דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

מריצוף ועד מטבח, מקבלנים ועד דיירים: מעגל הנפגעים של מחיר למשתכן ממשיך להתרחב

תוכנית מחיר למשתכן נועדה לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה, אך בדרך היא גובה קורבנות: כדי להוריד את מחירי הדיור ולזרז את הבנייה נקבע סטנדרט אחיד למפרטים של הדירות, ובשוק כבר מדברים על המחיר הגבוה שמשלמות היצרניות והיבואניות של כלים סניטריים, ריצוף ומטבחים

חברת חרסה / צילום: רפי קוץ
חברת חרסה / צילום: רפי קוץ

רק לפני כמה שבועות רעדו אמות הסיפים כשמפעל חרסה בבאר-שבע, שייצר מוצרי סניטציה כמו אסלות וכיורים, סגר את שעריו. רוב עובדי המפעל, שהעסיק כ-100 איש, פוטרו, ומעטים מהם מצאו עבודה בחברות אחרות של קבוצת חמת, שבבעלות איש העסקים יואב גולן.

הדיווח על סגירת המפעל הגיע ביחד עם דיווחים על סגירת מפעלים תעשייתיים אחרים בדרום באותם ימים, כמו פיניציה ואמיליה קוסמטיקס. סגירת המפעלים עוררה חגיגה התקשורתית סביב בעיית התעסוקה בדרום, ושוב עלתה השאלה מה מעמדה של התעשייה הישראלית והאם מגיעות לה הגנות מול הנעשה בעולם. אבל הפעם עלתה טענה אחרת לגבי הסגירה, שפחות נהוג לשמוע אותה לגבי בעיות התעשייה הישראלית.

"התוכנית החריפה את ההפסדים שלנו, כי המוצרים ששולבו באותם פרויקטים זולים מדי. במחיר שבו קבלנים קונים אסלה מטורקיה או מסין - לנו לא משתלם בכלל לייצר אותה". את הדברים אמר באותם ימים סוערים של הסגירה מנכ"ל חמת רועי רגרמן. "התוכנית" שאליה התייחס היא "מחיר למשתכן".

רועי רגרמן / צילום: יח"צ
 רועי רגרמן / צילום: יח"צ

בעבר, לפני ימי מחיר למשתכן, יבואני קרמיקה או יצרני מטבחים או דלתות היו יכולים להרוויח מהשדרוגים שמבקשים דיירים. כלומר, היזם בפרויקט מציע כסטנדרט מוצרי אינסטלציה מסוימים, מטבח או חלונות, אחר כך באים הקונים והם יכולים לשדרג את הסטנדרט ישירות מול הספקים. בפרויקטים של מחיר למשתכן, המפרט של הדירות נקבע מראש ואסור לעשות בו שינויים עד לרגע מסירת המפתח - שאז משפחות רבות בוחרות להישאר עם מה שיש ולא להוסיף זמן וכסף על שדרוגים לדירה.

מטבח לדוגמה בדירת מחיר למשתכן. / צילום: משרד השיכון
 מטבח לדוגמה בדירת מחיר למשתכן. / צילום: משרד השיכון

זאת בדיוק הנקודה שבה הכי נפגעה התעשייה הנלווית לנדל"ן - הנקודה שבה קודם לכן היא הרוויחה הכי הרבה.

הספקים

"לא קיימו דיון על השלכות מחיר למשתכן"

ענף הנדל"ן נחשב לענף מוביל במשק, אחד הקטרים שלו, וכראוי למעמדו - הוא מוביל קרונות רבים נוספים. מחומרי בנייה ועד לאדריכלים, דרך קרמיקה, מטבחים, חלונות ועוד. מה קורה לקרונות האלה כשהשוק מצטנן או מתחמם?

ההצטמצמות הראשונה של הענף קשורה לירידה בהתחלות הבנייה. ב-2018 הוחל בבנייתן של כ-47.4 אלף יחידות דיור, ירידה של כ-8% בהשוואה ל-2017, שהחלו להיבנות בה כ-51 אלף יחידות דיור, אשר גם הם היוו ירידה של כ-8% בהשוואה ל-2016.

נוסף לכך, חל שינוי בתמהיל הבנייה בישראל. בשנים האחרונות נרשמות יותר ויותר התחלות בנייה במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, ופחות בנייה במסגרת השוק החופשי - עם יוצא דופן במסגרת מיזמי התחדשות עירונית שממשיכים לצמוח.

השילוב בין ירידה בהתחלות בנייה לבין מיזמי מחיר למשתכן שמנסים להוזיל כמה שיותר את מחירי הדירות, הוא קטלני לשחקני השוק המשני של הנדל"ן. כתוצאה ממנו, למשל, ראינו קריסה של יצרני מטבחים כמו מטבחי דקור - שפועלת כיום במתכונת שונה תחת חברת י.א. דקור תעשיות, מטבחי פז - שפעילותה נמכרה לחברת הארונות דלקוב, וכן חברות מטבחים קטנות יותר ונגריות. גם תחום הקרמיקה חטף מכה קשה, שחרסה היא רק האחרונה בשרשרת הנופלות.

עובדי מפעל חרסה בכניסה לחברה-האם "חמת" באשדוד / צילום: באדיבות אגף הדוברות בהסתדרות
 עובדי מפעל חרסה בכניסה לחברה-האם "חמת" באשדוד / צילום: באדיבות אגף הדוברות בהסתדרות

עם מנכ"ל קבוצת חמת רועי רגרמן אנחנו מדברים כמה שבועות אחרי סגירת המפעל. "אני בדיוק יוצא מדיון בוועדת הכספים של הכנסת", הוא מספר, "הם כולם נורא מופתעים איך ביום בהיר אחד נסגר מפעל. ואז שאלתי שאלה שלא קיבלה התייחסות: האם לפני ארבע שנים, כשקיבלו את ההחלטה על מחיר למשתכן, הם קיימו דיון מה ההשלכות שיכולות להיות לתוכנית כזאת על התעשיות הנלוות של ענף הבנייה. התעלמו מהשאלה".

זאת יכולה להיות החלטה לגיטימית של ממשלה - "אנחנו מעדיפים להוריד את יוקר המחייה, גם במחיר פגיעה בתעסוקה".

"זאת החלטה לגיטימית. אבל, אם הממשלה החליטה שאין מקום לתעשייה מסורתית בישראל, מאחר שיותר חשוב לה להוריד את יוקר המחיה, אז צריך להגיד את זה ברור. להגיד גם להסתדרות וגם לעובדים - להסתכל להם בעיניים. תוכנית מחיר למשתכן אמורה להוריד את מחירי נדל"ן, אבל כשזה זה פוגע בתעשייה ובעובדים שיישארו בלי פרנסה אז הם שוב לא יכולים לקנות דירה. זה מעגל קסמים.

"רוב הפוליטיקאים לא מקשיבים. מבחינתם, הם רוצים שתהיה פילנתרופ ותמשיך להחזיק את התעשייה הישראלית".

אפשר בכלל גם להילחם ביוקר המחיה וגם לשמור על התעשייה?

"למדינת ישראל יש גז טבעי. היה לנו מזל. אבל במקום לבוא לתעשיין ולהגיד לו ‘קח את הגז הזה במחיר של 3.5 דולר ליחידת חום כדי שתוכל להרוויח, כי השכר שאתה משלם גבוה יותר מבטורקיה ובסין’, היא לוקחת 6 דולר ליחידה כי היא ממסה את הגז בהפקה. המדינה מעדיפה את המסים".

אורן הרמב"ם מהתאחדות התעשיינים פוסק: "בקרמיקה לא נותרו יצרנים מקומיים. נגב קרמיקה היה היצרן היחידי המשמעותי והוא נעלם. זה הפך לתחום יבוא".

אורן הרמבם/ קרדיט: יח"צ התאחדות התעשיינים בישראל
 אורן הרמבם/ קרדיט: יח"צ התאחדות התעשיינים בישראל

הקריסה של היצרנים עלולה להוביל למחשבה שאולי מצבם של יבואני הקרמיקה טוב יותר, אלא שבפועל זהו לגמרי לא המצב. לדברי יצחק גוטשטיין, יבואן קרמיקה ואינסטלציה כבר 60 שנה, פרויקטים של מחיר למשתכן הורידו את המחירים כל כך, "שרק ספקים בודדים יכולים לעמוד במחירים האלה". גוטשטיין מסביר שהשיטה מכתיבה מחירים שאי אפשר לעמוד בהם, כשמוסיפים להם את עלויות ההובלה והאחסנה. גם במקרה שלהם, נקודת הרווח המרכזית הייתה השדרוגים שהכניסו הדיירים לדירות, עוד לפני שנכנסו לדירה.

לדבריו, ספקים רבים עזבו את התחום מאחר שכמעט כל הפרויקטים של הקבלנים הגדולים הם היום של מחיר למשתכן. מבחינתו אין נחמה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שלדבריו רבים מהם מסוכנים ומבוצעים על ידי קבלנים בלי גב ובלי ניסיון.

הקבלנים

"הירידה בהתחלות הבנייה עוד לא באה לידי ביטוי"

הקבלן והיזם עופר שגיב, מחברת מי טל, מסביר כיצד הדברים נראים מהצד של הקבלן: "כשאני סוגר עם ספק בפרויקט שהוא לא מחיר למשתכן, אני נותן לו 50-100 לקוחות שיכולים לעשות אצלו שינויים. זה נותן לספק עוד אפשרות להרוויח. במחיר למשתכן אין היום אפשרות כזו".

הקבלן עופר שגיב / צילום: פאול אורלייב
 הקבלן עופר שגיב / צילום: פאול אורלייב

בנוסף, מסביר שגיב, "יש קבלנים שאומרים ‘אם זה סטנדרט, אז אני אביא מחו"ל כמויות לפרויקטים של מחיר למשתכן’. זה יוצר לחץ גדול על הספקים. אם אני רוצה להוריד מחיר של בטון - אני לא יכול. גם לא יכול להוריד מחירים של חול או בלוקים, כי אלה מחצבים מוגבלים. אבל קרמיקה - אפשר מחר ללחוץ על כפתור ולהביא עוד מיליון מ"ר ואין עם זה בעיה. אותו דבר אסלות, אותו דבר כיורים. זה השוק הכי פגיע ליבוא.

"מי שמייצר בארץ קרמיקה, בכלל חי בעלויות גבוהות ולא יכול להתמודד עם היבוא. קח למשל את העלאת שכר המינימום ל-5,300 שקל. לוקח זמן עד שהאסימון נופל. העלאת שכר המינימום, כביכול מצמצמת פערים, אבל מי שחלש לא יכול להתמודד עם היבוא ונופל - וזה קורה דווקא בפריפריה, שם זה גם הכי כואב.

"אני לא יודע אם יאמינו כשישמעו את זה, אבל הייתי מוכן לשלם יותר", ממשיך שגיב. "הייתי מוכן לשלם עוד 2-3 שקל למ"ר לסחורה מקומית. באחוזים זה עוד 5%-6%. יותר מזה אני לא יכול כי גם לי יש תחרות. אבל כנראה שגם זה לא היה מציל אותם, כי יותר זול לייצר את זה בטורקיה.

"עם כל כמה ששר האוצר משה כחלון יעשה פרצופים, בסופו של דבר לא אכפת לו. מבחינתו, המלחמה ביוקר המחיה היא חזות הכול ויש לזה מחיר - אי אפשר לעצום עיניים".

אורן הרמב"ם מהתאחדות התעשיינים מציין שהירידה בהתחלות בנייה עדיין לא באה לידי ביטוי בחברות שהמוצרים שלהן נכנסים בשלבים מתקדמים יותר בבנייה, למשל דלתות, חומרי גמר למיניהם, מטבחים וכו’ - והיא תשפיע עליהם בהמשך.

הדיירים

"המטבח לא מתאים לצרכים שלהם"

אבינועם אילוז מחברת נובו מטבחים מספר כי "אני מתעסק במחיר למשתכן כמה שפחות. זאת עסקה לא משתלמת לבעלי עסקים". לדבריו, העיקרון של מחיר למשתכן הוא ליצור בנייה מהירה וזולה: "למדינה יש שני יעדים במיזמי מחיר למשתכן. היא קובעת את המפרט הנמוך בשביל לעמוד ביעד ההנחה לדייר של 150-200 אלף שקל לדירה. היעד השני הוא קצב הבנייה. המדינה רוצה שיבנו מהר - והיא אומרת שאם מתחילים להיכנס לשינויים של תשתיות - זה רוצה כיור פה וההוא רוצה את הגז שם - אז זה ייצור עיכובים, ובזה המדינה צודקת", הוא אומר.

"יש בסיפור הזה שלושה צדדים - קבלנים, ספקים ודיירים. המדינה הפכה את העסקה לנסבלת וניתנת לבליעה לקבלנים שיודעים לעבוד מהר והם יכולים לעמוד בזה, אבל הדיירים והספקים - סובלים. הדיירים סובלים כי הם מקבלים מפרטים נמוכים מאוד, והספקים סובלים כי הדרישות הנמוכות פוגעות בתעשייה המקומית לטובת יבוא מסין ומטורקיה.

"זה יוצר מצב שבו חברות מתנדנדות יכולות ליפול. אנחנו חיים מהשדרוגים ומזה שאנחנו יודעים לתת מענה לדרישות ספציפיות של לקוח, ובמצב הנוכחי כל המערכת סובלת".

אילוז מספר שהישראלים אוהבים מאוד את המטבח שלהם, במיוחד היום כשהמטבחים פתוחים לסלון. עוד הוא אומר, שלעיתים הדייר שמקבל את הדירה בפרויקט מחיר למשתכן לא מעוניין במטבח שהקבלן נותן לו והוא מזדכה עליו. "אני מכיר מקרים בפרויקטים ש-30%-40% מזדכים על המטבח כי הם לא רוצים את המטבח שהקבלן מציע, שהוא יבוא מסין. הדיירים מעדיפים לקבל דירה עם מטבח לא מוכן, רק עם ההכנות, והם כבר יסתדרו לבד".

אבל אילוז לא מרים ידיים, יש לו פתרון: "אפשר לעשות שינויים ולהתאים את המטבח לצרכים והרצונות של הדייר. צרכים אמיתיים, ולא מה שקבע משרד השיכון, וזאת בלי לשנות תשתיות. תכניס לחוזים את האפשרות לשדרג מטבחים ולהתאים ללקוח בלי לשנות תשתיות - אתה פותח בשנייה את השוק. ככה אתה גם לא פוגע בקצב הבנייה וגם מאפשר לתעשייה הזאת לעבוד. לקבוע שלא משנים תשתיות זה לגיטימי בבנייה מהירה. הבעיה של הדיירים היא שהמטבח לא מתאים לצרכים שלהם: ‘יש לי שלושה ילדים להאכיל. תן לי לגדל אותם’".

ראינו נפילות של חברות וגם השוק הצטמצם. איך נערכים לזה?

"חברות איתנות הכינו את עצמן מראש למצב הזה. התכוננו מראש לכל הפרויקטים שאנחנו יכולים להיכנס - הכנו לעצמנו עתודות בנייה לשנתיים הקרובות - התחדשות עירונית, פרויקטים פרטיים, בנייה לאנשים שמממשים זכויות בנייה. לא כולם עשו את זה ולא כולם עשו התאמות. אנחנו גם שינינו את קווי הייצור כדי שנגיע למצב הזה במקום טוב".
יש לכם בעיה של אי ודאות של השוק.

"יש לנו עבודה לעוד שנה-שנתיים, אבל אנחנו לא יודעים מה יהיה הלאה. אני גם חבר באיגוד תעשיות העץ ואנחנו מנסים להיפגש כבר תקופה ארוכה עם משרד השיכון. ניסינו לשנות את ההגבלה של מחיר למשתכן שקובעת שאי אפשר לשדרג מטבחים. במצב הנוכחי של מטבחים אחידים וזולים, יש לסינים יתרון גדול עלי".

התאחדות התעשיינים: "ענף הבנייה אפילו לא נמצא בקשיים"

"יש בעיית אי ודאות שיוצר פרויקט מחיר למשתכן. הרי ברור שיש ביקוש שהוא כבוש. גם הקבלנים טוענים שיש הרבה אנשים שיושבים על הגדר ומחכים לראות לאן השוק הולך. גם חלק לא קטן מהזוכים במחיר למשתכן מוותרים על הזכייה שלהם. היקף הביקושים הטבעי הוא הרבה יותר גדול ו-47 אלף התחלות בנייה לא נותנות לביקוש הזה מענה", אומר אורן הרמב"ם, מנהל איגוד מוצרי צריכה ובנייה בהתאחדות התעשיינים.

"בתכל'ס זה יתפרץ תוך כמה שנים ונצטרך לבנות הרבה יותר. וכאן תהיה לנו בעיה של גיוס עובדים מקצועיים או תכנון של השקעות במכונות. לפי מה מתכננים? ברור שאי אפשר להמשיך ככה ולתעשייה שמתכננת לטווח ארוך יש אי ודאות לגבי שאלות כמו תכנון השקעות.

"עלולה גם להיות בעיה בחומרי גלם. למשל, חולות דקים לבנייה - כתוצאה של חוסר מעש של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יש מחסור בהיצע של חולות כאלה מאחר שלא שווקו קרקעות לכרייה או למחצבות חדשות. המציאות הנוכחת שלנו היא אנומלית. ברור שתוך כמה שנים נצטרך בנייה מסיבית. וכשהצורך יגיע - לא נהיה מוכנים".

"כשהבנצ'מרק שלך זה טורקיה, אתה בבעיה"

הרמב"ם מוסיף שקריסת חרסה היא הדוגמה העדכנית לקריסות, אבל היא מייצגת את התעשייה המסורתית כולה, שסובלת מגידול בעלויות, שחלקן נובעות מפעילות הממשלה - כמו עלויות שכר, עלויות מים, ארנונה ומסים וכדומה - לצד עלייה בעלויות עקיפות שקובעת הרגולציה, כמו כיבוי אש או הגנת הסביבה. "כשהבנצ’מרק שלך זה המזרח הרחוק או טורקיה, שם עלויות השכר נמוכות במידה משמעותית וגם העלויות העקיפות נמוכות יותר, אתה בבעיה שנגזרת מכך שכל העלויות שם נמוכות יותר".

עם זאת, הרמב"ם לא פסימי לגבי תעשיית הבנייה עצמה כולה. "בגדול תעשיית מוצרי הבנייה לא נמצאת במשבר. נשים את הדברים על השולחן: אפילו לא נמצאת בקשיים, וזה נובע מכמה סיבות. האחת היא, שאף שיש ירידה בהתחלות בנייה, אנחנו עדיין ברמות גבוהות יחסית לשנים עברו. התעשייה עצמה כבר הכירה בעבר רמות נמוכות יותר של התחלות בנייה. נוסף לכך, יש השקעות מסיביות בתשתיות - כביש 6, הרכבת הקלה - ויש גם השקעות בנדל"ן שלא למגורים, שם אפילו הייתה עלייה קטנה ב-2018. אלה דברים שמקזזים לפחות בחלק מהחברות את ההאטה בבנייה למגורים".

"זה כמובן לא רלוונטי לכולם", מסייג הרמב"ם, "למשל, עולם התשתיות מאוד רלוונטי ליצרני בטון, אבל ליצרן דלתות או מטבחים הבנייה לתשתית לא רלוונטית ולכן הוא מקבל השלכה ישירה מהירידה בהתחלות בנייה".

"עלייה של 10% בסיכון בענפים הנלווים"

"המגמות הענפיות הובילו לעלייה בסיכון של התעשיות הנלוות לענף הנדל"ן", אומרת אפרת שגב, סמנכ"ל כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט. "ענפים אלה כוללים את ענפי המטבחים, הקרמיקה והכלים הסניטריים". להערכתה, "בשנה האחרונה נרשמה עלייה של כ-10% ברמת הסיכון בענפי המטבחים, הקרמיקה והכלים הסניטריים".

אפרת שגב/ צילום: חגית סטוינסקי
 אפרת שגב/ צילום: חגית סטוינסקי

לדבריה, "בענף המטבחים, למשל, מחיר למשתכן הסיטה את ספקי המטבחים לייצר יותר מטבחים סטנדרטיים בעלות זולה יותר, ברווחיות נמוכה יותר ועם חשיפה גדולה יותר מול מגזר הקבלנים. זאת, על חשבון מטבחים משודרגים, שבהם מתח הרווחים גבוה משמעותית.

"לפי גורמים בענף המטבחים, כתוצאה משינוי זה נרשמה בשנה האחרונה עלייה ניכרת בתחרותיות בענף, עד כדי כך שמציעים מחירי הפסד על מנת להשיג מכירה. נוסף לכך, חברות המטבחים הגדולות החלו למכור יותר מוצרים משלימים, כמו שיש ומוצרי חשמל למטבח, במטרה לפצות על ירידה במכירות מטבחים".

להערכת דן אנד ברדסטריט, חברות שאינן בעלות איתנות פיננסית מספקת, בשילוב בחירה פחות סלקטיבית של מיזמים, עלולות להיקלע לקשיים ולצאת מהענף. כך, ב-2018 נסגרו 12% מהעסקים בענף המטבחים.

תמונה דומה עולה גם בשוק הקרמיקה והכלים הסניטריים - היעדר השדרוגים לפי תוכנית מחיר למשתכן הותירה את החברות בענפים אלה עם מכירות מוצרים סטנדרטיים בעיקר, בעלי רווחיות נמוכה מאוד בהשוואה למוצרים משודרגים. כתוצאה, התגברה התחרות על נתח מכירות בפרויקטים בשוק החופשי.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות