סדקים בזכות הקדימה של בן הזוג ברכישת חלק הדירה שאינו שלו

בני זוג שלא השכילו להגיע בעת גירושיהם להסכמות בכל הנוגע למכירת דירתם, או רכישתה בידי אחד מהם, מוצאים את עצמם במקרים רבים בהליך של מינוי כונס נכסים למכירת הדירה.

לעתים מינוי כונס נכסים נעשה כדי לכפות את המכירה על אחד מבני הזוג, על-פי רוב זה המתגורר בה. לעתים המינוי נעשה כמניפולציה של אחד מבני הזוג, הסבור כי הליך הכינוס יביא להפחתת המחיר, ואז הוא יוכל לרכוש את הדירה בעצמו ב"מכירת חיסול". יש לציין כי במקרים בהם ניתנת החלטה על פירוק השיתוף בדירה, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשה למינוי כונס נכסים, גם אם אחד מהצדדים מתנגד לכך.

חוק המקרקעין מקנה זכות קדימה לבן זוג המעוניין לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר בדירה משותפת, אולם שני פסקי דין שניתנו בחודש האחרון משנים את התמונה וקובעים אחרת.

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, שניתן לאחרונה, נקבע כי בן או בת הזוג המבקשים לרכוש את דירת המגורים בהליך של כינוס נכסים, עליהם להשתתף בהתמחרות ככל רוכש פוטנציאלי אחר. "זכותו של בן זוג להשוות את הצעתו להצעה הגבוהה ביותר אכן קיימת, אך היא אינה מזכה אותו 'לשבת על הגדר' בלי לקחת חלק בהתמחרות", קבעה השופטת גאולה לוין.

לשיטתה, מימוש הנכס צריך להיעשות תוך התחשבות בזכות הקניינית של הבעלים הנוספים לממשו בתמורה הגבוהה ביותר שניתן לקבל. לכן, השוואת המחיר להצעה הגבוהה ביותר, ללא התמחרות, עלולה לקפח את הבעלים האחר, שכן השתתפות בהתמחרות מאפשרת ליתר המציעים להעלות את גובה ההצעה.

בפסק דין נוסף, שניתן בימים אלה על-ידי השופט יהורם שקד מבית המשפט לענייני משפחה בתל-אביב, נדחתה בקשתו של הבעל לרכוש את חלקה של האישה בדירה, בהתאם למחיר שקבע שמאי. באותו מקרה מינה בית המשפט לענייני משפחה את באי-כוח הצדדים ככונסי נכסים למכירת הדירה, וחוות-דעת השמאי נערכה במסגרת הליך כינוס.

בית המשפט קבע כי מרגע שניתן צו לפירוק שיתוף, אין לאפשר מצב בו בן הזוג יהיה בגדר "צופה מהצד" בעודו ממתין לתוצאה מבלי ליטול חלק בהליך ההתמחרות. לשיטת השופט שקד, מימוש הנכס צריך להיעשות תוך התחשבות בזכות הקניינית של הבעלים הנוספים לממשו, בתמורה הגבוהה ביותר שניתן.

עוד נקבע כי יש להתחשב גם בציפיות יתר המשתתפים בהתמחרות לקיומו של הליך הוגן ולא הליך למראית-עין.

משמעות שני פסקי הדין ברורה: לאף צד אין עדיפות ברכישת חלקו של האחר בדירה, ויהיה עליו להשתתף בהליך התמחרות כאחד האדם. אין ספק כי מטרת פסקי הדין היא להעביר מסר שלא ניתן לאפשר מכירת דירה במכירת חיסול, תוך ניצול חוסר ההסכמה לגירושים, אלא לנסות למקסם את המחיר שיתקבל עבור הדירה.

יחד עם זאת, למרות פסקי הדין, לבני זוג המתגרשים יש אינטרס כלכלי ברור להגיע להסכמה על מכירת חלקו של אחד מהם בדירה לבן הזוג האחר ולא למכירתה לצד ג'. בעניין זה ראוי להזכיר כי המחוקק העניק הטבות מרחיקות לכת למכירת הדירה בתוך התא המשפחתי בעת גירושים, שבמקרה זה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ולפיכך אינה חייבת במס רכישה. לכן, במרבית המקרים גם אם צד אחד ישלם לשני מחיר הגבוה מעט ממחיר השוק - הרי שהמחיר מגלם בתוכו את ההטבה שבאי תשלום המס.

גם למוכר יש אינטרס למכור לבן הזוג ממנו הוא מתגרש, שכן הוא יהיה פטור לא רק מתשלום מס שבח - אם יש כזה - כיוון שהמכירה לא תיחשב לעסקת מקרקעין. לכן, ניתן לנצל זכאות לפטור ממס שבח בדירה הבאה שירכוש, ככל שחל פטור כזה, ללא תלות במשך הזמן שחלף מהמכירה.

■ הכותבת היא עורכת דין מומחית בדיני משפחה וירושה, בעלת האתר www.getup.co.il