תעודות השחרור של נכסי נפקדים

מושג די ייחודי כדיני קניין ובעיקר כדיני מקרקעין שלנו הינו "נכסי נפקדים". המדובר במצב בו בעל נכס בישראל שנמצא ללא אישור שלטונות במדינת אויב, עלול לאבד את קניינו בנכס. העניין מוסדר בחוק נכסי נפקדים תש"י - 1950, אשר מגדיר כנפקד אדם אשר לאחר תאריך 29.11.47 בהיותו בעל חוקי של נכס בישראל, היה אזרח או שהה במדינת אויב. מדינת אויב מוגדרת בחוק כמדינות מצרים, סוריה, סעודיה, עבר הירדן, עיראק או תימן.

הכרזה על נכס כאל נכס נפקד משמעה נטילת הבעלות מאותם בעלים והעברתו לידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים שהינו גוף שמונה ע"י שר האוצר וכאישיות משפטית עצמאית רשאי לנהל את הנכס. על פי חוק האמור כל נכס כזה הניטל מבעליו החוקיים מוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. על פי החוק האפוטרופוס מצדו חייב לשמור על הנכס ולנהלו.

יש להדגיש כי עיקר חשיבותו של חוק נכסי נפקדים הינו בגין המקרקעין שבישראל ובבעלות מי שנמצא במדינת אויב.

מכאן שמרבית המקרים שחוק זה נדון בפסיקה נוגעת למקרקעין נפקדים ולא מיטלטלין נפקדים.

בחוק יש אבחנה בין מיטלטלין נפקדים לבין מקרקעין נפקדים. בעוד שאת המיטלטלין הנפקדים האפוטרופוס יכול למכור לצד ג'. את המקרקעין הנפקדים האפוטרופוס לנכסי נפקדים רשאי למכור רק לגוף שלטוני שהוקם ע"י המדינה ושמה רשות הפיתוח אשר הוקם מכוח חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים) תש"י 1950.

כיום, הקרקעות שרשומות על שם רשות הפיתוח, מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל לשעבר).

שאיפתו של כל מי שמקרקעין שלו הוכרזו כנפקדים, הינה לדאוג כי האפוטרופוס לנכסי נפקדים ישחרר את המקרקעין ויבטל את נפקדות הנכס.

ואכן בחוק האמור יש הליך הנקרא "שחרור נכסים מוקנים". הסעיף קובע כי:

(א) האפוטרופוס רשאי, לפי שיקול דעתו בלבד, אך בהתחשב עם הוראות סעיף 29, לשחרר נכס מוקנה, בתעודה חתומה בידו; ומשעשה כן, יחדל אותו נכס מהיות נכס נפקד, וכל זכות שהיתה לאדם באותו נכס ערב הקנייתו לאפוטרופוס תחזור אל אותו אדם או אל מי שבא תחתיו.

(ב) האפוטרופוס רשאי להתנות עם אדם המבקש ממנו שישתמש בסמכותו לפי סעיף קטן (א) שבשעת מתן תעודה כאמור יהיה נכס אחר לנכס מוחזק. הסכים האדם לתנאי וניתנה התעודה כאמור, נעשה הנכס האחר לנכס מוחזק.

(ג) מכר האפוטרופוס נכס מוקנה, נעשה הנכס שנמכר משוחרר ועובר לבעלות הקונה ואילו התמורה שקיבל האפוטרופוס נעשית נכס מוחזק; היה הנכס המוקנה שעבוד הניתן לביטול וביטלו האפוטרופוס בתמורה, או זכות הניתנת לוויתור וויתר האפוטרופוס עליה בתמורה, נעשית התמורה נכס מוחזק בשעת הביטול או הוויתור, הכל לפי הענין.

ובהמשך החוק קובע כי האפוטרופוס לא ישחרר נכס ללא המלצה של "ועדה מיוחדת" שמונתה ע"י הממשלה. ונשאלת השאלה האם שחרור נכס נפקד יכול להיעשות על דרך של התנהגות או שמא, הפרוצדורה הכרוכה בשחר ובנכס נפקד קרי התייעצות עם "ועדה מיוחדת" הינה דרישה מהותית שבלעדיה אין שחרור נכס.

ענין זה נדון לאחרונה בבית משפט עליון בפני הרכב השופטים א' חיות, י' עמית, א' שהם. המערער רכש בשנת 1989 נכס מקרקעין בשכונת שיח' ג'ראח שבירושלים מאנשים שרכשו במקור את המקרקעין ב1967 אך לימים הוכרזו כאל נפקדים בשל שהייתם במצרים. בשל עובדה זו, הוצאה לנכס תעודת נפקדות על ידי המשיב קרי ע"י האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

המערער עתר לבית משפט המחוזי בירושלים כי הלה יורה כי המערער הוא הבעלים של הנכס ורכש אותו כדין. בין היתר המערער הסתמך על העובדה כי בהתכתבויות כלשהן אשר באחת מהן האפוטרופוס מודיע לחברת עמידר (המנהלת נכסים מטעם המדינה והרשויות) כי הנכס שוחרר במלואו.

בית משפט המחוזי דחה את העתירה ומכאן הערעור לבית משפט העליון.

השופטת חיות שנתנה את פסק הדין המנחה, קובעת כי דרישת המלצת ועדה מיוחדת והוצאת תעודת שחרור הינן דרישות מהותיות ואין להקל ראש בכך.

השופטת חיות קובעת כי התנהלות כזו או אחרת של האפוטרופוס לא יכולה להביא לשחרור מקרקעין ויש לעמוד בדרישות החוק. כמו כן, נקבע כי האפוטרופוס לא יכול לשחרר נכס, ללא המלצת ועדה מיוחדת וגם אם היא נהגה כך במשך השנים היא פעלה ללא סמכות ואין להסתמך על נוהג זה.

פסק דין זה מבהיר כי הליך של שחרור נכסים מכבלי האפוטרופוס על נכסי נפקדים הינו הליך דווקאני ויש לעמוד על דרישות מהותיות וצורניות.

ע"א 6899/12 יחיא אלקדמאני נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.