מכה לרשות המסים: נדל"ן במתחם גבעון? ללא מס רכישה

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בפסק דין עקרוני כי עסקאות שנעשו במתחם גבעון בתל אביב (רח' הארבעה) בשנים האחרונות, אינן חייבות במס רכישה או מס שבח, מאחר שהקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב ומוחכרת עד שנת 2025, אז ייאלצו החוכרים לחדש את החכירה לתקופה נוספת, ורק אז ניתן יהיה לדרוש מהם תשלום מס בהתאם לסכומים שייקבעו.

פסק הדין ניתן בערר שהגישה חברת כץ גבע איצקוביץ (שבבעלות משרד עורכי הדין כץ גבע איצקוביץ), שרכשה בשנת 2013 נכס בשטח 1,000 מ"ר ברחוב הארבעה 18 בתל אביב תמורת 9 מיליון שקל. בגין העסקה שילמה החברה מס רכישה בסך 540 אלף שקל. החברה ביקשה לבטל את החיוב ונדחתה, ועל כן הגישה ערר לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי, בראשות השופט הרי קירש.

הנכס ממוקם בכיכר גבעון, מתחם המצוי בין הרחובות הארבעה מצפון והחשמונאים מדרום, והקרקע היא בבעלות עיריית תל אביב. בשנות ה-50 החכירה העירייה את הקרקע לחוכרים שונים לתקופה של 75 שנה ללא אופציה לתקופת חכירה נוספת, כלומר עד שנת 2025. בשנות ה-50 וה-60 הוקמו על הקרקע 8 בנייני משרדים בני 4 קומות הכוללים קומת מסחר. על פי ההסכמים שנחתמו, בשנת 2025 הקרקע והמבנים שנבנו עליה אמורים לחזור לבעלות עיריית תל אביב.

בסוף 2012 הודיעה העירייה באמצעות "מדריך לחוכר" כי בכוונתה להאריך את תקופת החכירה לתקופות נוספות לבעלי הנכסים שישפצו את חזיתות הבניינים, במטרה לשדרג את המתחם הישן והמוזנח, בסביבה שהולכת ומתחדשת סביבו דוגמת מתחם שרונה והשוק הסיטונאי.

"הצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני"

כשחברת כץ גבע איצקוביץ רכשה את הנכס בשנת 2013, 12 שנה לפני סיום תקופת החכירה, הייתה קיימת הצעה של עיריית תל אביב להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת תמורת שיפוץ חזיתות המבנים. ההצעה כללה זכות הארכה (אופציה) לשתי תקופות בנות 25 שנה כל אחת, שמימושה יהיה לפי שווי מרכיב הקרקע למועד תחילת הארכה ובהיוון של 5% לשנה. ואולם בין 2012 ל-2018 שינתה עיריית תל אביב ארבע פעמים את נוסח הצעתה לחוכרים - עובדה שהייתה הבסיס לטענה של כץ גבע איצקוביץ כי לא הייתה ודאות שהיא אכן הצעה מחייבת ובלתי חוזרת.

בינואר 2015 הגישה הרוכשת בקשה לבטל את החיוב ולהשיב לה את מס הרכישה ששילמה, בטענה כי הזכות שרכשה היא לתקופה של 12 שנים בלבד, שהיא תקופה קצרה מ-25 שנה ולפיכך לא מדובר ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. מינהל מיסוי מקרקעין תל אביב  לא קיבל את בקשתה ולפיכך הגישה הרוכשת ערר, שהובא להכרעת בית המשפט המחוזי בתל אביב.

מינהל המיסוי טען כי בניגוד לעמדת החברה, לפיה הצעת עיריית תל אביב אינה מחייבת, הרי שלשיטתו מדובר בהצעה בלתי חוזרת של גוף שלטוני שמחייבת אותו לפעול בהתאם להודעות שפירסם. עוד טען מינהל המיסוי כי החברה הרוכשת ידעה כי באפשרותה להאריך את תקופת החכירה לאחר שנת 2025. טענה מעניינת נוספת שהעלה מינהל המיסוי היא כי התמורה ששולמה בעד הנכס - 9 מיליון שקל - אינה משקפת זכות שכירות ל-12 שנה בלבד, אלא משקפת גם זכות להארכת תקופת החכירה.

ועדת הערר, בראשות השופט קירש ורואי החשבון צבי פרידמן ואליהו מונד, פסקה כי לא ניתן לראות ביוזמה של עיריית תל אביב כמתן אופציה שניתן לחייבה במס. לשיטתה, מדובר ב"הצעה" שמימושה מחייב את החוכר לעמוד במספר תנאים, שכוללים הגשת בקשה להצטרפות למבצע השיפוץ והצטרפות חוכרים נוספים למבצע -  תנאים שבעת ביצוע העסקה אין לדעת אם יתקיימו. גם העירייה עצמה כתבה כי "המדריך לחוכר" שפירסמה אינו מחייב אותה, אלא מהווה הנחיות בלבד, ורק חתימה על חוזה השיפוץ על ידי העירייה תחייב את הצדדים.

"בידי העירייה מצוי הכוח לאשר או לא לאשר את הבקשה, העירייה אף אינה מחויבת לחתום על הסכם השיפוץ. הצעה שיש בידי העירייה האפשרות המעשית להתנער ממנה אינה יכולה להיות בגדר הצעה בלתי חוזרת", צוין בפסק הדין שקיבל תוקף בבית המשפט המחוזי תל אביב. בנוסף לכך, צוין בפסק הדין כי העירייה פרסמה מספר תיקונים למדריך לחוכר, שהאחרון בהם היה בפברואר 2018. "דבר העשוי להעיד שהמדריך לחוכר אינו בגדר הצעה בלתי חוזרת ונתון לשינויים כל עוד לא נחתם הסכם מחייב", צוין.

אשר לסכום התמורה ששולם על הנכס, שלטענת מינהל המיסוי אינו משקף זכות שכירות ל-12 שנה בלבד אלא גם זכות להארכת תקופת החכירה, קבעה הוועדה כי הסכום מגלם שכירות ל-12 שנה ותשלום נוסף עבור ציפייה לעתיד שאכן תוכנית השיפוץ והארכת החכירה ייצאו אל הפועל. "גם אם ציפייה זו היא הגיונית ובעלת סבירות גבוהה, במועד חתימת ההסכם אין עדיין זכות שהבשילה לכדי הסכם משפטי מחייב", נקבע בפסק הדין. "אם וכאשר תנצל העוררת את תנאי המבצע, אז היא תחויב במס רכישה על דמי החכירה שהיא תידרש לשלם לעירייה".

"אנו לומדים את פסק הדין"

לדברי עוה"ד שירן זנדברג וארז גבע, שייצגו את חברת כץ גבע איצקוביץ, "מדובר במפלה קשה למיסוי מקרקעין בתל אביב. מדובר בפסק דין עקרוני אשר שלל באופן מוחלט את הניסיון לחייב במס עסקאות שנעשו בשיטה הדו-שלבית. פעם ראשונה בגין העסקה הקיימת שנעשתה בקרקע בכפוף להסכם החכירה ההיסטורי, ופעם שנייה בעת החתימה על הסכם חכירה חדש". להערכתם, צפוי שיוגשו עתה תביעות רבות של רוכשים במתחם שחיכו לפסק הדין הזה: "מדובר בעשרות מיליוני שקלים שרשות המסים תיאלץ להחזיר לנישומים שביצעו עסקאות ושילמו מס רכישה או שבח". 

מרשות המסים נמסר בתגובה: "אנו לומדים את פסק הדין על השלכותיו ובוחנים את האפשרויות העומדות בפנינו".