שוק הדיור | ניתוח

המומחים מנתחים: איך תשפיע הורדת מס הרכישה על שוק הדיור?

הכנסת אישרה להוריד את מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה • רוב השחקנים בשוק סבורים שהורדת המס תעורר פעילות בשוק הנדל"ן ותמשוך משקיעים, אבל קשה לדעת מה תהיה ההשפעה על המחירים

שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת
שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

איך יגיבו המשקיעים

יחזירו למדינה כספים שיצאו להשקעות בחו"ל

דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים: "עד היום שוק הדירות להשקעה היה קפוא בעיקר בגלל שיעור מס הרכישה הגבוה על דירות להשקעה. הפחתת שיעור המס תניע משקיעים לחזור ולהשקיע בנדל"ן. שוק המניות הוא תנודתי מאוד ושוק הנדל"ן בישראל הוא שוק יציב ואף מניב תשואה סבירה. הפחתת מס כלשהו, ובוודאי מס ישיר כמו מס רכישה, הופכת את ההשקעה לכדאית יותר. בהיבט הלאומי, הפחתה שכזו תניע משקיעים לרכוש דירות ובהכרח תזרים כספים למדינה במקום להזרים מסים לחו"ל". 

המשקיעים עדיין יעדיפו לשבת על הגדר

יהודה גורסד, מנכ"ל חברת וויי בוקס: "אנחנו במשבר כלכלי עמוק ומההיבט הפסיכולוגי ירידה של 3% במס לא תגרום למשקיעים לקחת את הסיכון ולהחזיר את הכסף שלהם לשוק הנדל"ן הישראלי. אני סבור גם שהמשקיעים יעדיפו להישאר 'על הגדר' ולהמתין כדי לראות אם מס הרכישה יירד בחדות יותר אם המשבר הנוכחי יחריף". 

הירידה תפוצה במס מהפעילות הכלכלית

עו"ד זיו שרון: "הורדת מס הרכישה לבטח נכונה בתקופה זו של ירידת הפעילות הכלכלית במשק בשל הקורונה ויש לעודד כרגע את הפעילות במקרקעין. בתקופה כזו ירידת המס תפוצה במס שינבע מהפעילות הכלכלית גם אם לא באופן מיידי. הורדת המס תעזור בהשבת השקעות נדל"ן למדינה. כספים שנסוגו למדינות אחרות בשל המדיניות לדיכוי השקעות נדל"ן בישראל באמצעות כלים פיסקאליים". 

מי שנכווה משוק ההון יחזור להשקעה סולידית

גידי שמרלינג, סמנכ"ל השיווק בחברת אאורה: "ההפחתה של מס רכישה משמעותית למשקיעים ואנחנו כבר מרגישים את השפעתה על הביקושים. מדובר בפער שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה וכן בשיפור בתשואה על ההשקעה. יש היום הרבה ישראלים שנכוו מהשקעות בשוק ההון, והם מתלבטים האם להשקיע בנדל"ן בארץ או בחו"ל. אני מאמין שעם הפחתת המס, הם יעדיפו השקעה סולידית ובטוחה בישראל". 

מה יקרה למחירים

המס לא מתאים לטיפול בסוגיות הביקוש וההיצע

עו"ד (רו"ח) רחלי גוז-לביא, שותפה במחלקת המסים בעמית פולק מטלון ושות': "הורדת שיעור מס הרכישה למשקיעים לשיעורו 'הרגיל' איננה בגדר בשורה, אלא לכל היותר השבת המצב לקדמותו. מלכתחילה אין זה הכלי המתאים להתמודד עם סוגיות ההיצע והביקוש בשוק הנדל"ן. ברכישת מקרקעין משולם כפל מס עקיף, הן בדמות תשלום מע"מ, והן בדמות תשלום מס רכישה הייחודי לעסקאות במקרקעין. כל עוד שיעור המס מגלם עלות קונקרטית המוטלת על אוצר המדינה עקב העברת המקרקעין, הטלת המס מוצדקת. ככל והדבר חורג מגילום העלות הישירה ונועד רק כדי למסות את העסקה לכשעצמה, הרי שהטלת מס שגויה מעיקרה". 

יעלה את הביקושים, ובעקבותיהם את המחירים

דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף, קבוצת רם אדרת: "אני מבין את ההיגיון בהורדת מס הרכישה למשקיעים, יחד עם זאת, אני חושש שמהלך כזה עתיד לגרום לעליית מחירי הדיור. המשקיעים אמנם יחזרו לשוק והם ישובו לרכוש דירות, אלא שזה יעלה את הביקושים וכידוע כשהביקוש עולה גם המחירים דוהרים קדימה וזה עתיד לפגוע בזוגות הצעירים שמתעדים לקנות את דירתם הראשונה". 

יוריד את מחירי השכירות בטווח הארוך

ניסים בריח, מנכ"ל משותף חברת נווה העיר: "המלחמה שכחלון הכריז על המשקיעים הייתה שגויה וכעת טוב שהממשלה החליטה להפחית את מס הרכישה. משקיעים מזרימים כסף לקופת המדינה, מה שעד כה נכנס לקופות מדינות זרות, יחזור כעת הביתה, הם מגדילים את היצע השכירות לזוגות הצעירים שאין בידם לקנות נכס. אם יהיה היצע גדול של דירות להשכרה במרכז, כלומר דירות בבעלות משקיעים, ייתכן שהשכירות בהתאם תרד בטווח הרחוק". 

המחירים לא תלויים במשקיעים אלא בהיצע

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות’: "יש לשקול להוסיף צעדים נוספים שייצרו ביקושים בשוק: הגדלת המימון מהבנקים; הפחתת או ביטול מס רכישה לרוכשי דירה שנייה (למי שרוכש דירה לילדים או רוכש דירה לפנסיה בניגוד למשקיעים סדרתיים); הגדלת תקרת המס מהשכרת דירות. הסיבה לעליית מחירי הדירות היא לא המשקיעים אלא העובדה שלא בונים בישראל מספיק דירות". 

מה הצעד הבא

לקבוע שיעור אחיד של מס

עו"ד מאיר מזרחי, מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות’: "מס הרכישה הופחת מיד עם ההודעה וטוב שההפחתה בוצעה בה באופן שלא עיכב עסקאות. עם זאת, שיעורי המס נשארו גבוהים מאוד, והם נעים בין 5% ל-10%, ורק גובה המדרגות השתנה. בשל המצוקה בשוק בשל משבר הקורנה, מוצע לקבוע דווקא עכשיו שיעור מס אחיד וקבוע של 5% בלבד, במקום המדרגות, כדי לא לבלבל את הרוכשים. קביעה כזו תעודד את השוק ותביא לתנופת רכישות". 

לשחרר קרקעות וחסמים בהיתרים

גבי קלמן, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה: "להפחתת מס הרכישה צריכות להתווסף אלטרנטיבות נוספות כגון שחרור מאסיבי של קרקעות זמינות לבנייה לשוק החופשי ולתוך אזורי הביקוש, שחרור חסמים בירוקרטיים בקבלת היתרים וכדומה. ספציפית, הנדל"ן בארץ ובעיקר בתל אביב ימשיך להיות אלטרנטיבה נוחה עבור משקיעים אשר מחפשים רמת סיכון נמוכה אל מול חלופות כמו ריביות בנק ואג"ח ממשלתיות". 

להוריד את המס אפילו ל-3%

רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר-פדלון: במצב שאליו הגענו כדאי לשקול ולהפחית עוד יותר את מס הרכישה לפחות לרף של 3% ולפחות לשנה וחצי הקרובות בהוראת שעה. ענף הבנייה הוא ענף חיוני לצמיחת המשק והוא זקוק לעזרה של המדינה. אני כבר מרגיש בשטח התעניינות מוגברת יותר מצד משקיעים. מדובר גם בתושבי חוץ. אצלנו לדוגמה יש כיום מספר עסקאות במשא ומתן עם משקיעים שפשוט ממתינים להחלטה סופית לגבי מס הרכישה". 

לבחון מחדש את נושא מס הרכישה

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "הפחתת מס הרכישה היא מהלך נכון, אלא שאני סבור שיש לנצל את ההזדמנות ולבחון מחדש את כל נושא מס הרכישה ולא לחזור אחורה אוטומטית לתקופה שבה הונהג מס רכישה של 5%. אולי גובה המס צריך לעמוד למשל על 4% או שמא 6%, אולי נכון לייצר מדרגות חדשות גם למשקיעים וגם לרוכשי דירה ראשונה, זה דורש לטעמי עבודה מעמיקה יותר שתביא כדי למציאת נקודות האיזון המתאימות והיעילות ביותר לענף. בתקופה של "קורונה כלכלית" יש לבדוק כל שקל שיוצא מהקופה הציבורית ולוודא שהוא אכן מגיע למקומות הנכונים". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988