ערך היסטורי: עד כמה משפיעה הקרבה לאתרי מורשת על מחיר הנדל"ן בערים?

הכתבה בשיתוף אזורים וקבוצת בני נחמיה

שוק הנדל"ן העולמי הוא מורכב ולא פשוט. נראה, כי לצד נתוני המחירים הממוצעים בערים מסוימות בעולם, אזורים ספציפיים בהן זוכים לביקושים גבוהים במיוחד, זאת בשל ההיסטוריה שהם אוצרים בתוכם. מדובר, לרוב, במיקומים מרכזיים בערים הגדולות, כאלה שקרובים לאתרי מורשת, לעתיקות, מבנים עם היסטוריה, שבחלקם התגוררו דמויות מפורסמות מקומיות ועוד.

עבור רבים, מגורים במקום שכזה מעניקים תחושה של "להרגיש את ההיסטוריה" - בכל בוקר כשיוצאים לרחוב. כמובן, שבנוסף לכך קיימים בהם גם יתרונות המצויים בכל הערים הגדולות - תשתיות מרכזיות, יוקרה, קירבה למקומות בילוי וקניות ועוד. באזורים מדוברים אלו, כפי שניתן יהיה לראות בהמשך, ניתן להבחין בעליות מחירים מובהקות במהלך השנים. כשהנכסים הממוקמים בהם גם מהווים השקעה טובה, עם תשואה גבוהה יותר מאשר בשאר חלקי העיר.

וינה: "העיר הפנימית" שוברת שיאי מחירים

לווינה, שנוסדה בשנת 500 לפני הספירה ועל תושביה המפורסמים נמנו גם המלחינים מוצרט ובטהובן, יש היסטוריה תרבותית, פוליטית, דתית ואפילו קולינרית ענפה מאוד. ההיסטוריה המדוברת והקירבה לאתרי מורשת הם אחד הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן למגורים בעיר ומעלים את ערכו.

ב-2018, כך על פי נתוני הבנק המרכזי של אוסטריה, חלה עלייה של 3.5% במחירי הנדל"ן למגורים בווינה. לעומת זאת, ברובע הראשון של העיר, ה"אינרה שטאט" (Innere Stadt - העיר הפנימית), שנחשב למרכז ההיסטורי של העיר ולחלק העתיק ביותר, חלה עלייה של כ-10%, מעל הממוצע העירוני. כך לפי דוח של חברת הנדל"ן הגרמנית-אוסטרית, Buwog. כמו כן, על פי אותם נתונים, המחיר הממוצע של נדל"ן למגורים באינרה שטאט עומד על כ-19 אלף אירו למטר רבוע, יותר מפי חמישה מהמחיר הממוצע בעיר. בנוסף לכך, על פי ההערכה של חברת ההשקעות בנדל"ן Knight Frank, כ-40% ממשקיעי הנדל"ן בעיר הם תושבי חוץ, כשחלק גדול מהם מרוכז ב"אינרה שטאט" ובאזורים היסטוריים נוספים בעיר, כגון הרובעים ה-18 וה-19.

KING DAVID RESIDENCE - מגורי יוקרה במרחק הליכה מהעיר העתיקה. לפרטים הקליקו כאן>>

מדוע, אם כן, דווקא ברובע הראשון של העיר חלה עליית מחירים גבוהה יותר מהממוצע העירוני? ה"אינרה שטאט" הוא מקום משכנם של קתדרלת סטפנוס הקדוש המפורסמת, בית האופרה הענק של העיר ובנוסף הוא גם סמוך מאוד לנהר הדנובה הידוע שחוצה אותה. בראיון ל"ניו יורק טיימס" מחודש אוגוסט האחרון, הסביר פיטר מרשל, מומחה לנדל"ן למגורים בווינה, את הקסם של האינרה שטאט. לדבריו "הרוכשים באזור זה מחפשים משהו מעבר לשכונות המסורתיות, חשובה להם הארכיטקטורה הקלאסית של העיר והם מוצאים זאת ברובע הראשון, שהוא למעשה האזור העתיק ביותר".

מחיר וילות עתיקות ב"אינרה שטאט" יכול להגיע, לפי מרשל, גם ל-15-20 מיליון אירו. הוא מסביר כי העלייה במחירים נובעת משני תהליכים שמתרחשים במקביל. הראשון הוא התייקרות במחירי שימור ושיפוץ המבנים, שהם לרוב בעלי תשתית ישנה, והשני הרצון של רוכשים, בעיקר ממעמד סוציואקונומי גבוה, "לחוש את ההיסטוריה" ולהיות חלק ממנה, על ידי רכישת נכסים בקירבת אתרי המורשת.

 העיר העתיקה בציריך. נתונה תחת שימור קפדני/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

ציריך: נוף לאגם עם תחושה היסטורית

גם ציריך היא עיר עם היסטוריה ענפה, עוד מאז היווסדה במאה הראשונה לפני הספירה. על פי נתוני הבנק המרכזי של שוויץ, בשנה האחרונה חוותה ציריך עלייה של כ-9% בממוצע במחירי הדירות. כמו במקרה של וינה, ניתן לאתר שלושה רחובות מרכזיים בעיר שם העלייה היתה גבוהה יותר ועמדה על 12%. הרחובות הללו הם Kurhausstrasse, Aurorastrasse ו-Susenbergstrasse. שלושה רחובות מרכזיים שזוכים לביקושים גבוהים למגורים, בין היתר בזכות מיקומם וקירבתם לאתרי מורשת ולאגם ציריך. סמוך לרחובות אלו, נמצאות שתיים מהקתדרלות המפורסמות בעולם - הקתדרלה הגדולה של ציריך וקתדרלת הנשים, שעל חלונותיה צייר הצייר הצרפתי-יהודי המפורסם, מארק שאגאל - וכמובן, גם אגם ציריך המרגיע.

מחירי הדירות ברחובות הללו מגיעים בממוצע ל-30 אלף פרנקים שוויצרים (כ-28 אלף אירו) למטר רבוע. על פי מידע של חברת הנדל"ן השוויצרית, Zurichberg, קיים ביקוש שיא לדירות באזורים אלו, בעיקר לווילות עתיקות עם היסטוריה שנבנו במאות ה-18 וה-19. כך, למשל, מעיון באתר חברת הנדל"ן השוויצרית המדוברת עולה כי וילה עתיקה בגודל של 150 מטר רבוע, הסמוכה לקתדרלה הגדולה של ציריך, נמכרה לתושב חוץ בשנת 2018 בסכום של 4.2 מיליון אירו. "אחד הגורמים שמובילים לעליית מחירים באזורים הללו הוא שאנשים יודעים כי בעוד שציריך הולכת ומתחדשת, וכתוצאה מכך גם משנה את פניה, באיזורים ההיסטוריים מה שאתה רואה היום זה גם מה שתראה בעוד 30 שנה. זאת מאחר והכול שם נתון תחת שימור קפדני", הסביר הארכיטקט כריסטופר דלמוס, בראיון למגזין פורבס.

ירושלים: הקירבה לאתרים הקדושים מעלה את ערך הנכסים

לצד הערים הגדולות באירופה, גם לירושלים המקומית יש מקום של כבוד כעיר מבוקשת עם מורשת. מעבר לכך, לירושלים יש גם מקום מיוחד, כעיר קדושה לשלוש הדתות. העיר שהיא קודש הקודשים ביהדות ובה הוקם בית המקדש, חי ומת ישוע על פי הנצרות והמקום השלישי בחשיבותו על פי האיסלם. על כל העיר שורה אותה קדושה דתית, מהכותל המערבי, דרך כנסיית הקבר ועד מסגד אל-אקצה.

כמו ערים עתיקות נוספות בעולם, ירושלים משלבת בין היסטוריה למודרניות. כך, למשל, סמוך לחומות העיר העתיקה ולכותל המערבי, שוכנת שכונת ממילא, שהחלה דרכה כשכונת סוחרים שהוקמה במאה ה-19 והפכה מאז לשכונה יוקרתית. כיום היא משופעת במתחמי קניות ובילוי יוקרתיים.

גם בירושלים, כמו בווינה ובציריך, ניתן להבחין במחירים גבוהים יותר בשכונות הסמוכות לאתרי מורשת. כך, לדוגמה, על פי אתר מדלן, בשכונת המושבה הגרמנית, הסמוכה לעיר העתיקה ולאתרים ההיסטוריים, עולה דירת ארבעה חדרים בממוצע כ-2.7 מיליון שקל, זאת בהשוואה לממוצע עירוני של כ-1.9 מיליון שקל. בנוסף לכך, רק בשנה האחרונה בוצעו 10 עסקאות מכירת דירות ברובע היהודי בעיר העתיקה, כשדירת ארבעה חדרים נמכרה ב-4 מיליון שקל ואפילו חלק מהדירות הקטנות יותר נמכרו במחירים גבוהים יותר מהממוצע העירוני.

 מתחם "King David Residence". הקרבה לאתרים הקדושים מביאה לביקוש ומעלה ערך/צילום: רגב כלף

כמו כן, בהתאם למגמה בערים היסטוריות רבות מבוקשות, גם בירושלים החלו קמים בשנים האחרונות פרויקטי נדל"ן שמחברים את ההיסטוריה ליוקרה, כאלו המאפשרים למתגוררים בהם לחוש את ההיסטוריה ולהרגיש חלק ממנה. אחד מהם הוא מתחם "King David Residence" של החברות "אזורים" ו"קבוצת בני נחמיה", שממוקם בלב רחוב המלך הדוד וחוצה את העיר ממרכז לדרום. הפרויקט נמצא סמוך לשכונת ממילא ולמתחמי הקניות היוקרתיים, לתחנת רכבת גן הפעמון, למושבה הגרמנית, למרכז העיר ירושלים וכמובן - בקרבה רבה לעיר העתיקה ולכותל המערבי. הקרבה לאתרים הקדושים מייצרת ביקוש גבוה לאזור, בעיקר בקרב הקהל הדתי ושומר המסורת. הסיבה לכך היא האפשרות לגור במרחק הליכה מהעיר העתיקה והכותל המערבי, עניין משמעותי מאוד בעיקר בשבתות ובחגים.

הבניין, בן תשע הקומות, מתחבר למבנה לשימור שהפך ללובי של הפרויקט, ויוצר את החיבור בין המודרני להיסטורי. פרויקט "King David Residence" נחשב כיום לאחד היוקרתיים ביותר בעיר ופונה בעיקר לקהל של תושבי חוץ ומצמצמי דיור ישראלים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. על הבניין יש שמירה של 24 שעות, ותמצאו בו בית כנסת פרטי, בריכת שחייה, חדר כושר ואפילו חדר סיגרים וחדר יינות.

סטנדרט הבנייה של הדירות הוא גבוה ומודרני לחלוטין. הדירות עצמן מעוצבות ומרוהטות ומוכנות לאכלוס מיידי. הנוף שנשקף מחלקן הוא של העיר העתיקה, מה שמחבר שוב את ההיסטורי והעכשווי. מהחברות היזמיות נמסר כי המחיר למטר לדירות הינו מ-45 אלף שקל למ"ר ועד 77 אלף שקל למ"ר בדירות הפנטהאוז, מה שמשקף עלייה במחיר הממוצע באזור בשנים האחרונות שהיה נמוך יותר.

נקודה נוספת שמייחדת את הפרויקט היא שבשונה מרבים אחרים באזור, הוא ניצב על קרקע פרטית. חלק גדול מהקרקעות באזור מוחכרות כיום מהכנסייה היוונית, מה שהוביל לירידת ערך הנדל"ן בהן. זאת מתוך חשש לעתיד להתרחש עם תום החכירה, בעוד כ-30 שנה. עם זאת, הקרקע שעליה הוקם פרויקט "King David Residence" נרכשה מהכנסייה היוונית ואינה שייכת לה.

האזור בו נמצא הפרויקט, כך נראה, נמצא בשורה אחת עם המקומות הפופולריים ביותר באירופה, שמשלבים בין הישן לחדש, ובהתאם מושכים קהל גבוה. מי שגרים באזור נהנים מקרבה גדולה לאתרים ההיסטוריים ולמקומות הקדושים ומהיוקרה שהם מקרינים על סביבתם, ואף זוכים להתגורר בבניינים יוקרתיים בעלי שירותים מתקדמים. באזורים אלו, כפי שניתן לראות, קיים גידול בביקושים, הערך של הנכסים עולה וכך גם התשואה.

KING DAVID RESIDENCE - גם אתם יכולים להיות חלק מההיסטוריה של ירושלים. לפרטים הקליקו כאן>>