מחשבים מודל עסקי מחדש: השוכרים החדשים בפרויקטי הנדל"ן

מה עומד מאחורי המהלך של קבוצת עזריאלי שהפתיעה את השוק עם הודעה על כניסה לתחום ה-Data Centers הגלובלי • למה זה רלוונטי לכל חברות הנדל"ן, ובעצם לחברות בכל הענפים שהן חפצות חיים ותשואה?

חוות שרתים של קומפאס / צילום: מצגת החברה
חוות שרתים של קומפאס / צילום: מצגת החברה

קבוצת עזריאלי הפתיעה את השוק בשבוע שעבר כשקיבלה החלטה על כניסה לתחום ה-Data Centers הגלובלי. מיד הורמו גבות ועלו תהיות באשר להיגיון העסקי שעומד מאחורי ההחלטה של חברת נדל"ן, להיכנס להשקעה ראשונית של 135 מיליון דולר בחוות שרתים, כאמצעי גידול חדש ומרכזי בתחום הנדל"ן המניב. "הדירקטוריון והנהלת הקבוצה סבורים כי התחום מתאים לאסטרטגיית ההשקעות של הקבוצה", נכתב במצגת של חברת עזריאלי. "הענף הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב. השוכרים הם מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם. לתחום פוטנציאל להוות זרוע מהותית בפעילות הקבוצה, והתשואות בו אטרקטיביות", נאמר.

מה יודעים בעזריאלי שבחברות נדל"ן אחרות אולי טרם הפנימו? הסוד טמון דווקא בטכנולוגיה שאינה מוזכרת, ולו במילה, במצגת החברה למשקיעים - Edge Computing. העולם עובר ונסמך יותר ויותר על כוח מחשוב, את זאת כולם יודעים. אבל כוח המחשוב לא רק צפוי להתרחב, אלא בעיקר גם להתקרב, פיסית, אלינו הצרכנים. הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא המכונית האוטונומית. כוח המחשוב שיצטרך לתמוך בעלייתם של עשרות מיליוני הרכבים האוטונומיים לכבישים אינו מסתיים במחשוב שיוטמע בהם, אלא בסביבה מחשובית שלמה שתקיף ותנהל את חיינו, ככל הנראה לא בעוד הרבה שנים.

בכל רמזור או פינת רחוב יועלה מידע לרשת שיצלם, יקליט, יתעד ובעיקר יכווין את התנועה כדי למנוע תאונות. כל התווך התקשורתי יהיה עמוס בקישוריות בין הרכב החוצה ואליו פנימה, ובין כלל הרכבים ביחידת שטח. על כן, כוח המחשוב יהיה חייב להיות קרוב הרבה יותר למתרחש, כדי להבטיח זמני תגובה מהירים יותר, שאם לא יושגו - כל חלום הרכבים האוטונומיים עלול לקרוס. אם נוסיף על המכונית האוטונומית גם את פיתוחן של ערים חכמות, הרי שהצורך שבקישוריות מחשוב בקצבים ובמהירות שטרם הכרנו הופך עובדה קיימת.

כתוצאה, כוח המחשוב יהיה חייב להתבסס על היקף גדול בהרבה של שרתים בצפיפות גבוהה, וזה בדיוק הביקוש אליו מכוונת עזריאלי.

המתחרות לא ישאירו את הזירה לחברות הנדל"ן

גם מודל ההשכרה הקלאסי של עזריאלי צפוי להשתנות, ממחיר ליחידת שטח למחיר לקילוואט. ברור לגמרי שבשוק חוות השרתים העולמי, המוערך כבר היום בכ-90 מיליארד דולר, וצפוי לשלש עצמו בתוך שנים בודדות, מדובר על קצבי צמיחה ששוק הנדל"ן לא הכיר עד היום. דבר זה עשוי לאתגר את הכדאיות הכלכלית שבהשכרת נדל"ן למשרדים או מגורים, אל מול החלופה שבהשכרת נדל"ן לכוח מחשוב. יחד עם זאת, בעולם שכזה, לא מן הנמנע כי תחום השכרת השטחים לטובת חוות שרתים לא יישאר לאורך זמן נחלתן של ענקיות נדל"ן, כשעשויות יהיו לקום חברות פרטיות שזו תהיה התמחותן, או חברות נישה אשר יאפשרו חוות שרתים באזורי ביקוש דומה.

הדבר דומה במשהו למהפכת סביבת העבודה המשותפת, אותה הובילה WeWork, אשר די במהירות מצאה לצדה לא מעט מתחרות המעתיקות את המודל העסקי. עדיין, למי שמקדים ומבצע את המהלך שמור היתרון, בעיקר התדמיתי.

כבר השנה עובר ברשת היקף תעבורת מידע בלתי נתפס של 20 מיליארד מכשירים המחוברים לרשת, או של 40 זטה-ביט (ZBs). מחקר של חברת מחקר הטכנולוגיה IDC קבע לאחרונה כי כ-30% מתעבורת המידע מנותחים בזמן אמת, וניכר כי שיעור זה צפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות. בעידן זה, בניית חוות שרתים אינה עיסוקן של חברות מחשוב גדולות, אלא הופכת יותר ויותר למגרשן של חברות נדל"ן, תשתיות ולוגיסטיקה.

לא רק זאת, אלא שהמודל הכלכלי של חברות הנדל"ן הנכנסות לתחום בניית חוות שרתים נסמך על חישוב תשואה להשקעה, שאמור להניב תשואה גבוהה יותר מתשואה רגילה על שכירות נדל"ן מסחרי. לכן, כניסה של אלה לתחום מאותתת לאותן חברות טכנולוגיה בתחום בניית מרכזי המחשוב על תחילת תהליכי שחיקת רווחיות, ואולי אף יצאתן מהתחום.

השקעות גדולות, מינוף גבוה ותזרים מאתגר

נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון בניתוח תחום "חוות השרתים" היא מינוף גבוה ותזרים מזומנים מאתגר. ההשקעה הראשונית בתשתית הפיזית והמחשובית היא גבוהה מאוד. כמו כן, נדרשת השקעה תמידית בציוד עקב ציפייה מתמשכת מצד הלקוחות לטכנולוגיות חדשות ומערכות מודרניות, או לחלופין עקב דרישות רגולטוריות (כגון סטנדרטי אבטחת מידע ואבטחה פיזית) משתנות.

ההשקעה ההתחלתית הגבוהה, שיעור התשואה, הגמישות הטכנולוגית ובעיקר היכולת להפוך את המרכז המחשובי לתזרים מזומנים חיובי, הם ללא ספק אתגרים לגופי נדל"ן אשר עד עתה פעלו במודל כלכלי שמרני ולא גמיש. ניתן לצפות כי בשנים הקרובות אותם משקיעים אשר השקיעו בעבר בתחום, ישפרו את תזרים המזומנים על ידי הכנסת שותף למיזמים, כמו במקרה של קבוצת עזריאלי.

עידן זה מחייב תפיסה חדשה לגמרי של חברות המחשוב בעידן ה-Edge Computing, של עולמות המחשוב והדרך שבה אלה משרתים את חיינו. מנהל, מכל סקטור ותעשייה, אשר לא יפנים זאת ולא יבחן מחדש את התנהלות החברה שלו, עלול להוביל לפיגור קריטי ואף לחשש להמשך קיומה. מנגד, בכל איום קיימת גם הזדמנות לכניסה לתחום חדש ומשמעותי, תוך ניעור האג'נדות המסורתיות.

את ההזדמנות הזו מובילה כעת חברת נדל"ן אשר מראה כי התשואה למשקיעיה נובעת מעתה גם, ואולי בעיקר, דרך מחשוב ועל חשבון שוכרי נדל"ן קלאסיים. במחשוב ניתן למצוא חוזים ארוכים ותשואה לעתיד; מספר חוות השרתים בעולם גדל עשרות מונים מהר יותר משטחי בנייה, הן במונחים של פרויקטים חדשים והן במונחים של שטחי השכרה, וזו הסיבה שעזריאלי החליטו לאתגר את השוק ואת המשקיעים שלהם בחזונם החדש. 

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת אמת מחשוב. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם

צרו איתנו קשר *5988