וויתור על זכות לדיור חלוף רק במפורש

אחד הסעיפים העיקריים בכל סוג של שטר משכנתא שבנק מחתים לווה הינו סעיף הקשור ליכולתו של הבנק לממש את הנכס ללא כל מניעה. ענין זה הינו קריטי ביותר עבור הבנק. אין לשכוח כי הבנק תמיד נמצא באיחור לגבי מחדל של הלווה. הבנק שיחרר כבר את כספי הלוואה, וככל שיש בעיה מצד הלווה שלא מחזיר את הלוואה, הרי אין לבנק דרך לעצור את התשלום כי זה כבר יצא מחשבונו.

מסתבר כי מימוש של נכס ממושכן אינו דבר קל וזאת, כשנוגע לדירת מגורים של הלווה. כל עוד הנכס הממושכן הינו נכס מסחרי, אין למחוקק ענין להתערב יתר על המידה ואין הגנות מיוחדות בנדון.

אך כשהנכס הממושכן הינו דירת מגורים של הלווה, יש למחוקק ענין לדאוג כי אותו לווה לא יישאר ללא קורת גג ובכך לא נוסיף על העוני ונעמיק את הפער בין השכבות.

יש מספר סעיפים בחוק ההוצאה לפועל שעוסקים בנושא של מתן הגנה ללווה שמממשים את המשכנתא בגין הנכס שלו. הסעיף הכי חשוב הינו סעיף 38 לחוק הוצאה לפועל אשר מתנה את מימוש הנכס לפרעון המשכנתא בכך שיועמד לרשות הלווה לדיור חלוף ללווה.

סעיף זה מהווה את אימת הבנקים למשכנתאות באשר אם הלווה לא ויתר באופן מפורש על זכותו לפי סעיף זה לדיור חלוף, אזיי הבנק יהיה מנוע מלממש את הנכס כל עוד לא העמידו לרשות הלווה דיור חלוף.

לכן כל הבנקים ללא יוצא מן הכלל מכניסים בשטרי המשכנתא שמחתימים את הלווה, סעיף שבו הלווה מסכים כי לא תהיה לו הגנה לפי סעיף האמור וכי הוא מוותר על זכותו זו.

לאחרונה בית המשפט העליון דן במשמעות של סעיף זה והדרך שבה לווה כלשהו יכול לוותר על זכותו לדיור חלוף ומסבתר שאין בחתימה על הסכם משכנתא שכולל תנאי של וויתור על זכות לדיור, כדי להסיק שאכן הלווה לא זכאי לדיור חלוף.

הענין התברר בפני הרכב השופטים מ, נאור, נ' הנדל, ד' זילברטל. במקרה דנן פלונית ובעלה לקחו משכנתא מבנק דיסקונט למשכנתאות לצורך מימון של רכישת דירה. בהסכם המשכנתא היה סעיף בזו הלשון:

"מצהיר בזה הלווה במפורש שהוראות סעיפים 38, 39 של חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז 1967, לא יחולו על הנכסים ו/או זכויות החכירה והלווה לא יהיה מוגן על פי הסעיפים הנ"ל. הלווה לא יהיה זכאי לדרוש כי יועמד לרשותו ולרשות בני משפחתו סדור חלוף, לא בדרך של המצאת דירה אחרת ולא בדרך של תשלום פיצויים ולא בכל דרך אחרת".

פלונית טענה כי לא הבינה את משמעות הפסיקה דנן ואיש לא הסביר לה על הזכות שיש לה על פי חוק הוצאה לפועל על דיור חלוף.

בית משפט לענייני משפחה, נעתר לתביעה של פלונית וקבע שאכן פלונית לא הבינה את משמעות הסעיף ואשר בבית משפט המחוזי ובדעת רוב נקבע כי זו היתממות מצד פלונית לטעון שלא הבינה את משמעות הסעיף הנ"ל ופסקו ברוב דעות שאכן ניתן לפנות את פלונית מהדירה ללא דיור חלוף. בבית המשפט העליון הסכימו לתת רשות ערעור ודנו בבקשת רשות ערעור כבערעור.

השופט הנדל שנתן את פסק הדין הפך את פסק הדין של בית המשפט המחוזי בקובעו כי לא הוכח שאכן פלונית ידעה על זכותה לדיור חלוף.

השופט הנדל קבע כי אין די בעובדה שוויתור על דיור חלוף קיים בהסכם המשכנתא שפלונית חתמה. הדין דורש כי "יובהר" ללווה באופן מפורש שזכותה לדיור חלוף קבועה בחוק, אך ככל שהיא מסכימה היא יכולה לוותר על זכות זו.

השופט הנדל קובע כי: "מקריאת נוסח תנית הוויתור לא ניתן לומר כי אדם שאינו משפטן ידע והבין את זכותו לדיור חלוף ומשמעות הוויתור עליה. לשם הדיוק נאמר כי המבקשת קראה והבינה את תוכן הסעיף בחוזה אך אין בכתוב בו כדי לקיים את דרישות הסעיף בחוק. אין די בהבנתה של המבקשת שהעסקה היא למשכון הדירה כבטוחה להחזרת ההלוואה, אלא נדרש כי תבין את זכותה לדיור חלוף ומשמעות הוויתור עליה. הדרישה כעולה מהחוק ומהפסיקה היא התוחמת את חובת ההבהרה המוטלת על הבנק".

לבסוף נקבע כי הבנק לא הבהיר לפלונית את זכותה לדיור חלוף כנדרש ולכן אין להסיק שפלונית ויתרה על זכותה כי לא ידעה שיש לה זכות כזו.

אין ספק שמדובר בפסק דין קשה מאד לבנקים. ככל הנראה נדרש מפקיד הבנק או עורך הדין המחתימים לווים לתת הסבר מפורט בענין זה בכדי שהבנק לא ימצא עצמו ללא בטוחה.

בעמ' 3562/12 פלונית נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה
האמור בחיבור זה אינו מהווה יעוץ משפטי