3% הפחתה במס רכישה? זה לא מה שיחזיר את המשקיעים לשוק בארץ

משקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי סובלים מתשואה נמוכה ביחס להשקעות נדל"ן בעולם, מבירוקרטיה אינסופית, חקיקה דרקונית והיעד מידע חיוני • הורדת מס הרכישה ל-5% לא תספיק כדי להחזיר אותם לשוק

ח"כ ישראל כ"ץ בוועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת
ח"כ ישראל כ"ץ בוועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

לאחרונה אישרה הכנסת את הפחתת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה (להשקעה) מ-8% ל-5%, מתוך מטרה לעודד את משקיעי הנדל"ן לחזור ולהשקיע בישראל. אך למעשה, מדובר בצעד שולי וכמעט חסר משמעות. לא רק היעדר הכדאיות הכלכלית פועלת לרעת ישראל בתחרות על ליבם של המשקיעים, אלא גם הסחבת האינסופית, ההגבלים הבירוקרטיים, המיסוי הלא פרופורציונלי (הרבה מעבר למס הרכישה), החקיקה הדרקונית נגד משכירי נכסים, והיעדר חופש המידע, הנגישות והשקיפות.

לא משנה עד כמה "תשחק" המדינה באחוזי מס הרכישה, עדיין ההשקעה בישראל לא משתלמת. בארה"ב ובכמה מדינות אחרות, אחוזי תשואה של 12% הם הגיוניים לחלוטין, בעוד שבישראל הם בקושי "מגרדים" את ה-3.5%.

מי שיקנה דירה בישראל בשביל להרוויח משכר הדירה, יגלה שמחירי השכירות בישראל לא עלו באותו קצב של מחירי הדירות, ולכן התשואות נחשבות לנמוכות ביחס להשקעות. לדוגמה, כדי לקבל בישראל שכר דירה חודשי של 3,500 שקל יש להשקיע סביב 1.25 מיליון שקל, כלומר מדובר בתשואה מזערית של כ- 3.5% בשנה בממוצע. לעומת רכישת נכס במדינות רבות מעבר לים ב-70-80 אלף דולר, הצפויה לייצר תשואה משכירות של 1,200 דולר בחודש, שמהווה 12% תשואה בממוצע.

עוז קורן / צילום: תמונה פרטית
 עוז קורן / צילום: תמונה פרטית

משבר הקורונה החריף אף יותר את "פערי האטרקטיביות" שבין שוק הנדל"ן המקומי לבין השקעות נדל"ן זרות. בארה"ב למשל, מסיים הממשל האמריקאי בימים אלו את הקפאת תשלומי המשכנתה ושכר הדירה שהגנה על שוכרים ובעלי בתים שם. משמעות הדבר היא פינוי של מיליוני בתים, וכמו בכל שוק, עודף ההיצע הרב יביא לצלילת המחירים, שעליה יסתערו בין השאר המשקיעים הישראלים.

גם הפחד מרכישה און ליין, מהמרחק הגאוגרפי ומחוסר האפשרות להתרשם מהנכס באופן ממשי (בעיקר עם סגירת השמיים) לא יחזירו הביתה את המשקיע הישראלי. משום שבפועל, משקיע המתגורר בישראל, יכול לדעת על נכס בפלורידה הרבה יותר מאשר על נכס בכפר סבא. נגישות המידע בישראל לוקה בחסר ביחס למדינות מערביות ולארה״ב במיוחד, ואינה מאפשרת לקבל החלטות מושכלות על סמך אינפורמציה מלאה, ללא הגעה פיסית לאתר. במדינות רבות באירופה ובארה"ב חופש המידע, הנגישות והשקיפות, מאפשרים למשקיע הפוטנציאלי לקבל את כל המידע הדרוש על הנכס, בלי לבקר בו כלל.

ועוד לא דיברנו על כך שסגירת עסקת נדל"ן בישראל יכולה להיגרר על פני חודשים עד לרישום בטאבו, בעוד שברוב מדינות המערב נסגר התהליך בדרך כלל בתוך שבוע . וצריך גם להזכיר שעל פי המדיניות האמריקאית, המשכירים אינם "אויבים", בניגוד לישראל שבה חוק שכירות הוגנת מתמקד בעיקר בהגנה על זכויות השוכר, ומזניח את זכויות המשכיר ובעל הנכס, שנתקל בקשיים רבים בהתמודדות עם דיירים סרבני תשלומים.

אז צר לנו לאכזב אתכם, חברי כנסת נכבדים, הורדת מס הרכישה ב-3% לא תפתור את הבעיה. הדרך להחזרת האמון של משקיע הנדל"ן הישראלי דורשת טיפול בפרמטרים נוספים כגון מזעור הבירוקרטיה, מתן הקלות במיסוי ושינויי חקיקה. והחשוב מכל, יש לשפר באופן משמעותי את חופש המידע, הנגישות והשקיפות, שהיעדרן מהווה את אחת הרעות החולות למשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי.

הכותב משקיע בשוק הדיור האמריקאי

צרו איתנו קשר *5988