מחירי הדירות ממשיכים לעלות - השכירות דווקא יורדת

מדד גלובס-הומלס לחודש דצמבר: מחירי הדירות עולים והשכירות יורדת, מה שעלול לספק עוד הוכחה להתנפחות לא רציונלית של המחירים ■ בסיכום שנתי: בבאר שבע והדרום עלו המחירים ב-7.7%

מחירי הדירות ממשיכים לשמור על מגמה חיובית במרבית האזורים - בעוד מחירי השכירות מציגים מגמה של ירידות מחירים. כך עולה גם מהמחירים המבוקשים למכירה ולשכירות בחודש דצמבר בלוח הומלס. מי שעדיין מחפש סימני בועה, אולי צריך להתחיל משם.

רק לאחרונה כתב פה פרופ' יקיר פלסנר, לשעבר משנה לנגיד בנק ישראל, כי ניתוק מחירי הדירות ממחירי השכירות - המשקפים ביקוש אמיתי לדיור וכן את היכולת האמיתית לשלם את המחירים המבוקשים (אין בנק שנותן משכנתא לתשלום השכירות) יכול להעיד על מרכיב של ספקולציה במחירים. לפי שעה, כתב פלסנר, עדיין לא נוצר אותו פער מדאיג (ששוחק כמובן את התשואות מהשכרה). אולם נתוני משרד השיכון ונתוני לוח הומלס מראים כי הוא ממשיך לצמוח.

על פי נתוני משרד השיכון, מיולי 2009 ועד אוקטובר 2013 עלו מחירי הדירות בשיעור נומינלי של 49%, בעוד מחירי השכירות עלו בשיעור של 22%. לאור זאת, מדד מחירי הדיור ומדד מחירי השכירות, שנעו עד אמצע 2009 כמעט על אותו גרף, פתחו עד אמצע 2011 פער של 20% ("לטובת" מדד מחירי המכירה כמובן), פער שירד ל-15% ביולי 2012 אולם חזר לטפס - עד לרמת שיא של 23% באוקטובר האחרון. נכון לסוף הרבעון, על פי נתוני משרד השיכון, שכ"ד ממוצע עמד על 3,466 שקל לחודש, מול מחיר דירה ממוצעת של 1.26 מיליון שקל - מה שמגלם למשכירים תשואה ממוצעת של 3.3% ברוטו. ויחד עם זאת, כמובן שגם הריבית הנמוכה מספקת הסבר לאותו פער, בגלל המשכנתאות הזולות, ולא פחות חשוב מכך המחסור באלטרנטיבות השקעה שמייצרות תשואות דומות.

חגיגה בדרום

בסיכום שנתי, מרבית האזורים סיימו כאמור את 2013 עם עליות במחירי הדירות. במבחן הדירה הקלאסית, בת 4 חדרים, השיאנית בשנה האחרונה הייתה באר שבע (ואזור הדרום), עם עלייה של 7.7% במחיר המבוקש, כשאחריה תל אביב, שם עלו המחירים ב-6.9%. המחיר הממוצע המבוקש לדירת 4 חדרים בתל אביב (3.03 מיליון שקל), גבוה יותר מפי 4 מהמחיר המבוקש בדרום (684 אלף שקל).

מנגד, ארבעה אזורים סיימו את השנה עם ירידה במחיר המבוקש לדירת 4 חדרים. ברמת גן-גבעתיים מדובר על צלילה שנתית של 5% (שמעידה על הבידול והחוזק של תל אביב השכנה), בנתניה הם ירדו ביותר מ-2.5%, בחיפה ב-1.2% ופתח תקווה הסתפקה בירידה צנועה של פחות ממחצית האחוז.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים
 מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים

התשואה על חדרים
 התשואה על חדרים

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988