בנייה רוויה: מה יקרה למחירי שטחי המשרדים בתל-אביב?

החששות מפני עודף שטחי משרדים בתל אביב רבתי מקבלים משנה תוקף כשמשווים את נתוני העיר לאלו של ערים אחרות בעולם. השוואה בינלאומית שערכה חברת מאן נכסים ביקשה לבדוק עד כמה ההיצע הקיים משמש כבר היום את האוכלוסייה ואת העובדים שמגיעים לעבודה באזור.

תוצאות הבדיקה מעידות על כך שתל אביב, שהיא קטנה בשטחה, במספר תושביה ובהיקף האנשים שעובדים בתחומה יום-יום בהשוואה לערים אחרות בעולם, נמצאת כמעט בראש הטבלה ביחס בין מ"ר בנוי למשרדים לבין מספר המועסקים - כלומר יש בה כבר די הרבה מטרים של משרדים לעומת מספר התושבים. ביחס שבין שטח המשרדים למספר המועסקים תל אביב שנייה רק לפריז, שם היחס גבוה יותר, ושתיהן עוקפות בהפרשים ניכרים ערים מרכזיות אחרות באירופה.

על פי הנתונים, בראש הטבלה ממוקמת כאמור בירת צרפת שבה היצע משרדים בהיקף של 26.279 מיליון מ"ר וכ-1.9 מיליון מועסקים. היחס שבין שטחי המשרדים הקיימים לתושב עומד על 11.5 והיחס שבין היצע המשרדים לעומת המועסקים בעיר עומד על 13.7. במקום השני ממוקמת כאמור תל אביב עם 4.5 מיליון מ"ר של משרדים המשרתים אוכלוסיית מועסקים בהיקף 395 אלף איש - יחס של 11.4 מ"ר לכל מועסק.

גם בפרמטר מספר התושבים בעיר, תל אביב דומה לפריז: בתל אביב 405 אלף תושבים, כלומר יחס של 11.1 מ"ר משרדים לכל תושב.

את המקום השלישי תופסת ברלין, שם מדובר על כ-17.85 מיליון מ"ר למשרדים המשרתים כ-1.77 מיליון מועסקים בעיר שאוכלוסייתה עומדת על כ-3.47 מיליון איש. יחס מ"ר למועסק בעיר על פי הבדיקה עומד על 10.1 מ"ר והיחס בין מספר תושבי העיר לעומת שטח המשרדים צונח ל-5.1 מ"ר לנפש.

בהמשך הטבלה ממוקמות לונדון, דבלין, מדריד, דובאי וורשה, שנמצאות הרחק מאחור בהשוואה לשלוש הערים הראשונות בטבלה, והפער עומד על בין 7.5 מ"ר למועסק בלונדון ועד 3.2 מ"ר למועסק בוורשה.

"לא מסתכלים על סקרים"

"לאחר כל היקפי ההיצע שהולכים לצאת לשוק בקרוב", מסבירים בחברת הייעוץ מאן נכסים, "אם לא ייעשה שינוי בעיר תל אביב ובהיצע המשרדים הקיים, המספרים יגררו אותה כלפי מטה". ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, אומר כי היחס הסביר בין מספר המועסקים לשטח המשרדים בעיר צריך לעמוד על 5-7 מ"ר משרדים למועסק. "זה היעד שכל עיר כדאי שתשאף אליו. בערים שבהן העלה הסקר תוצאות גבוהות יותר כבר הבינו שצריך לעשות משהו בנידון. בפריז ובברלין למשל מתייחסים לנתונים הללו, ופועלים להשמשת הבניינים הישנים לייעודים אחרים, לופטים למשל, שבהם ניתן גם לגור וגם להפעיל משרד. בארץ יש ביקוש ללופטים אבל הם פועלים בצורה פיראטית".

מוקמל מוסיף שעל הגורמים הרלוונטיים לפעול כדי לגרום לחידוש העיר ולשיפוץ בנייני המשרדים הישנים. "בארץ, לא מסתכלים על סקרים אלא פועלים על פי אווירת השוק. העיריות מעדיפות להמשיך ולתת היתרים לבנייני משרדים, בעיקר מטעמי ארנונה, ולא חושבים רחוק יותר. בעלי הנכסים המניבים שבויים בידי העיריות, הם לא ישביחו את הבניין הישן ויש רבים שכבר לא יכולים להתרומם חזרה. לא פעם הם גם ממוקמים במקומות המשמשים בעיקר למגורים ולא במרכזי העסקים. אם ישכילו לבחון את שינוי הייעוד זה גם עשוי להוריד את הלחץ ממחירי הדירות בעיר, אבל המפתחות לשינוי נמצאים בידי העירייה".

לסיכום אומר מוקמל כי: "גם בפריז וגם בברלין הדבר השפיע על המחירים. אם לא יעשו דבר בתל אביב, אין לי ספק שהמצב הקיים יגרור ירידת מחירים בעתיד".

שכ"ד: המשרדים בת"א לא יקרים

הבדיקה שערכה מאן נכסים מתייחסת גם למחירי שכר הדירה הממוצעים בתחום המשרדים בערים אלו ולמעט העובדה שגם שם פריז נמצאת במקום הראשון, עם שכר דירה ממוצע בגובה 69.16 יורו למ"ר, בשאר הערים המצב שונה. המקום שני שייך דווקא למשרדי לונדון, שם עומד שכר הדירה הממוצע למ"ר על 60.82 יורו למ"ר ובמקום השלישי ניתן למצוא את דובאי עם שכר דירה חודשי בגובה 51.87 יורו למ"ר. בטבלה זו ממוקמת תל אביב במקום הלפני אחרון (מתוך שמונה), עם שכר דירה ממוצע של 23.23 יורו למ"ר לחודש. במקום האחרון אגב, נמצאת העיר ברלין עם שכר דירה ממוצע של 22 יורו למ"ר לחודש.

 יחס משרדים לתושבים