עסקאות תמ"א 38/1: לא לוותר על ערבות אוטונומית

עסקאות תמ"א 38 הן מרובות סיכונים, ועסקאות שיפוץ עלולות להיות מסוכנות אף יותר מהריסה ובנייה • משום כך, על בעלי הדירות לדרוש את הערבויות החזקות ביותר

בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: שלומי יוסף
בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: שלומי יוסף

סוגיית הערבויות בעסקאות "התחדשות עירונית" היא המהותית מכל. עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות רוויות סיכונים. בניגוד לתפיסה הרווחת, דווקא עסקאות תמ"א 38/1 (חיזוק) עלולות להיות מסוכנות יותר מעסקאות תמ"א 38/2.

למרבה הצער, הנושא פרוץ ואינו מוסדר בחקיקה. איש הישר בעיניו יעשה - כל עסקה לגופה, כל משא ומתן לגופו. מצב זה הינו בלתי נסבל.

במסגרת המשא ומתן בעסקת תמ"א 38/1 על בעלי הדירות ועורך דינם לדרוש מהיזם את הערבויות החזקות והטובות ביותר.

המשא ומתן נסוב סביב שני פרמטרים - האחד הוא סכומה של הערבות. איזה אחוז מעלויות הביצוע היא מכסה. השני- הוא אופיה (סוגה) של הערבות. נהוג לדבר על "ערבות ביצוע". בעלי הדירות לא תמיד מבינים את משמעות הביטוי הנ"ל ובעיקר את העובדה שעל מנת לממש "ערבות ביצוע" יש צורך להוכיח כי היזם הפר את התחייבויות להן התחייב בהסכם התמ"א.

לכן, חשוב מאוד לדרוש שהערבות שתימסר לבעלי הדירות (לכל הפחות בחלקה) תהיה ערבות אוטונומית, כזו שניתן לממש ללא תלות בהוראות הסכם התמ"א, אלא באמצעות פנייה ישירה לבנק שהנפיק את הערבות.

מקרה מעניין שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מחדד נושא מהותי זה. עיקרו של דבר בהסכם לביצוע תמ"א 38/1 בבניין ברחוב יוכבד 20 בחיפה. בעלי הדירות והיזם חתמו על הסכם ביום 15.3.14. להבטת התחייבויותיו בהסכם מסר היזם לידי בעלי הדירות ערבות אוטונומית על סך 300,000 שקל.

חלק מבעלי הדירות פעלו לחילוט הערבות. היזם עתר לבית משפט השלום בבקשה לצו מניעה שיאסור את מימוש הערבות. בית משפט השלום דחה את בקשת היזם וקבע, כי הערבות הינה ערבות אוטונומית, אשר אינה מותנית בתנאים או בדרישות כלשהן ולכן אין מניעה לממשה. בית משפט השלום אף דחה את טענת היזם כי מימוש הערבות יסב לו נזק בלתי הפיך.

היזם לא השלים עם החלטת בית משפט השלום ועתר (במסגרת ערעור) לבית המשפט המחוזי. בערעור טען היזם כי מדובר בערבות ביצוע ולא בערבות אוטונומית וכי תפקידה להבטיח את התקדמות הפרויקט ולא את טיב ביצוע העבודות ולכן משהסתיימו העבודות יש להשיב לידיו את הערבות.

מנגד טענו בעלי הדירות, שביקשו לממש את הערבות, כי הערבות הינה ערבות אוטונומית שאין לקשור בינה ובין עסקת היסוד, נוכח עקרון "עצמאות הערבות האוטונומית". לאחר בחינת טענות הצדדים, הוראות ההסכם ונוסח הערבות, מצא בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור ואת הבקשה לצו המניעה ולאפשר את מימוש הערבות.

בית המשפט הוסיף וציטט את ההלכות הפסוקות בעניין הנדון. נקבע כי הערבות האוטונומית שונה מן הערבות הרגילה במובן זה שהיא מהווה חיוב עצמאי ונפרד של הבנק כלפי המוטב (בעלי הדירות), ולפיו, בהתקיים תנאים מסוימים האמורים בכתב הערבות, ישלם הבנק למוטב את סכום הערבות ולמעשה מנותקת הערבות מעסקה היסוד (הסכם התמ"א) שבין היזם ובעלי הדירות.

עוד נקבע כי "עקרון העצמאות" של הערבות האוטונומית משחרר את המוטב (בעלי הדירות) מן הצורך לנהל הליכים משפטיים בקשר לעסקת היסוד (הסכם התמ"א) וכך מאפשר מימוש מהיר ויעיל של כספי הערבות.

בית המשפט הוסיף וציין כי קיימים שני חריגים בלבד למימוש ערבות אוטונומית - הראשון הינו באם קיימת מרמה חמורה מצד המוטב, והשני בהתקיים "נסיבות מיוחדות אחרות" כגון התנהגות שרירותית של המוטב הנגועה בחוסר תום לב קיצוני ובולט או בהתנהגות המונעת משיקולים זרים, מהפעלת לחץ או מנקמנות. נקבע, כי שני החריגים אינן מתקיימים בעניינו ולכן אין מניעה לממש את הערבות.

הכותב מומחה במקרקעין, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין 

צרו איתנו קשר *5988