ענבל אור, אורן קובי ומחיר למשתכן: 10 המכות בשוק הנדל"ן - והפתרונות

ערוב - ענבל אור עקצה לכאורה דיירים ■ דם - שיא בכמות ההרוגים בענף הבנייה ■ מכת בכורות? התוכנית של כחלון ■ החוליים של שוק הדיור בארץ - וגם התרופות

ענבל אור / צילום: שלומי יוסף
ענבל אור / צילום: שלומי יוסף

לקראת חג הפסח, בכירי ענף הנדל"ן הישראלי ריכזו עבור מרכז גלובס לנדל"ן את עשרת המכות מהזווית הנדל"נית, ואת הפתרונות. כל מכה והתרופה שלה. לגזור ולשמור.

1. דם:

שיא במספר ההרוגים בתאונות באתרי בנייה

תנופת בניית המגדלים בארץ ישראל גובה מחירים בנפש. דו"ח תאונות העבודה השנתי של משרד הכלכלה והביטוח הלאומי חשף השנה כי ענף הבניין ממשיך להיות המסוכן ביותר לעובדים בעיקר כתוצאה מנפילה מגובה במהלך בנייה, אך בעוד הביטוח הלאומי מפצה בכל שנה את נפגעי העבודה ביותר מ-4 מיליון שקל, אחוז קטן מושקע במניעתן של תאונות כאלה.

נשיא איגוד הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, נמצא בימים אלה לקראת חתימה על הסכם בעניין עם ההסתדרות שיכלול לראשונה, שיתוף פעולה ענפי בנושא בטיחות בעבודה. על פי ההסכם החדש, בניגוד למה שהיה מקובל עד היום והוא להעמיד לדין את הקבלן, החובות לבטיחות יחולו גם על העובד ובמידה של הפרה, יוטלו סנקציות גם על הפועל. במסגרת ההסכם תקום ועדה משותפת של אנשי מקצוע המקובלת על שני הצדדים שבפניה יובאו כל המקרים וידונו בהם.

תרופה למכה: אישור ההסכם הענפי עם ההסתדרות להטלת סנקציות על הפועל ועל הקבלן והשקעה בהדרכה וחינוך לפועלים ולקבלנים.

2. צפרדע:

למשקיעים: העלאת מס הרכישה. לדיירים: עירוב שימושים

העלאת מס הרכישה היתה צפרדע לא קטנה בגרונם של המשקיעים. בענף אומרים כי מדובר בכסף קל אך מנכ"ל קבוצת קנדה ישראל עופר פלדמן, טוען כי המשקיעים במדינת ישראל על פי רוב הם לא טייקונים ולא אספני דירות כפייתיים אלא מעוניינים לשים הון בשוק יציב. "במה חטאנו?" הוא שואל. "דווקא את היזמים יש לעודד ולא לנסות לכבות כי אם מס הרכישה על הדירה עולה לי ב-8%, מחיר הדירה יתייקר ב-8%. חשבון פשוט".

ואם בצפרדעים עסקינן, אי אפשר לא להזכיר את מכת החולדות וריח הביוב בפרויקטי מסחר. בשרונה לדוגמא, פרויקט הדגל היוקרתי של חברת גינדי, זה התחיל ברגל שמאל עם תקלות במעליות. המצב החמיר כאשר התלוננו הדיירים על חולדות וסירחון שעולה עד הקומה ה-20 והמשיך עם תלונה במשטרה על כך שגינדי גונבת מהדיירים חשמל לטובת שטחי משרדים במתחם.

עו"ד עופר שחל, מומחה למקרקעין ולשעבר יו"ר החברה העירונית של תל אביב, אחוזות החוף שפיקחה על הפן הציבורי של שרונה באמצעות מנהלת שרונה העירונית, אומר כי "אמנם עירוב שימושים הוא מושג חזק כיום בעולם הנדל"ן והשוק הולך לשם אבל בדרך כלל בפרויקטים מעורבים, משקל הכוח הולך לשימושים המסחריים וכך יוצא כי הדיירים הם הנפגעים הראשונים".

תרופה למכה: יש להבטיח מראש את האינטרסים של הדיירים כמו גם לתת יותר משקל לחובות כלפיהם ולדאוג להפרדה מוחלטת בין המסחרי לבין שטחי מגורים.

3. כינים:

חוסר ודאות

כמו מכת הכינים, יש שיגידו שאי הוודאות בענף הנדל"ן היא גם לא יותר מאשר מטרד מגרד, אבל מדובר באחת המכות הקשות שעלולות להביא לשיגעון. בולט הוא נושא התכנון שמאז הקמתה של מדינת ישראל היה נושא בעייתי. "חוסר הוודאות בענף היא הבעיה העיקרית בתחום הנדל"ן", אומר סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל אבי ללום. "הליכי התכנון ארוכים מדי ולא ברורים, חוסר אחידות בין הרשויות, זמן נצחי לתהליך אישור תב"ע, רשויות חסרות כוח אדם שפועלות על פי שיקולים כלכליים, שרים שמפחדים מראשי הרשויות ויזמים שנדחפים לפינות האפורות מבחינת החוק, כשהם יוצרים קשרים עם ראשי הערים לקבלת אישורים מהירים".

גם בפרויקטים של תמ"א 38 יזמים מתלוננים על כך שהם לא בטוחים מהן זכויות הבנייה ומספר הדירות שיקבלו. "לעומת זאת" מציין ללום, "בתל אביב, ברעננה ובהרצליה כמעט ולא שומעים על שחיתות כי יש ודאות. כל אחד יודע מה הוא יכול לקבוע בכל אזור והדברים מוגדרים מראש. ברעננה הסמכות של הוועדה המקומית זהה לסמכות של ועדה מחוזית, התכניות מוגשות בזמן מהיר ולכן ההתחדשות העירונית עובדת שם נפלא. להבדיל, בנתניה חוסר האחידות בבנייה מצביעה על תהליכי קבלת ההחלטות".

תרופה למכה: לשים קץ להפרדת רשויות בכל מה שקשור להליכי תכנון ולהקים גוף שיחבר בין העולמות ולקבוע זמן מוגבל לאישורי תב"ע.

4.ערוב:

ענבל אור עוקצת (לכאורה) ומערערת את אמון הרוכשים

העקיצות במצרים של עקרבים ונחשים מקבלים ביטוי בימינו לעקיצות נדל"ן שפגעו קשות באמון שבין יזמים לדיירים. פרשת ענבל אור שהתפוצצה באפריל 2016 יצרה באותה נקודת זמן חשש גדול מאוד בקרב רוכשי הדירות בקבוצות הרכישה. לדברי עמיר שאלתיאל, יו"ר ומייסד קבוצת אלדר, "לאחר מקרה ענבל אור היו לנו ביטולים ונאלצנו להתמודד עם אווירה שלילית, אבל הצלחתה של אלדר לממש את האופציה ולגבש את הקבוצה בתקופה מאתגרת שבה קבוצות הרכישה היו על המוקד, מעידה על אמון הרוכשים בחוזקה של הקבוצה ובמנהליה".

תרופה למכה: פיקוח. אחד הפתרונות המיידים של אלדר השקעות להחזרת אמון הרוכשים בקבוצות רכישה היה אימוץ המלצות פורום לשכת עורכי הדין להסדרת הפיקוח בענף קבוצות הרכישה המגדיר מהי 'קבוצה מפוקחת' וכולל סעיפים בהם מינוי נאמן והפקדת כספי המצטרפים בחשבונות נאמנות, הוכחה לתב"ע מאושרת, מינוי שמאי מקרקעין מוסמך שלא מטעם המארגן, הכנת דו"ח כלכלי לבחינת היתכנות ועוד. אך לא כל עוקצי הנדל"ן מסתכמות בקבוצת רכישה וניתן לציין גם את פרשת פיירברג, חברת אדמה ומקרים רבים הנמצאים בבתי המשפט ובבוררות.

5. דבר:

דיירים סרבנים

על פי המקרא תקף הדבר את חיות השדה. בעולם הנדל"ן, תחום ההתחדשות העירונית הפך את הבתים המשותפים, על יועציהם, יזמיהם ועורכי דינם למעין חוות חיות של אינטרסים מנוגדים שהקים לא פעם את הדיירים זה על זה. תופעה מפתיעה שכן במסגרת התחדשות עירונית הדיירים הם לרוב המרוויחים הגדולים שמקבלים במקום דירת שיכון מתפוררת, דירה גדולה משמעותית, בקומה גבוהה יותר, עם חניה (או שתיים), מעלית ומרפסת שמש.

אך למרות התמורות הרבות, כמעט כל פרויקט סובל מדייר אחד שלא מוכן לחתום מסיבות שונות ולעיתים משונות. עו"ד עופר שחל, מומחה לדיני מקרקעין שמייצג דיירים, טוען כי השנה מבינים הרבה יותר יזמים בחברות נדל"ן, שהקלות בה הן ממהרים לכנות בעלי דירות "סרבנים" היא בלתי נסבלת. "לבעל דירה יש SAY על הקניין הפרטי שלו. ואם הוא לא אוהב שינויים ולא רואה עין בעין את ההיבט היזמי שרואה הקבלן או היזם זה לא אומר שהוא סרבן" .

עוד אומר עו"ד שחל כי הרבה מאוד טעויות נעשו כאשר קיטלגו בעלי דירות כסרבנים ולא הקשיבו להם. "פעמים רבות היה לסרבנים נימוק מוצדק והיו אנשים שחששו בצדק מפרוייקט בעייתי. לעומת זאת, היום כשהטרנד עובר לתמ"א 38, 2, הריסה ובינוי אז ניתן לראות שיש הרבה פחות סרבנים ובזכות אותה עקשנות ידועה לשמצה, אגב, ניצלו הרבה מאוד בתים".

תרופה למכה: יזם שרואה רק את הרווח שלו מייצר סרבנות ואנטגוניזם. גם עורכי דין אינם חפים מגישה מאיימת ואינטרסנטית לכן אני ממליץ לאמץ שיטה עדינה ופחות פטרנסליסטית.

6. שחין:

אבעבועות קרקע: חוסר בקרקעות זמינות

האוכלוסייה שאינה זכאית לפרויקטים של "מחיר למשתכן" נמצאת במשבר עמוק עקב מחסור הולך וגובר בקרקעות לדירות שאינן נמצאות בתוכנית וגורמות לכך שמחירן עולה. מנגד, רכישה של קרקעות חקלאיות לרכישה טומנות בחובן סכנה או נשלטות על ידי ועדי הקיבוצים והמושבים. "חוסר בקרקעות זמינות זו המכה האמיתית של מדינת ישראל", אומר עופר פלדמן מנכ"ל קבוצת קנדה-ישראל, "קריעת ים סוף האמיתית של עם ישראל היא הפשרת הקרקעות והבנה שצריך לתת ליזמים חופש פעולה בתיאום מלא, תכנון משותף והבנה של הצרכים הדמגורפיים והסוציולוגים של מדינת ישראל יחד עם הסקטור הפרטי. רק יחד נחצה את ים סוף ונגיע לארץ המובטחת שבה יש דירות לכולם. ומערכות כמו תחבורה, המסחר ושירותים ציבוריים יפרחו. אם לא נטפל בקרקעות היום הבעיה לא רק תחריף אלא תאיים על עצם הוויתנו כמדינה".

פתרון למכה: יזמים ישמחו לייצר שירותים קהילתיים ואף לממנם ולתחזקם במידה ותינתן להם האופציה לבנות ולייצר יותר יחידות על כל יח"ד קרקע". נותר רק להמתין לממשלה שתרים את הכפפה.

7.ברד:

עודף הרגולציה מביאה לקיפאון בענף

כאשר מספר תושבי מדינת ישראל הולכים וגדלים אך מספר הדירות לקנייה הולך ויורד, הביקוש וההצע רחוקים מלהיסגר. לדעתו של סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל, אבי ללום הסיבה לקיפאון היא עודף רגולציה. "עודף רגולציה היא למעשה פחד מקבלת החלטות שיוצר מצב של חקיקה מופרזת. כל פעם שמשתנה השלטון משתנה החוק ואי אפשר לעשות כלום. כיזם אם אני מתחיל היום אני לא יודע איפה אני מסיים אז עדיף לי להשקיע בחו"ל. אני עצמי כבר לא מצליח לעקוב כמה חוקים חוקקו במיסוי וקניין. אין את זה בשום מדינה בעולם".

תרופה למכה: "שיהיה קברניט אחד כמו אריק שרון בתקופת העלייה, שיקבל החלטות ויוביל את המערכת".

8. ארבה:

עצירת פרויקטים של התחדשות עירונית בשל פגיעה בתשתיות

בשנה האחרונה היינו ערים ללא מעט רשויות בגוש דן בהן הייתה פעילות ערה של תמ"א 38 ופינוי בינוי, אשר הקפיאו או עיכבו באופן מכוון פרויקטי התחדשות, בשל החשש ממחסור בתשתיות עירוניות אשר יתמכו בבנייה המאסיבית הצפויה וחיסול של שטחים ירוקים. דניאלה פז ארז, מייסדת ובעלים של חברת ייעוץ הנדל״ן פז כלכלה והנדסה, אומרת כי "נראה שהאוייב הגדול ביותר של מימוש התחדשות עירונית הוא הצלחתה - ככל שהיקף הפרויקטים שיאושרו ייבנו, כך המצוקות הצפויות של מחסור בתשתיות, העומס של הפרויקטים על תקציבי הרשויות, המענה החסר בהיבטי תחבורה - יהפוך להיות יותר משמעותי. בכדי לספק שירותים עירוניים בהיקף של פי 3 או יותר מהקיים, יש צורך בחידוש תשתיות עירוניות: כבישים, מדרכות, ביוב, מים, ניקוז ועוד יש צורך כמובן לחדש את מוסדות החינוך, נדרשת מערכת כבישים היקפית שתדע לספוג את הגידול בכלי הרכב והתחבורה הציבורית".

תרופה למכה: "התחדשות עירונית אמיתית - תתקיים כחלק מתוכנית אב כוללת של רשות, אשר תטפל בכלל הצרכים של הפרויקטים ובנוסף, אחריות תקציבית למימון התשתיות העירונית הנדרשות".

9.חושך:

היטלים ומסים

אחד הפרמטרים שמאיימים על מימוש עסקאות הוא נושא המיסוי. לדברי מאיר מזרחי, עורך דין המתמחה במיסוי, "בסופו של דבר המיסים מממנים את החינוך ואיכות החיים שאנו חיים בה. אבל החושך הוא בהתנהלות, באופן הטלת המס, בפרוצדורה ובתזמון. כשיש אי וודאות בשוק וכשאין מנגנון אחיד, המיסים כמו מיסוי על דירה שלישית או כל מיסוי שהוא על צריכה ולא על רווח, מתחילים להפריע במקום לעודד".

תרופה למכה: "לפשט את המס ולהעביר את המשקולת ממיסוי עקיף ומיסוי על צריכה למס על הרווח. פטור לחילוף נכס לדוגמא היה קיים בישראל עד שנת 2011 ואז ביטלו אותו. אני שואל למה". גם אנחנו.

10. מכת בכורות:

מחיר למשתכן

האם הניסיון להוריד את מחירי הדיור הוא שהביא את המכות כולן? כך טוענים יזמים משקיעים קבלנים ועורכי דין, אך מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, חגי רזניק, שבימים אלה סגר מכרז של אלפי יחידות דיור במחיר למשתכן בבאר שבע, משיב לטוענים ואומר כי המטרה היא לא שהם יאהבו את התכנית אלא שיכנסו למכרזים וכי העתיד לבנייה במגורים נמצא במחיר למשתכן. לראיה מונה הוא מעל 33,000 יחידות דיור שלקחו קבלנים ושנמצאות בבנייה פעילה. לדברי רזניק, מחיר למשתכן לא רק שאינה מכה אלא שהיא התרופה לכל המכות, שכן היא התכנית היחידה שמביא את ענף הנדל"ן לוודאות. "האסטרטגיה של חברות בנייה כיום היא מחיר למשתכן", הוא אומר. באשר ליזמים, הוא טוען כי מחיר למשתכן יאפשר יותר ויותר את היזמות כאשר כבר כעת גם במודיעין וגם בבאר שבע, למעלה מ-30% מהדירות מוצעות לשוק החופשי.

תרופה למכה: עירוב יזמי בפרוייקטים של מחיר למשתכן ו"דירה להשכיר".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988