"המדד שהקפיץ אותי": למה כחלון מתעקש להתווכח עם הנתונים

על רקע הישגיו בתחום הנדל"ן, נתוני הלמ"ס שפורסמו ביום שישי האחרון' ולפיהם ירידת המחירים נעצרה, קלקלו לשר כחלון את החגיגה • אלא שנראה כי הוא בוחר לירות בשליחים ולא מספק תשובות לשאלות בנוגע לצעדים שהנהיג • 3 נקודות על הבעיות האמיתיות של שוק הדיור • פרשנות

משה כחלון / צילום: יוסי אלוני
משה כחלון / צילום: יוסי אלוני

1. אף אחד לא לוקח לשר האוצר משה כחלון את הקרדיט על עצירת העלייה במספר העסקאות בשוק הדיור. אבל המאבק האובססיבי של כחלון בכל מי שמצביע על כך שהירידה במכירות לא מתורגמת לפי שעה לירידה דומה במחירים, הוא מביך ומקומם. מי שחוגג בסרטון פייסבוק ירידה שנתית של 0.2% במחירי הדירות לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מוכרח לדעת להתמודד עם המספרים שמציגה אותה הלשכה, ולפיהם מאז נבחרה הממשלה (אפריל 2015) מחירי הדירות עלו בעוד 12.6%.
כעת ממתינים כולם למחר. בשעה אחת בצהריים תפרסם הלמ"ס מה היה קצב התחלות הבנייה וגמר הבנייה ברבעון הראשון של 2018, ואז נוכל אולי לפזר מעט את הערפל הכבד בזירת התגוששות של שוק הדיור. הקבלנים, בעלי הדירות ושלל המתפרנסים מנדל"ן מכאן, ומשרד האוצר, מחוסרי הדירות ואנשי שוק ההון, שרוצים שנעדיף השקעה בניירות על פני ארבעה קירות, משם.

הרבעונים הקודמים הצביעו על כך שמצוקת הקבלנים - שאכן מוכרים הרבה הרבה פחות - הקפיאה אתרי בנייה רבים. אם ביום שלישי יתברר שלמרות דירות מחיר למשתכן התחלות הבנייה לא חזרו עדיין לרמה סבירה - משרד האוצר עצמו הציב יעד של 60 אלף דירות בשנה- גם כחלון יהיה מוכרח סוף סוף לתהות האם הוא יורה את החיצים לכיוון הנכון.

2. הבעיה הגדולה של שר האוצר היא שהוא שבוי לגמרי בקונספציית ה"אינטרסנטים" ומסרב לקבל שיש מי שמותחים ביקורת על צעדי האוצר דווקא בשם הדאגה לזוגות הצעירים ולשוק הדיור.

לפי נתוני משרד האוצר עצמו, כ-3 שנים לאחר תחילת תוכנית הדגל של מחיר למשתכן, 44,529 דירות הוגרלו לזכאים. מדובר אמנם בכמות נכבדה של דירות, אבל לא יזיק להודות שהקצב רחוק מלהרשים ולספק את הביקושים - 123,954 ישראלים רשומים כעת לתוכנית.

נכון להיום, קשה להתעלם מכך שמחיר למשתכן מציעה דירות מסובסדות לכמה מחוסרי דירה מאושרים, אבל היא מהווה במקביל משקולת כבדה על המאמץ להגדיל את שיווקי הקרקעות. ככה זה כשמכרזי הקרקע מוכרחים להיות אפויים והדוקים, מאחר והם דורשים מהקבלן להתחייב על מחיר סופי למ"ר בנוי של דירה. בנוסף, לא די שהקבלנים דורשים בהירות מקסימלית, ולא ניגשים לעשרות מכרזים שלא מתאימים להם, גם ראשי הרשויות המקומיות מזהים את הלחץ ופותחים במבול של לחצים ודרישות - רובן אגב די מוצדקות - לפני שהמכרזים יוצאים לאוויר ומזרימים אליהן עוד משפחות צעירות.

קחו למשל את באר יעקב. ביוני שעבר נחתם בחגיגיות הסכם גג שהבטיח 11 אלף דירות חדשות בשנים הקרובות ביישוב הנמצא בלב אזור הביקוש. קרקע ל-3,200 דירות חדשות עד סוף 2017. בנובמבר 2017 יצאה הודעה על מכרז ל-2,000 דירות, אולם מועד ההגשה וחוברת המכרז נדחו חודש אחרי חודש. בשבוע שעבר הודיעה רשות מקרקעי ישראל כי תוציא קודם 1,607 דירות, ושלפה ג'וקר חדש - הוצאות הפיתוח לאותן 1,607 דירות בבאר יעקב יעמדו על 200 מיליון שקל, סכום שיעבור לקופת הרשות המקומית. כ-124 אלף שקל הוצאות פיתוח לכל דירה, כמעט כפול מהוצאות הפיתוח במכרז שיצא ביוני 2013, מה שכמובן הופך את המכרז הנוכחי להרבה פחות אטרקטיבי - ולא חייבים להיות אינטרסנטים בשביל לראות זאת.

3. לפני חודש, כשמשרד האוצר בחר לחגוג 6 חודשים של ירידות מחירים רצופות בשוק הדיור הזהרנו מפני הבאות.

ה"ספוילר" שהצגנו אמר אז כי בחישוב שנתי, גם אם מחירי הדירות ידשדשו ויעלו בחודשים הקרובים, שר האוצר יוכל להמשיך לחגוג ירידה שנתית במחירי הדירות. לאחר שבין יוני לספטמבר אשתקד המחירים נסקו ב-1.6%, ברור שכשנחליף את חודשי 2017 בחודשי 2018 הירידות ילכו ויעמיקו, גם אם המדדים החודשיים יבשרו דווקא על יציבות ואפילו על עליות קלות.

לכן, מיד לאחר שהלמ"ס דיווחה ביום שישי על יציבות במדד מחירי הדירות (0%) בחודש אפריל ועל עדכון החודש שלפניו מירידה של 0.2% לעלייה של 0.1%, יכול היה כחלון לצייץ כי "קצב הירידות השנתי הוכפל, והאינטרסנטים ינסו להגיד לכם אחרת". שום מילה על כך שמדובר בשינוי מזערי מ-0.1% ל-0.2%. שום מילה על כך שבחודשיים האחרונים הירידות נעצרו והתהפכו. את זה אמרו האינטרסנטים.

ומה לגבי מדד מחירי הדירות החדשות, שרשם הפעם עלייה בשיעור של 1.6%? קשה לקחת ברצינות מדד מחירים שהושק ברעש גדול רק לפני כחצי שנה, מתוך מטרה ברורה להיות ראש החץ שיבשר את הירידות - בעיקר בזכות שילוב הדירות המסובסדות של מחיר למשתכן בתוך המדד החדש - אבל חודש אחרי שהוא הציג עוד ירידה חדה (1.2%), הוא רושם עלייה מפתיעה של 1.6%. תבדקו מה קורה בנוסחאות שלכם ואז תחזרו אלינו. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988