מס על אופציה להמשך חכירה

מזה זמן מה ששומעים על מאבק חוכרי קרקעות מעיריית ת"א בדרישת העיריה לקבל מהחוכרים תשלומים בגובה מיליוני שקלים כתנאי להארכת תקופת החכירה שהסתיימה. למאבק זה היבט מיסויי שמשמעותו הכספית תוספת 5% מגובה התשלום לעירייה, כתשלום מס רכישה לאוצר המדינה

בחוזי חכירה לדורות, הן של מינהל מקרקעי ישראל והן של עיריית ת"א, ניתנה על פי רוב אופציה להאריך את החכירה ב-49 שנים נוספת. נשאלת השאלה האם חוכר שניצל את זכותו לחידוש החכירה חייב בתשלום מס רכישה, וכפועל יוצא - מה דינה של אופציה שהתנאים למימושה אינם ידועים.

ועדות הערר קבעו בשנים האחרונות כי הארכת חכירה לתקופה נוספת מכוח אופציה שהוקנתה לחוכר בהסכם החכירה המקורי, אינה מהווה עסקה החייבת בתשלום מס רכישה נוסף (עמ"ש 761/96 ויויאן קינן; וע 4650-07-09 נ. פלדמן ובנו בע"מ; וע 1204/04 עיריית תל אביב ואחרים) וזאת כאשר תנאי ההסכם החדש אינם מוסיפים לחוכר זכויות נוספות על אלה שהיו לו במסגרת ההסכם המקורי.

על שני פסקי הדין האחרונים הוגש ערעור לבית המשפט העליון וטרם ניתנה בהם הכרעה. עמדת המדינה היא שמימוש אופציה שניתנה במסגרת חוזה חכירה לדורות, כמוהו ככל מימוש אופציה, דהיינו מדובר בעסקה עצמאית החייבת בתשלום מס רכישה מלא בגין רכישת חכירה לתקופה הנוספת.

בימים אלה ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין וע 44565-02-11 שמי - בר מקרקעין 1993 בע"מ, הדומה יותר לעמדת המדינה.

במקרה זה, רכש העורר בשנת 1993 זכויות חכירה שפקיעתן היתה מיועדת לעוד 18 שנים, עם אופציה להארכה שהעורר ניצל את וחידש. ועדת הערר פסקה כי ב-1993 רכש העורר זכויות ל-18 שנים בלבד ובגינן שילם מס רכישה ועל כן בעת מימוש האופציה והארכת תקופת החכירה ל 49 שנים נוספות עליו לשלם שוב מס רכישה.

פסק דין זה, כמו גם קבלת עמדת המדינה, ןלפיה יש לשלם מס רכישה מלא בעת מימוש האופציה, תומכים לדעתנו בגישה שהבענו בעניין בוע 1086/04 ר. רוזנברג אחזקות בע"מ. באותו מקרה נדונה מכירת יתרה של תקופת חכירה הקצרה מ-25 שנים עם אופציה להארכה. עמדתנו היתה שאופציה זו חסרת ערך כלכלי באשר תנאיה לא ידועים ומשכך אין לראות במכירתה משום "מכירת זכות במקרקעין" אלא לכל היותר זכות קדימה לחוכר.

בית המשפט המחוזי, כמו גם בית המשפט העליון (ע"א 10008/07) לא דן בטענה זו לגופה, ודחה את הערר על בסיס התיישנות השומה. נראה כי עמדת העירייה בסוגית גובה דמי החכירה אותם היא דורשת היום, מדגימה את נכונותה הכלכלית של טענה זו.

הכותבים ממשרד זיו שרון ושות' וממשרד אלתר עורכי דין