משכנתא הפוכה? שימו לב לאפקט של ריבית דריבית

אנו שמחים להציג בפניכם את מדריך הצרכנות הפיננסית החדש של "גלובס": "האותיות הקטנות - מדריך מעשי לכיס שלכם". המדריך יעסוק השבוע בהיבטים שונים הנוגעים לכיס שלנו בראי מגפת הקורונה: הלוואות, ביטוחים, משכנתא ופנסיה. האותיות הקטנות הוא מדור חדש שימשיך ללוות אותנו בהמשך בשורה של סוגיות, לאו דווקא כאלו שקשורות באופן ישיר לימי קורונה.

במסגרת המדור ננסה לספק לקוראינו מידע וכלים בגובה העיניים אודות מוצרים ותהליכים שהם חלק בלתי נפרד מהחיים שלנו (ובעיקר מהכיס שלנו). המדור יעסוק במגוון רחב של סוגיות צרכניות וכספיות וישאף להנגיש את המשמעויות ולספק עצות פרקטיות.

חשוב לזכור שמאפייני ההשקעה והחיסכון של כל אחד מאיתנו שונים בתכלית ומושפעים מסוגיות שונות כמו גיל, מצב משפחתי, גובה ההכנסה ועוד, לכן רצוי להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים ובכל מקרה אין לראות באמור במדור זה כהמלצת השקעה. ואחרי הכול, אנו חותרים לכך שתוכלו להבין את המציאות טוב יותר, ולבחור טוב יותר ולדעת לשאול את השאלות הנכונות עבורכם. קריאה מועילה.

רוצים להפנות אלינו שאלה? מוזמנים לפנות במייל otyot-ktanot@globes.co.il

בנק מזרחי-טפחות השיק באחרונה קמפיין תחת הסלוגן: "יש לכם בית? יש לכם יותר הכנסה בפנסיה". המוצר הזה נקרא "משכנתה פנסיונית". מה זו משכנתה פנסיונית? מדובר בגרסה של משכנתה הפוכה. כדאי להסביר מה זו המשכנתה הזו, נתחיל מההתחלה.

משכנתה היא הלוואה שאנשים לוקחים כדי לקנות נכס ולמשך שנים רבות, אפילו 30 שנה, ומחזירים בחתיכות קטנות. "משכנתה הפוכה" ניתנת בעבור נכס קיים, שבבעלותכם, ושאתם בוחרים למשכן לפי אחוז מסוים משווי הבית - בדרך כלל עד 50% משווי הנכס. במקרה הזה, אתם מקבלים סכום גדול של כסף, או מעין קיצבה חודשית, ויכולים להחזיר את הסכום שהלוויתם רק אחרי כמה שנים, בתוספת הריבית. מה שחשוב לזכור הוא, שאם דוחים את ההחזר והריבית - כפי שקורה באותה מידה אם מקפיאים משכנתה - בסוף צריך לשלם ריבית דריבית, ריבית שמצטרפת לריבית הקודמת.

זו הלוואה שמיועדת בעיקר לבני הגיל השלישי. מדובר בקבוצה שמצד אחד, בגלל הגיל, כבר לא יכולה לקחת משכנתה רגילה, ומצד שני, חווה לעתים ירידה בהכנסות עם היציאה לפנסיה. הריביות במשכנתה הזו בדרך כלל גבוהות יותר מריביות של משכנתה רגילה, והחזר ההלוואה מתרחש דרך מכירת הבית או בכל דרך אחרת. זה קורה או במצב שבו הבעלים של הבית נפטר והוא עבר ליורשיו או במצב שהוא עצמו מוכר את הבית. כלל ביטוח הייתה עד לאחרונה היחידה בישראל שהציעה משכנתה הפוכה. גם הראל ביטוח צפויה להציע בקרוב מוצר כזה.

מה מציעים במזרחי-טפחות? משכנתה הפוכה שמאפשרת לאנשים בגיל השלישי למשכן את הבית בתמורה להלוואה עד 45% משווי הבית. המשכנתה הזו נמכרת כבר שנה ונחלקת לשני מסלולים: האחד, קבלת המשכנתה דרך קיצבה חודשית, והחזר המשכנתה בדחייה של עד 15 שנה. בפרק הזמן הזה היא כמובן צוברת ריבית דריבית (ריבית שנתית של כ-4%). הלוואה של חצי מיליון שקל שתידחה ב-15 שנים תהפוך בתום התקופה הזו ליותר ממיליון שקל, בגלל עיקרון הריבית דריבית. לאחר מכן, אפשר להמשיך ולפרוש את ההחזרים לעוד 15 שנים לכל היותר.

במסלול השני ניתן לקבל בבת אחת את מלוא סכום ההלוואה ואז להתחיל להחזיר את הריבית מדי חודש בחודשו, ואת מלוא הסכום אחרי 15 שנה או בפרישה של 15 שנים נוספות. לפי מזרחי-טפחות, רוב הלווים עד כה של המשכנתה הפנסיונית, העדיפו את האפיק של סכום חד פעמי. במקרים האלה אין ריבית דריבית.

דרור פלדמן, מנהל סקטור משכנתאות במזרחי-טפחות: "אנשים שרוצים לעבור לדיור מוגן ועדיין לשמור על הבית שלהם, יכולים להשכיר את הבית ובאמצעות דמי השכירות לשלם מדי חודש את הריבית על ההלוואה".

 דרור פלדמן, מנהל סקטור משכנתאות במזרחי-טפחות / צילום: אבשלום ששוני

מה צריך לזכור לגבי משכנתה הפוכה? שאם הולכים על המסלול של קיצבה, הרי שהלוואה עלולה לתפוח בקצב מסחרר. ובכל מקרה, זו הלוואה שבדרך כלל מוחזרת דרך מכירת הבית בסופו של דבר. לכן אנשים שרוצים להמשיך לגור בבית שלהם וזקוקים לעוד הכנסה - עלולים למצוא את עצמם בגיל 80 גם בלי הכנסה, וגם בלי בית. זו הסיבה שנבט מכנה את המשכנתה הזו, "תרגיל קיומי-פיננסי".

עם זאת, פלדמן מוסיף ש"אין סיכוי שכעבור 15 שנה, כאשר יגיע זמן פירעון ההלוואה, יעמוד הלווה המבוגר לבדו מול הבנק, ללא הכנסה ועם סכנה כביכול לבית שלו. בדיוק מהסיבה הזו, אנחנו משתפים את בני המשפחה מתחילת תהליך ביצוע ההלוואה, ומקיימים איתם מפגשים ארוכים ומפורטים שמטרתם לתת להם את מלוא המידע ולשקף להם את כל האפשרויות והתרחישים".

כשיגיע זמן הפירעון, יעמדו בפני ההורים והילדים כמה אפשרויות לתשלום ההלוואה, למשל דרך מעבר ההורים לדיור מוגן והחזר ההלוואה ממכירת הנכס בתשלום אחד. אם ההורים יישארו בדירה, הילדים יוכלו לשלם החזרים שוטפים מדי חודש בפריסה ארוכה ואפילו למחזר את ההלוואה".