התיקון לחוק מכר דירות אכן מיטיב עם רוכשי הדירות?

התזכיר לתיקון חוק מכר דירות נועד לספק הגנה נוספת לרוכשי דירה מקבלן, אולם ספק אם השינויים, שמוסיפים אי-ודאות, אמנם יעשו זאת

אתר בנייה ברחובות / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה ברחובות / צילום: תמר מצפי

חוק מכר דירות נחקק בשעתו במטרה להסדיר את שוק רכישת הדירות מקבלן, ולעגן את העקרונות המרכזיים בעסקאות רכישה מסוג זה. לאחרונה פורסם תזכיר לתיקון החוק, במסגרתו מוצעים כמה שינויים שנועדו להיטיב עם הצרכן. להלן נפרט שניים מהתיקונים המרכזיים בתזכיר החוק.

החלת חובות גילוי רחבים על היזם

התיקון הראשון המוצע בתזכיר מטיל חובה על המוכר להציג בפני הקונה כל מידע "שעשויה להיות לו השפעה של ממש על שימוש בדירה". החובה היא להציג בפני הקונה מידע שוטף במהלך כל התקופה שעד למועד המסירה, והיא אינה מוגבלת רק לחוזה המכר עצמו. החוק מונה את התחומים בהם יש להציג את המידע, ובתוך כך למשל תכניות שאושרו או הופקדו על ידי צד ג' ביחס לחלקות גובלות.

כותרת הסעיף היא "אי התאמות בבניין ובשטחים המשותפים", אולם אין התייחסות מפורשת למשמעות האופרטיבית של התקיימות אי-התאמה כאמור. לא ברור למשל מה קורה במידה והיזם מודיע לרוכש לאחר חתימת הסכם המכר כי אושרה תוכנית במגרש הסמוך (שאינו בבעלות היזם), המגדילה את זכויות הבנייה באותו מגרש או משנה את השימושים המותרים בו.

תיקון כאמור הוא חסר היגיון מעשי ועשוי אף לפגוע בצרכן, וזאת מכמה סיבות:

ראשית, בשונה מאי התאמות אחרות המצוינות בחוק, אשר אפשרות תיקונן מצויה בשליטת המוכר (כגון תיקון אי התאמה למפרט הדירה), במקרה זה אין ליזם שליטה על תוכניות שמופקדות על ידי צד ג' ואין באפשרותו לתקן את 'אי ההתאמה'.

שנית, היות שלכאורה התיקון נוגע גם לפעולות המבוצעות על ידי צד ג', הוא מחייב את היזם להוות מעין "שוטר", במובן זה שיהא עליו לעקוב ולבדוק בצורה שוטפת את מגרשי שכניו. דבר זה יהיה כרוך בוודאי בהשקעת משאבים על ידי היזם, אשר מוכרחים לקבל ביטוי בתמחור הדירה.

שלישית, התיקון מציב סיכונים בלתי סבירים על היזם, אשר תמחורם אינו פשוט. מעבר לכך, לאור העובדה שגבולות חובות היזם אינם ברורים לפי תיקון זה, עשויה להיווצר חוסר ודאות עסקית שתשליך גם היא על הגדלת הסיכון שלוקח היזם, מה שכמובן יבוא גם כן לידי ביטוי בתמחור הדירה.

נושא ירידת הערך של דירות כתוצאה מתוכניות או היתרים במגרשים סמוכים מוסדר זה מכבר בבהירות ובפירוט בחקיקה ובפסיקה. בעל נכס יכול להגיש התנגדויות לתוכניות ולהיתרי בנייה במגרשים סמוכים, וכן להגיש תביעה לוועדה המקומית לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך בדירה. מדוע להעביר את הנטל והאחריות ביחס לכך ליזם?

כשל שוק - רישום הבית המשותף

תיקון נוסף שמוצע בתזכיר נוגע לשכר הטרחה המשולם לעורכי הדין של היזם. עד לשנת 2015 היו הרוכשים משלמים ליזם במסגרת הסכם הרכישה דמי השתתפות בשכר הטרחה של עורכי הדין. בתקנות שהותקנו ב-2015 נקבע כי יוגבל שכר הטרחה שישולם לעורכי הדין, לסך של 5,000 שקל בתוספת מע"מ.

כיום, בחלוף למעלה משנתיים מאז הותקנו אותן תקנות, ידוע כי על אף ההצהרות של יוזמיהן על כך שהן נועדו להפחית 'סוף סוף' את עלות רכישת הדירה עבור הזוגות הצעירים, לא שינו התקנות החדשות דבר עבור הרוכשים. כצפוי, עלות הייצוג המשפטי של היזם הפכה מגולמת במחיר הדירה ומשולמת ליזם כחלק בלתי נפרד מן התמורה.

התיקון המוצע כעת מבקש ללכת צעד נוסף באותה הדרך, ולקבוע כי לא ישולם כל תשלום ליזם או לעורכי דינו בגין השתתפות בהוצאות משפטיות. לדעתנו, גם התיקון הנוכחי לא יפחית ולו בשקל אחד את ההוצאה הכללית של הרוכש ביחס לדירה, ובמקרה הגרוע אף יגדיל אותה.

מעבר לכך, התיקון המוצע אינו מתמודד עם הבעיה האמיתית הממשית שקיימת במערכת היחסים בין הרוכש לבין היזם ועורכי דינו - עניין רישום זכויותיו של הקונה בדירה במסגרת רישום הבית המשותף. המציאות הישראלית היא שברוב המקרים לוקח שנים רבות עד לרישום הבית המשותף - פרויקטים שנבנו לפני 15-20 שנה ושרישום הבית המשותף בהם טרם הושלם אינם מחזה נדיר.

על פי החוק, חובת רישום הבית המשותף חלה על היזם עצמו אך בפועל מבוצעת על ידי עורכי דינו. על אף שקיימות סנקציות המוטלות על יזמים שלא משלימים את רישום הבית המשותף בזמן, קיים קושי רב ליישמן כך שהן אינן מהוות גורם מרתיע עבור היזם. מטבע הדברים, מובן שהיזם ישקיע את מרצו ביצירת הכנסה נוספת, קרי התחלת פרויקטים חדשים, ולא בהשלמת עסקאות ישנות שכבר קיבל עבורן את מלוא התמורה, דהיינו רישום הבית המשותף.

לדעתנו ניתן להתמודד עם כשל זה בצורה פשוטה - יש לקבוע כי חלק משכר הטרחה לעורכי הדין של היזם ישולם על ידי הרוכשים ישירות לעורכי הדין, זאת בתמורה לטיפולם ברישום הבית המשותף. כך תיווצר זהות אינטרסים בין עורכי הדין לבין הרוכשים ביחס לדחיפות רישום הבית המשותף.

*** שלה שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות', רסקין עו"ד במחלקת הנדל"ן במשרד.