האינפלציה בישראל מזויפת

למה? כי עליית מחירי הדירות לא כלולה באינפלציה באופן מלא

משכנתא  / צילום: thinkstock
משכנתא / צילום: thinkstock

הטור שפרסמנו בשבוע שעבר על שוק הדיור ועל הגורם הכי דומיננטי לבועה שנוצרה (הריבית הריאלית השלילית) הציף את תיבת המייל שלנו בתגובות רבות של קוראים. רובם הסכימו שתיאוריות וסיסמאות ה"היצע" והמחסור כביכול של דירות הן בסך הכול מסך עשן לסיבה האמיתית שהזינה את הסחרור במחירי הדירות. התגובות חידדו והאירו את עינינו בכמה נקודות נוספות הנוגעות לשוק הדיור, ואנחנו שמחים לשתף אתכם בהן:

המדיניות המוניטרית אינה מתאימה עצמה למדדים הרלוונטיים. למה הכוונה? כתבנו בעבר שחישוב מדד המחירים לצרכן והמשקלות בו הם נושאים כבדים שכדאי לבצע בהם מחקר מעמיק, אבל גם במשרדים הכלכליים יש רבים שחושבים שהמדד לא משקף במלואו את המציאות בשטח ועלייה של 25% בעשור רחוקה מאוד מלשקף את העלייה בסל ההוצאות הממוצע של משפחה ממוצעת.

נתון אחד ברור לכל בר בי רב: המדד איננו משקלל את השינויים במחירי הדירות, אלא רק את השינויים במחירי השכירות. כיוון שבנק ישראל בעצמו מודה שמחירי השכירות עלו הרבה פחות ממחירי הדירות - לפחות לפי הסקרים - האינפלציה ה"אמיתית" בישראל גבוהה באופן משמעותי מהמספרים הרשמיים של מדד המחירים לצרכן. בקיצור, בנק ישראל מנהיג מדיניות מוניטרית המתבססת על אינפלציה המנותקת לחלוטין מהמציאות וממש לא משקפת את העלייה ביוקר המחיה, ובמיוחד לא את מחירי הדיור, שמרכיבים חלק נכבד מהוצאה ממוצעת של משק בית. בלמ"ס רואים בזה השקעה ולא הוצאה, אבל בפועל זו הוצאה לכל דבר ועניין.

כך נוצר מעין מעגל קסמים: הריבית הנמוכה נקבעת, בין היתר, על סמך אינפלציה די מזויפת וכבושה, והריבית הנמוכה מסחררת את מחירי הדיור שממשיכים לא להיכלל (לפחות לא במלואם) במדד המחירים לצרכן. בקיצור: ישראבלוף שמנותק לחלוטין מהמציאות.

לבנק ישראל לא הייתה ברירה: זה טיעון שמרבים להשתמש בו, והכוונה היא לכך שהמדיניות המוניטרית הישראלית בסך הכול מתאימה את עצמה לזו של ארה"ב ואירופה. הטיעון הזה בסך הכול הגיוני, אבל הוא עדיין לא מאפשר לריבית הריאלית השלילית "לחמוק" מאשמתה לסחרור המחירים. ריבית נמוכה לאורך זמן מלבה מחירי נכסים. זה לא מפליא שאנחנו רואים גם את שוקי המניות והאג"ח בישראל, בארה"ב ובאירופה שוברים שיאים פעם אחר פעם.

הצהרות הון של פוליטיקאים ושל נושאי משרה בכירים במשרדים הכלכליים: בארה"ב זה הרי ברור וגלוי, ברמת פירוט גבוהה מאוד. סטנלי פישר היה חייב בגילוי כל נכסיו לפני כניסתו לתפקיד סגן יו"רית הפד, והיה מעניין לראות גם את מצבת נכסיהם של בכירי האוצר ובכירי בנק ישראל. ההוויה הרי קובעת את התודעה ולאנשים שיש להם קשה מאוד להבין אנשים שגומרים בקושי את החודש.

השכר הקפוא והצד השני של מחנק משקי הבית: זה נושא שאנחנו מרבים לכתוב עליו (גם היום, בקטע נפרד) - לא די בכך שמחירי הדיור הסתחררו, הצד של ההכנסות (בעיקר השכר) נותר קפוא לחלוטין בעשור האחרון. משקי בית מוציאים יותר, בין היתר על דיור, אבל מתקשים להגדיל את ההכנסות.

הבדלי מיסוי בין שוק הנדל"ן לשוק ההון דחפו משקיעים לשוק הנדל"ן: בסך הכול הטיעונים הללו היו נכונים - פטורים ממס שבח, מסי רכישה יחסית נוחים ופטור מהכנסות שכר דירה עד תקרה מסוימת. למה היו? כי זה די השתנה: הפטורים ממס שבח בוטלו ומסי הרכישה על דירות השקעה עלו. נכון, הפטור ממס על שכר דירה עד תקרת ה-5,000 שקל נותר על כנו, אבל מסי רכישה בשוק הנדל"ן הם כמו מס מחזור בבורסה (שלא קיים), כך שלאט-לאט, פחות או יותר, נסגרו פערי המיסוי הכוללים בין שוק ההון לשוק הנדל"ן. מי שחוגגת היא, כמובן, רשות המסים: בשנת 2014 לבדה גבתה הרשות כ-2 מיליארד שקל (!) ממסי רכישה על דירות להשקעה (5% ויותר, תלוי בהיקף הרכישה).

מה הלאה? הפוליטיקאים יכולים להבטיח הרים וגבעות, איש מהם לא יכול לקיים הבטחות להורדת מחירי הדיור, בטח לא לרמות של 2008-2009, המשקפות ירידה של כ-40%-50% מרמת המחירים כיום. התרופה הכי טובה לעליית המחירים בשוק הדיור היא העלאת הריבית, וזה לא תלוי בפוליטיקאים בכלל. מה שכן תלוי בפוליטיקאים הוא מתן סבסוד כזה או אחר לזוגות צעירים בבואם לרכוש דירה ראשונה. אבל עד שהממשלה תוקם, ועד שימונה השר הרלוונטי, ועד שהוא יפעיל תוכניות כאלו או אחרות לסבסוד (אם בכלל), עד אז אלוהים גדול. בקיצור, הזוגות הצעירים לא יכולים לסמוך על דבר זולת עצמם.

הדבר היחיד שזוגות צעירים יכולים לעשות כעת הוא להבין היכן הם עומדים כשהם נוטלים משכנתא. שימו לב לטבלה שצירפנו. היא מספרת את כל הסיפור: היקף תיק המשכנתאות עומד נכון לינואר השנה על כ-266 מיליארד שקל. כ-68% נלקחות בריביות משתנות צמודות ולא צמודות. המשמעות היא שהרגישות לשינויי ריבית במסלולי המשכנתא הללו היא די גבוהה: אם הריבית תעלה, ההחזרים החודשיים יעלו. בכמה? זה תלוי במסלולי המשכנתא, בתמהיל מסלולי המשכנתאות שכל זוג צעיר לוקח וכמובן בהיקפה של המשכנתא.

זוג צעיר צריך להבין: היום הוא לוקח משכנתא בריביות הנמוכות ביותר בעשור האחרון וגן העדן הזה עלול להסתיים מתישהו בחיי המשכנתא. לכן הם חייבים לבקש מיועץ המשכנתאות בבנק לעשות להם סימולציה: יועץ יקר, תגיד לנו בבקשה, מה יקרה להחזרים החודשיים שלנו על כל 1% עלייה בריבית ועל כל 1% עלייה במדד מעבר לרמה היום?

הם יגלו שעלייה משמעותית בריבית, נגיד של 3%-4%, תנפח את ההחזרים החודשיים במאות שקלים לפחות.

מעקב השכר: מה קורה בחברות האשראי?

רמת השכר במשק היא אחת משלוש הבעיות העיקריות במשק (לצד הדיור והכלכלה השחורה). השילוב של מחירי דיור מנופחים ושכר תקוע הביא למצב שבו נדרשות כ-140 משכורות לרכישת דירה ממוצעת לעומת כ-100 ופחות ב-2008. זו הכבדה משמעותית מאוד על סל ההוצאות של משק בית, שקוזזה לפחות על ידי ירידת הריבית.

המידע על השכר במגזר הפרטי במשק (במגזר הציבורי יש דוח מפורט המתפרסם מדי שנה ע"י הממונה על השכר) הוא די כללי משתי סיבות עיקריות: הראשונה היא שאין חובת דיווח כללי במשק, שבאמצעותה היה אפשר לראות את פילוח השכר לפי מקצועות וגם את התפתחות השכר במקצועות מבוקשים; הסיבה השנייה היא שהחברות הציבוריות שנסחרות בבורסות אינן חייבות בגילוי שכר עובדיהם הממוצע והחציוני (לבד מהבנקים וחברות הביטוח), כך שקשה מאוד לבחון את רמת השכר הארגונית ואת רמות האי-שויון לפי חברה ולפי תחומים.

למעשה, זה מונע "תחרות" בשכר, שתעלה אותו מעלה, בין העובדים. למה אנחנו מתכוונים? אחד הגורמים לעלייה הדרמטית בשכר המנהלים היא הפומביות שלו. מנהל התקנא ברעהו שמקבל שכר גבוה יותר בחברה דומה ודרש שכר דומה וכך זה התגלגל. למה זה לא קיים אצל שאר העובדים? כי הם לא יודעים מהי רמת השכר הממוצעת או החציונית בארגונים מתחרים, ומאחורי רובם לא עומד כוח ארגוני שיכול להתמודד עם המעסיקים.

במסגרת הטור החלטנו להעלות מדי פעם סקטור מסוים ולדלות עליו כמה שיותר פרטים מהדוחות הכספיים. בחלק מהדוחות אפשר להגיע לעלות שכר העובדים דרך הוצאות השכר המפורטות בביאורי הדוחות, אבל לא תמיד הנתונים משקפים את המציאות, ולעתים הם אפילו די מטעים ומעוותים לחלוטין את התמונה האמיתית בארגון, כיוון שחלק מהעובדים מועסקים במשרות חלקיות, והמדד האמיתי הוא משרה מלאה לחודש עבודה. שיטות הדיווח שונות מחברה לחברה, ולכן נתמקד רק בחברות שנתוניהן מאפשרים לתת תמונה כמה שיותר קרובה למציאות. הפעם בחרנו בסקטור חברות כרטיסי האשראי: שלוש חברות המעסיקות יחד קרוב ל-4,000 עובדים.

מטרתנו היא לבחון אם החברה מאזנת בין שלושת הגורמים שהיא "משרתת": הצרכנים, העובדים ובעלי המניות. מדובר באיזון מורכב, אבל בשנים האחרונות לפחות מחלחלת ההכרה שארגון לא יכול לשרת אך ורק את בעלי המניות שלו, כי הדבר בא בסופו של דבר גם על חשבון הצרכנים וגם על חשבון העובדים.

לפני שנבחן את שלוש החברות (הנתונים מובאים בטבלה שלפניכם), כמה נתוני בסיס: השכר הממוצע במשק עומד על 9,514 שקל ברוטו ואילו השכר החציוני עומד על 6,000 שקל ברוטו, נכון לשנת 2012 ולפי נתוני הביטוח הלאומי, הנתונים הכי אמינים שקיימים במערכת איסוף הנתונים.

עוד עובדה: החברה היחידה ש"הפתיעה" וחשפה את השכר הממוצע של עובדיה באופן וולונטרי היא שופרסל. עלות השכר ברשת הקמעונאית הגדולה במשק, המעסיקה כ-13,500 עובדים, עומדת על כ-9,600 שקל למשרה מלאה, 8,000 שקל ברוטו בערך. שופרסל, להזכירכם, פועלת בשוק שהתחרות בו הלכה וגברה בשנים האחרונות ושחקה את הרווחיות של כל השחקנים בשוק.

ולחברות כרטיסי האשראי: בשוק פועלים שלושה שחקנים בלבד - ישראכרט, לאומי קארד וכאל. הענף כולו רווחי מאוד והרבה פחות תנודתי. עירית אבישר, כתבת הבנקאות של "גלובס", סיכמה זאת לפני שבוע: כ-670 מיליון שקל רווח מצרפי, והריביות שניתנות באשראי החוץ-בנקאי מגיעות ל-8.4% לשנה. אלה ריביות גבוהות מאוד (וזה הממוצע, שבו הלוואות לרכישת רכב מורידות אותו. הלוואות "רגילות" לאשראי שוטף ניתנות ככל הנראה בהלוואות ללא ביטחונות עם ריביות דו-ספרתיות, המתאימות יותר לשוק אפור).

שכר העובדים, כפי שהטבלה מספרת, מגיע לכ-13,800 ברוטו לחודש בממוצע בישראכרט, כ-13,600 ברוטו לחודש בכאל וכ-11,800 שקל לחודש בממוצע בלאומי קארד (הנה סיבה טובה לעובדי לאומי קארד "לשפץ" את הסכם השכר שהם עומדים לחתום עליו). האם זה שכר הוגן? יחסית לעובדי הבנקים הוא נמוך, אבל הוא גבוה מהממוצע במשק. סך הכול, התשובה היא חיובית.

מה עם בעלי המניות (הבנקים): אמנם שלוש החברות פרטיות ומניותיהן אינן נסחרות, אבל בעלי המניות, קרי הבנקים, נהנים מהם בהחלט, בין אם בדיבידנדים ובין אם בעמלות שהחברות משלמות להן תמורת הפצת כרטיסיהם.

מה עם הלקוחות? את השאלה הזאת אנחנו מפנים לקוראינו - בין אם הם לקוחות פרטיים שלוקחים הלוואות (לדעתנו בריביות מנופחות) ובין אם הם בעלי עסקים, הלקוחות העיקריים של חברות כרטיסי האשראי. האם החברות כרטיסי האשראי הוגנות כלפיכם? נשמח אם תשתפו אותנו.

דיור / איור: גיל ג'יבלי
 דיור / איור: גיל ג'יבלי

הרכב תיק המשכנתאות של הציבור
 הרכב תיק המשכנתאות של הציבור

כמה מרוויחים העובדים בחברות כרטיסי האשראי
 כמה מרוויחים העובדים בחברות כרטיסי האשראי

צרו איתנו קשר *5988