מחירי השכירות במשרדים בתל אביב וסביבה צנחו ב-6% ברבעון, האם זה זמני?

נתוני CBRE מעידים כי מחירי המשרדים בת"א וסביבותיה ירדו ב-6%-7% ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון, לרמתם בסוף 2018 • איך זה נראה בשטח? הבעלים נאלצים להתפשר על המחיר, שוכרי המשנה מפירים חוזים וחברות הייטק מודיעות שיעברו לעבוד מהבית

משרדים  בתל אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
משרדים בתל אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

"בחודשים האחרונים חיפשנו משרד גדול יותר בציר יגאל אלון וזיהינו שהמחירים מתחילים לרדת, בכ-20%. את המשרדים שלנו מצאנו במגדל משה אביב. כשחיפשנו שם קודם, דמי השכירות עמדו על 70 עד 90 שקל למ"ר, תלוי בקומה, בחניה ובנוף לים. לבסוף סגרנו ב-40 שקל למ"ר. אני לא יודע מה זה מעיד על כל השוק - אבל זו העסקה שלי. מציאה".

את הדברים מספר השמאי שמוליק כהן מחברת sk שמאות. כעת הוא מחפש שוכר משנה משום שהמשרד החדש גדול יותר, אבל הביקוש נמוך עד אפסי.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי
 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

"אני הולך במסדרונות של מגדל משה אביב ואני מרגיש בודד. גם בחניון וגם במעלית. יש הרבה פחות תנועה של אנשים וככל שהמצב הבריאותי מחמיר - המגדלים מתרוקנים יותר".

נתוני CBRE על הרבעון השני של השנה אכן מעידים כי המשרדים הולכים לאחור, במיוחד בתל אביב. מחירי השכירות במשרדים בעיר (ברמת גמר מעטפת) רשמו ירידה בין הרבעון הראשון לשני של השנה, בגובה 6% ל־97 שקל למ"ר, ובכך חזרו לרמתם מ־2018.

גם מחירי הנדל"ן המניב בערים שסובבות את תל אביב, ירדו: ברמת גן חלה ירידה של5% במחירי שכירות משרדים, בין רבעון ראשון לשני של השנה; בהרצליה ירידה של 6% במשרדים וברעננה ירידה של 7% במשרדים.

ככל שמתרחקים מהמרכז, השפעת הקורונה על הנדל"ן המניב מתמעטות. בירושלים, שבה נרשמו ירידות של אחוז במשרדים ואחוז במסחר, ובחיפה לא נרשם שינוי מחירים כלל.

למשבר הקורונה עשוי להיות אפקט כפול על שוק המשרדים: המיתון שיגרום לפיטורי עובדים ולסגירה של חברות שלא יצטרכו עוד את השטחים ולצד זה המעבר לעבודה מהבית או מרחוק. בחלק מהמקומות האפקט זמני וחלקי, אבל נוכח אי הוודאות הוא צפוי להימשך עוד חודשים ארוכים. במקומות אחרים טוענים שהעבודה מרחוק תישאר בצורה היברידית, כך שיהיה חללי עבודה מתחלפים לחלק מהעובדים וכך ניתן יהיה לצמצם שטחי משרדים ולהקטין עלויות.

לדברי רז מור ממיטב דש ברוקראז’, "עדות פומבית לתופעה ניתן היה לשמוע בשיחת הוועידה של מטריקס המעסיקה יותר מ-10,000 עובדים, שהצהירה כי היא בוחנת מעבר לעבודה היברידית - שילוב של עבודה מהבית ומהמשרד - גם בהמשך הדרך, תוך צמצום בשטחי הנדל"ן וחיסכון בעלויות תפעוליות. המנכ"ל מוטי גוטמן אפילו הצהיר כי בשלב זה אין פגיעה בשגרת הפעילות של החברה בישראל ובחו"ל. כמו כל מהפכה, קשה להעריך את היקפה אך נראה שהיא כאן להישאר".

גם חברת לייבפרסון, המחזיקה 6,300 מ"ר משרדים ברעננה, הכריזה לאחרונה כי תעבור לעבודה קבועה מהבית עד שיימצא חיסון, וצפויה לצמצם את שטחי המשרד.

האם השילוב בין הניסוי המוצלח יחסית של עבודה מרחוק בתקופת הסגר והמיתון המחריף יוביל לירידה דרמטית במחירי המשרדים? המומחים חלוקים על עומק השינוי, אך ברור שהוא כבר כאן.

1. המצב בשטח: תנועה דלילה ועזיבה של שוכרי משנה

השמאי כהן מספר כי המסדרונות של מגדל משה אביב ריקים. "אני מרגיש בודד. גם בחניון וגם במעלית. יש הרבה פחות תנועה של אנשים וככל שהמצב הבריאותי מחמיר - המגדלים מתרוקנים יותר".

עו"ד בעז רבין / צילום: איל יצהר, גלובס
 עו"ד בעז רבין / צילום: איל יצהר, גלובס

גם עו"ד בועז רבין, העוסק בנדל"ן מניב, ומחזיק בעצמו שטחי משרדים במתחם BBC בבני ברק, מספר שהמצב בשטח לא מזהיר. "אני רואה הרבה שלטים להשכרה, ולפי מה שאני מרגיש אין ביקושים בכלל. כל מי שמחפש משרדים יושב על הגדר עכשיו. יש חברות שמנסות לנצל את המצב כדי לפתוח חוזה ולהוריד מחיר. יש מי שמחדש חוזים עכשיו, ונותנים לו גרייס של חודש נניח והוא בתמורה יחתום על חוזה ארוך יותר. זו הנחה. לפני כמה חודשים רצו 80 למ"ר, והיום במגדל ליד, אולי אפילו חדש יותר רוצים 50 שקל למ"ר".

מחירי השכירות במשרדים בתל אביב
 מחירי השכירות במשרדים בתל אביב

"שוכרי משנה עזבו די מהר", אומר שוכר ותיק באחד ממגדלי המשרדים במתחם המשרדים של בני ברק. אלו מקרים נקודתיים אמנם, ויש גם לפעמים שהחוזה לא מאפשר זאת, אבל מה אפשר לעשות? אלה אנשים ואין להם".

גורם המכיר את השוק גם ברמה היזמית וגם ברמת השטח, אומר כי "אני לא בטוח שכולם מבינים איזה שינוי פסיכולוגי השוק הזה עובר. זה הרבה מעבר לשאלה קטנה של האם אני צריך היום משרד או לא".

יעקב ניצן מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל העוסקת במימון והשקעות בנדל"ן: "נראה שפנינו אכן למציאות בה העבודה מהבית, וביצוע קניות המקוונות הפכו לדרך חיים, המשמעויות הינן קרדינליות. שיעורי ההיוון לא צפויים להשתנות בחודש חודשיים הקרובים לדעתי, לאור הצפי להורדת הריבית וכן משום שאין בפועל עסקאות השוואה חדשות בהן ניתן ללמוד על נגזרות שערי ההיוון. אולם בהחלט נראה ביטוי בשווים של נכסים לאור שטחים פנויים, עיכובי תשלומים, הפרות חוזים ועוד. השוק שכבר נפגע מאוד שייך למשקיעים קטנים שרכשו משרדים להשקעה או נכסים מסחריים. אין שוכרים בשוק, ומאידך משכנתא שלוחצת. את הביטוי בחברות הגדולות נראה בדוחות הרבעוניים הקרובים".

2. הנפגעים העיקריים: פרויקטים של קבוצות רכישה ומשרדי יוקרה

במגדלי משרדים שנבנו בקבוצת רכישה המצב קשה יותר היום וזאת בעיקר בשל מנגנון הבעלות המפוזרת לעומת בעלים יחיד בדרך כלל בבניין משרדים שנבנה ביזמות. הסיבה לכך היא גם העובדה שבבניין עם בעלות מבוזרת כל בעל משרד מחליט לעצמו מה המצב, כמה יירד במחיר, ובמקביל כל שוכר יכול לפנות להרבה מאוד בעלים של משרדים שונים באותו מגדל. במגדל עם בעלות אחת יש כתובת אחת של המשכיר והוא פחות לחיץ.

"הרבה משקיעים קנו משרדים וחשבו שזו השקעה שהופכת לזהב", אומר עו"ד רבין. "היום המשקיעים האלו עם משרד ריק ובלי שוכרים. יש אנשים שמוכנים לצאת בהפסד; הם רואים שהם משלמים דמי ניהול, עוד מעט יחזרו לשלם ארנונה, ואין שוכר והבנק לוחץ. זה לא כמו במגורים, שדחו משכנתאות לכל דורש. במיוחד מחוץ לתל אביב במתחמים גדולים כמו בני ברק למשל, זה להערכתי מתכון בטוח לירידת מחירים. גם במרכז תל אביב המצב דומה, אבל תהיה ירידה מתונה יותר".

תחילת המו"מ: מחירים מבוקשים במשרדים בגוש דן
 תחילת המו"מ: מחירים מבוקשים במשרדים בגוש דן

אחד מבכירי חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, סבור שעיקר הפגיעה עד כה נרשמה במשרדי היוקרה, "שם יש שוכרים שמשלמים במגדלים מסוימים גם 150 שקל למ"ר. אלו משרדים של הקצפת, שהייתה בהם השקעה גדולה בפנים המשרד. שם להערכתי נפתחים חוזים ויש לחץ גדול להנחות".

במשרדים בעיקר של חברות בינוניות, נושא של שכירות משנה תופס תאוצה: "יש לא מעט חברות סטארט-אפ וחברות דומות שהם לא כל כך גדולות והן גמישות. שם יש צמצומים אבל גם האפשרות שלהם להיכנס ולצאת הרבה יותר גמישה. יש גם שכירות משנה והחוזים בדרך כלל מאפשרים את זה".

3. האופטימיים: "יש משרדים בעולם כבר 120 שנה, וימשיכו

יש חברות שמצהירות שהן ממשיכות כרגיל. חברת רובינשטיין מנסה בימים אלה להעלות את הפרופיל של מגדל "TOU-T0WERS" המוקם במתחם יצחק שדה. בפרויקט שני מגדלי משרדים בני 34 קומות בהיקף 84 אלף מ"ר בתוספת 35 אלף מ"ר שטחי חניה ומרתף.

אכלוס הפרויקט צפוי ברבעון הראשון של 2021, ועד היום הושכרו בו כבר כ-54 אלף מ"ר לארבעה שוכרים בלבד - פירמת עו"ד הרצוג פוקס נאמן - 16 קומות בשטח של כ-20 אלף מ"ר, חברת ההייטק MONDAY, ששכרה 15 קומות בשטח של כ-19 אלף מ"ר; חברת מלאנוקס, ששכרה שמונה קומות בשטח כעשרת אלפים מ"ר, וחברת הסייבר דיפ אינסטינקס, ששכרה ארבע קומות עליונות כולל קומת פנטהאוז בשטח כ-5,000 מ"ר.
העסקאות כולן נחתמו אגב עוד לפני הקורונה אבל על פי גורמים בחברה, אין שינוי וכעת מתקדים להשכרה של שאר השטחים.

לדברי אמיר גולדינג, מנהל שיווק נכסים מניבים בחברה: "העולם נמצא עכשיו באתגר שאי אפשר להתעלם ממנו. יותר קשה עכשיו לחברות לקבל החלטות. אבל אני יכול להגיד שגם היום יש מגעים גם עם גופים בינלאומיים.

אמיר גולדינג, חברת רובינשטיין / צילום: חברת רובינשטיין
 אמיר גולדינג, חברת רובינשטיין / צילום: חברת רובינשטיין

"ברור שאני מדבר מפוזיציה, אבל אני חושב שהשוק של המשרדים עומד להתאושש. יעבדו מהבית עוד חצי שנה? עוד שנה? זה יהיה חייב לחזור לעבודה מהמשרד. איפה המפגש ליד הקפה, סיעור המוחות, האינטראקציה בין האנשים. אי אפשר לנצח לקום עם הפיג’מה ולעבוד מהבית. יש משרדים בעולם כבר 120 שנה. וימשיכו". 

"ירידה של שנה-שנתיים ואח"כ צמיחה"

נתן חץ, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ, התייחס לאחרונה לנעשה בענף המשרדים במשבר הקורונה. במפגש זום למשקיעים אמר חץ: "מבחינת שוק השכרת המשרדים, שום דבר מהותי עוד לא קרה. הדיירים בארץ עדיין משלמים שכר דירה כרגיל וכך גם בארצות הברית ובאירופה. נוכחות העובדים עדיין נמוכה (כ-20%-30% בלבד), אבל מבחינה חוזית השוכרים ממשיכים לשלם. לאמות כ-1,800 שוכרים ובכל שנה מסתיימים כ-20% מהחוזים. בחצי שנה הראשונה השכירה אמות כ-45 אלף מ"ר מחדש בדמי שכירות דומים לאלה שלפני הקורונה. הדיירים מנסים לשפר את מצבם בחוזים שמסתיימים. בפועל החברה מצליחה לשמור על המחירים שגבתה. שכר הדירה הוא חלק קטן מהעלות הכוללת של החברות ולכן מבחינת החיסכון האפשרי יש להם מקומות חשובים יותר לחסוך בהם. ייתכן שבעתיד ידרשו שטחים יותר קטנים אך נכון לעכשיו השינויים אינם דרמטיים".

נתן חץ / צילום: תמר מצפי, גלובס
 נתן חץ / צילום: תמר מצפי, גלובס

חץ סקפטי יחסית לגבי מעבר מאסיבי לעבודה מהבית. להערכתו - שוק הנדל"ן הולך לירידה של שנה שנתיים שבה יהיו שטחים ריקים וירידת מחירים אבל הצמיחה תחזור והמשרדים יחזרו להתמלא.

באשר לרמת המינוף של חברות הנדל"ן המניב אמר חץ כי הן "אינן ממונפות והריבית נמוכה" כך שהוא לא צופה שינויים דרמטיים בשווי הנכסים. עוד אמר חץ כי: "תחום חללי העבודה שפרח בעשור האחרון ממשיך לתפקד. חברות רבות משכירות שטחים בחללי עבודה ומנצלות דווקא את הגמישות. ככל הנראה דיירים ירצו חוזי שכירות קצרים יותר. WEWORK ממשיכה לשלם לאמות כרגיל". חץ גם הזכיר כי החברה, יחד עם חברת אלייד, זכתה לפני כחודש ימים במכרז בכניסה לירושלים לבניית פרויקט גדול של תעסוקה, קרוב ל-100 אלף מ"ר. בהקשר הזה אמר חץ כי הוא מעריך שחלק מהיזמים יעצרו את התוכניות היזמיות שלהם אך החברות הגדולות ימשיכו לפעול בתחום היזמות גם אם בקצב איטי יותר. 

צרו איתנו קשר *5988