כינוס הנכסים התעכב בגלל חוב

עקב חוב קודם בגין מס שבח סירבה רשות המסים להנפיק אישור לטאבו הדרוש להשלמת הליך כינוס נכסים. כונס הנכסים עתר לבית המשפט, אך תביעתו נדחתה.

משכנתא הינה בטוחה אשר באמצעותה משועבד נכס מקרקעין לטובת מלווה, לצורך הבטחת החזר ההלוואה.

רישומה של המשכנתא במרשם המקרקעין מעניק למלווה כוח ליזום הליך של מימוש הנכס המשועבד, לצורך פרעון ההלוואה, זאת בעת שהלווה אינו עומד בהחזריה. המשכנתא אף מעניקה למלווה יתרון וקדימות על פני נושים נוספים של הלווה

מימוש המשכנתא על-ידי המלווה נעשה באמצעות הליך הוצאה לפועל, במסגרתו ממונה כונס נכסים, אשר פועל לבחינת שווי הנכס (באמצעות שמאי מקרקעין), מפרסם "הזמנה להציע הצעות" בעיתונים ומקיים "התמחרות" בין הרוכשים הפוטנציאליים, והכול על מנת למקסם את תמורת המכר.

אלא שלעיתים נתקל כונס הנכסים בקשיים בהשלמת מלאכת המימוש.

בית משפט השלום בתל-אביב דן לאחרונה בערעור שהגיש כונס נכסים על החלטת ראש ההוצאה לפועל בתיק כינוס נכסים (רע"צ 18442-11-12, 3.4.13).

כונס הנכסים מונה למימוש דירה של שני חייבים ולאחר שביצע את פעולות המימוש ואיתר רוכשים טובים לנכס, פנה לקבלת אישור מס שבח הדרוש לרישום הזכויות על שם הרוכשים בטאבו. אלא שרשות המסים סירבה להעניק לו את האישור המבוקש, בטענה כי קיים חוב ברשומותיה.

כונס הנכסים עתר תחילה לראש ההוצאה לפועל בבקשה שיורה לרשות המסים להנפיק את האישור הדרוש, ומשזה דחה את בקשתו, ערער לבית משפט השלום.

במהלך ההליך המשפטי התברר כי החוב הרשום ברשות המסים, הינו חובו של הבעלים הראשון של הדירה אשר מכר לחייבים את הדירה בעבר. בשל החוב לא ניתן גם בעבר אישור רשות המסים לטאבו, ולכן לא הושלם רישום הזכויות בטאבו על שם החייבים, אלא נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלבד.

כונס הנכסים טען כי לחייבים יש מספר נושים, ואילו רשות המסים איננה אחת מהם (שכן כאמור החוב לרשות המסים אינו חוב של החייבים), ולכן, אם ישולם חוב העבר לרשות המסים, יהווה הדבר העדפה אסורה של רשות המסים על פני נושים של החייבים, ובמיוחד על פני הבנק הממשכן שלטובתו רשום שיעבוד (ולו מעמד מיוחד של "נושה מובטח").

מנגד, רשות המסים טענה כי היא איננה נושה של החייבים, ולכן הטענה כאילו תתקיים העדפת נושים איננה רלוונטית. עם זאת, רשות המסים טענה כי לחייבים לא קיימת זכות קניינית בדירה, משום שהזכויות טרם נרשמו על שמם, ולכן כונס הנכסים הפועל "בנעלי החייבים" לא יכול להעניק לרוכשי הדירה זכויות קנייניות, אלא רק לאחר שיפעל לסילוק החוב ההיסטורי וירשום את הזכויות בדירה על שם החייבים.

בית משפט השלום מצא להעדיף את עמדת רשות המסים על פני עמדתו של כונס הנכסים, ודחה את הערעור.

בית המשפט הפנה לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי לא יינתן אישור להעברת הזכויות כל עוד קיים חוב שלא הוסדר, וזאת אף אם אין מדובר בחוב של המוכר אלא בחוב של בעלים קודמים.

בית המשפט הוסיף וקבע כי כונס הנכסים אחראי באופן אישי לביצוע העברת הזכויות על שם הרוכשים, לאחר שיפעל לסילוק החוב לרשות המסים (ולשם כך רשאי הוא לתבוע את מי שמכר לחייבים בעבר את הדירה ויצר את החוב לרשות המסים).

עוד הבהיר בית המשפט כי במסגרת תפקידו, על כונס נכסים לוודא טרם מכירת הנכס את המצב הרישומי וקיומם של חובות העבר ולמצוא דרך להסדירם, כפי שמחויב כל מוכר של נכס הפועל בעצמו ולא על-ידי כונס נכסים.

נמצאנו למדים כי כונס הנכסים, ככל מוכר אחר של נכס מקרקעין, אחראי לבירור וסילוק החובות הרובצים על הנכס והעברתו "נקי" לידי רוכשיו.

* הכותב, מומחה במקרקעין, הוא בעל משרד עורכי דין מרמת-גן.