חשבונית עצמית ולקזז את המע"מ הגלום בה באופן עצמאי.

עם זאת ידוע לנו כי רשויות המס רואות בחשבונית עסקת האקראי, שיוציא המוכר כמסמך אחר המאפשר ניכוי מס תשומות בידי הקבלן. לטעמנו, עדיין השימוש בחלופה השנייה עדיף כיוון שמבוצע עצמאית, ללא תזרים מזומנים כלל ומפשט את ההליכים הקשורים לעסקה.