היזמיות המשיכו לבנות, אבל הסגר הוביל לירידה חדה במכירת הדירות: מה מגלים הדוחות של חברות הנדל"ן

ענף ייזום הבנייה למגורים שונה במובנים רבים מענפים רבים אחרים במשק. היקף ההכנסות שרושמות החברות בענף הייזום למגורים מושפע הן ממכירת דירות בפרויקטים שבבנייה והן מקצב התקדמות הביצוע של הפרויקטים במהלך תקופת הדוח הכספי.

כך, בעוד שמשרדי המכירות עלולים לסבול מירידה חדה בפעילותם מסיבה זו או אחרת, עדיין יכולות החברות לרשום הכנסות גבוהות בתקופה המדווחת, בזכות התקדמות בביצוע של פרויקטים הנמצאים בבנייה. לפיכך, בחינת פעילותן של חברות הנדל"ן היזמי למגורים צריכה להיעשות הן דרך ההכנסות המדווחת, והן דרך היקף ומספר חוזי המכירה החדשים שנחתמו במהלכה של אותה תקופה.

מבט על הדוחות הכספיים שפרסמו יזמיות הנדל"ן למגורים בישראל מגלה, כי הכנסותיהן במחצית הראשונה של 2020 מתאפיינות בשונות רבה. חלק הציגו עלייה של עשרות אחוזים בהכנסותיהן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, חלקן רשמו שינויים מינוריים בלבד ואילו חלק דיווחו על ירידה של עשרות אחוזים בהכנסותיהן. הסיבה לכך נובעת כאמור מהשפעת התקדמות הפרויקטים שבבנייה על ההכנסות המדווחות.

במהלך המחצית הראשונה של 2020 תקפה את העולם מגפת הקורונה, ובישראל הוטל סגר במהלך חודש מרץ למשך כחודשיים וחצי. עם זאת, ענף הבנייה הוגדר כחיוני למשק במשך כל משבר הקורונה, ומסיבה זו המשיכו חברות המגורים בפעילותן השוטפת בכל תקופת המחצית, בכפוף למגבלות ולהנחיות הממשלתיות. כך המשיכו החברות בענף בפעילויות הייזום, התכנון, ההקמה והשיווק של דירות למגורים.

בתקופת הסגר נותרו אזרחים רבים בבתיהם, ונרשמה ירידה חדה במכירת הדירות למגורים. ואולם, לאחר דעיכת הגל הראשון של מגפת הקורונה בישראל, ופרסום ההקלות בהגבלות על האוכלוסייה וענפי המשק, נרשמה התאוששות ואף עלייה במגמת מכירת הדירות.

כך, מכירות חודש יוני פיצו במידה מסוימת על הירידה החדה בתקופת הסגר, אולם מבט על נתונים שפרסמו החברות הציבוריות מקרב יזמיות הבנייה למגורים, מגלה כי מרביתן ספגו במחצית הראשונה של 2020 ירידה חדה במספר חוזי מכירת הדירות ובהיקפן הכספי הכולל. יש לציין כי מדובר בנתוני פעילות שאינם מחויבים בפרסום מדי רבעון, ולכן רק חלק מהחברות בוחרות לפרסמן.

בפברואר השנה השיקה הבורסה בת"א את מדד ת"א-בנייה, הכולל את כל חברות הנדל"ן שעיקר פעילותן הוא בתחומי הקבלנות והייזום של הקמת פרויקטים. מדד זה רשם מאז השקתו תשואה שלילית של כ-20%, על רקע משבר הקורונה והשפעותיו האפשרויות על התחום.

מקרב החברות שפעולות בתחום ייזום הנדל"ן למגורים בישראל, קיימות מספר חברות ציבוריות שעיקר פעילותן מתרכז בתחום זה, ובהן אזורים, י.ח. דמרי, אפריקה ישראל מגורים ועוד. מנגד קיימות חברות כדוגמת שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, שפעילותן בתחום ייזום המגורים בישראל מבוצעת באמצעות החברות הבנות שיכון ובינוי נדל"ן ואשדר, בהתאמה.

אזורים: קרוב למחצית המכירות - ביוני

חברת אזורים , שבשליטת הרשי פרידמן, נסחרת בבורסה לפי שווי של 1.26 מיליארד שקל, לאחר שאיבדה כ-15% מערכה מתחילת השנה. אזורים רשמה במחצית הראשונה של 2020 ירידה של 12% בהכנסות מפעילות הבנייה למגורים בישראל, ל-487 מיליון שקל, וירידה חדה יותר של 25% ברווח מפעילות זו ל-88 מיליון שקל.

 בכל הקשור לפעילות המכירות בתקופה זו נרשמה האטה חדה יותר, ומספר יחידות הדיור שמכרה החברה בתקופה זו ירד ב-27% ל-363 מיליון שקל, ואילו היקפן הכספי של אותן עסקאות התכווץ ב-39% ל-509 מיליון שקל. קרוב למחצית עסקאות המכירה (174 יח"ד) ביצעה החברה בחודש יוני, שסימן את ציפיות ההתאוששות והיציאה מהסגר.

לדברי אזורים, עד כה לא הושפעו עסקיה ותוצאותיה באופן מהותי מהתפשטות נגיף הקורונה, ובכלל זה לא הושפע לרעה הביקוש לדירות מצד רוכשים פוטנציאליים. בנוסף, מעריכה החברה כי לא הושפעו מהותית הספקים שלה, ובהם קבלני הביצוע, וכי לא התרחשו שינויים מהותיים בקצב התקדמות הפרויקטים והשלמתם.

אפילו מקורות המימון לא התייבשו, ולדברי אזורים אין נכון להיום השפעה לרעה על מקורות המימון העומדים לרשותה. עם זאת, על רקע התפרצותו המחודשת של הנגיף בישראל, מדגישה החברה כי אין באפשרותה להעריך אם מגמת העלייה בפעילות השיווק והמכירות, שניכרה בסוף הרבעון השני, תימשך ברבעונים הבאים.

אפריקה מגורים: שלחה עובדים לחל"ת והפחיתה שכר

אפריקה מגורים , שעברה בתחילת השנה לשליטתה של חברת ההחזקות לפידות קפיטל, מציגה דווקא תשואה חיובית של כ-6% מתחילת השנה, והיא נסחרת כיום לפי שווי של כ-1.2 מיליארד שקל. החברה רשמה במחצית הראשונה עלייה של כ-1% בהכנסות מיזמות פרויקטים, ל-543 מיליון שקל, ואיזון ברווח הגולמי, שהסתכם ב-88 מיליון שקל.

עם זאת, בתחום המכירות מציגה אפריקה מגורים ירידה של 40%, הן במספר חוזי המכר שנחתמו והן בהיקפן הכספי, שהסתכם במחצית הראשונה ב-237 מיליון שקל. לדברי החברה, בעקבות הטלת הסגר על ישראל היא נקטה באופן מיידי צעדי התייעלות שונים, ובראשם הוצאת מחצית מהעובדים לחל"ת והפחתה רוחבית של 10%-15% בשכרם של עובדים ונושאי משרה.

בנוסף, סגרה החברה את משרדי המכירות בין 25 במרץ ל-19 באפריל, והקטינה את ההשקעה בפרסום ושיווק של הפרויקטים שלה. מאז הסרת המגבלות חזרו משרדי המכירות לפעול, ונרשמה התעוררות במספר הפניות אליהם, שהסתכמו במאות בכל יום.

עוד מדגישה החברה, כי על אף החרגת ענף הבנייה מהסגר הכללי, הרי שסגירת הגבולות ומגבלות התנועה הובילו להאטה מסוימת בקצב ההתקדמות בחלק מהפרויקטים, וזאת בשל מחסור בכוח אדם מקצועי. סמוך לאחר הסרת מגבלות, חזרו העבודות במרבית האתרים לסדרן.

י.ח. דמרי: פריחה בקצב מכירת הדירות

חברת י.ח. דמרי, שבשליטת יגאל דמרי, נסחרת בבורסה לפי שווי של כ-1.84 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה איבדה 1% בלבד מתחילת השנה. בזכות הגדרת ענף הבנייה כחיובי למשק, המשיכה החברה בפעילותה השוטפת במגזר הבנייה למגורים מאז החל משבר הקורונה, בכפוף למגבלות הממשלתיות ותוך איזון זהיר בין המחויבות לשמור על בריאות העובדים ובין המשך תפעול וביצוע עסקיה.

את המחצית הראשונה של 2020 סיימה החברה עם ירידה של 14% בהכנסות מבנייה למגורים, ל-384 מיליון שקל, ועם עלייה של 9% ברווח מפעילות זו, ל-89 מיליון שקל. בחברה הסבירו כי היקף ההכנסות מושפע אצלה ממכירת דירות בפרויקטים בבנייה ומקצב התקדמות הביצוע במהלך הדוח, בעוד שהרווחיות הגולמית מושפעת מתמהיל הפרויקטים המבוצעים בכל תקופה.

 מכירת-דירות-חדשות

 בחברת דמרי דווקא נהנו במחצית הראשונה מפריחה בקצב מכירת הדירות, וזאת למרות מגבלות הקורונה. במחצית הראשונה גדל מספר חוזי המכירה שחתמה החברה מול הרוכשים ב-30% ל-240 דירות, בעוד שהיקפן הכספי של עסקאות אלו צמח ב-24% ל-353 מיליון שקל.

עוד מציינת החברה, כי מתחילת 2020 ועד מועד פרסום הדוחות בחודש שעבר, לא הייתה עלייה משמעותית בהיקף ביטולי החוזים לרכישת דירה שמקבלים את הסכמת החברה, וזאת בהשוואה להיקף הביטולים הממוצע בחברה. עם זאת, נתבקשו ואושרו דחיות במועדי התשלומים של הרוכשים בהיקפים העולים על ההיקפים הממוצעים.

דמרי גם מציינת כי היו מספר סירובי משכנתאות לרוכשיה, אולם במקביל העניקו הבנקים הקלות במשכנתאות לרוכשים אחרים, בדרך של דחיית מועדי תשלומים. לדברי החברה, בריבית על המשכנתאות לא נרשם שינוי מהותי לרעה בעקבות משבר הקורונה, וגם לא חלו שינויים משמעותיים במחירי המכירה של יחידות הדיור.

מסיבה זו, מעריכה הנהלת דמרי, בשלב זה אין למשבר הקורונה השפעה משמעותית על שיעורי הרווח הגולמי של החברה. עוד מציינת ההנהלה, כי למרות הסגר על יהודה ושומרון שהוטל במהלך המשבר, וכן התפרצויות הנגיף בכמה מאתרי הבנייה שלה, היא אינה צופה עיכובים מהותיים במסירת הפרויקטים הצפויה בטווח הקצר. כך, שגם אם תידרש החברה לשלם קנסות בגין עיכובים כאלו, הם יהיו לדבריה לא מהותיים.

שיכון ובינוי נדל"ן: ירידה של 81% במספר החוזים

שיכון ובינוי נדל"ן, שבשליטת שיכון ובינוי , היא מחברות הבנייה למגורים הוותיקות בישראל. במחצית הראשונה של 2020 הציגה החברה צמיחה של 27% בהכנסות מפעילות הבנייה למגורים בישראל, ל-596 מיליון שקל, ועלייה של 25% ברווח מפעילות זו ל-81 מיליון שקל.

אלא שבכל הקשור לחתימה על חוזי מכר הדירות, הרי שבמחצית הראשונה של השנה ספגה שיכון ובינוי נדל"ן ירידה חדה. מספר החוזים שעליהם חתמה החברה ירד ב-81% ל-129, ואילו היקפם הכספי של חוזים אלו נפל ב-78% ל-205 מיליון שקל.

בחברה ציינו כי במחצית הראשונה חלה ירידה בהיקפי מכירות הדירות (עד כדי עצירת המכירות במקרים מסוימים), עקב סגירת חלק ממשרדי המכירות ותנועת הלקוחות הדלה. כמו כן, במקרים חריגים נרשמו גם ביטולים ספורים של עסקאות רכישה.

"על מנת להתמודד עם ההאטה בשוק הדירות למגורים, אשר החלה עוד לפני תקופות הקורונה, אך התעצמה בעקבותיו, החברה פרסמה מבצעים עם מועדוני צרכנים שונים. החברה אינה מזהה בשלב זה עיכוב בהקמת פרויקטי מגורים או מחסור בכוח אדם אשר עלול להשפיע על מועדי מסירת הדירות בהתאם להסכמי המכירה", כותבת שיכון ובינוי בדוחותיה הכספיים.

 ביצועי יזמיות הבנייה למגורים בישראל במחצית הראשונה של 2020

אשדר: צניחה של מעל 40% במכירות

אשדר היא חברה בת בבעלות מלאה של קבוצת אשטרום, אולם היא מפרסמת את דוחותיה הכספיים בנפרד, בגלל אג"ח בהיקף נוכחי של 738 מיליון שקל ערך נקוב, שהנפיקה לציבור ושעדיין נסחרות בבורסה. את המחצית הראשונה של השנה סיימה אשדר עם ירידה של 14% בהכנסות, ל-547 מיליון שקל, ועם ירידה של 16% ברווח הגולמי ל-95 מיליון שקל.

לדברי החברה, פעילותה ממשיכה באופן שוטף מאז תחילת התפשטות הנגיף, וזאת בכפוף למגבלות ולהנחיות הממשלה. עם זאת, למשבר הכלכלי שהביא עימו הנגיף ישנן השפעות על החברה, וייתכן כי יהיו גם השפעות בעתיד.

באשדר מציינים, כי בעיקר הטלת סגר או איסור הגעה למשרדי המכירות שלה פוגעים באפשרותה למכור דירות. "החל מאמצע הרבעון השני, בעקבות הקלות בהגבלות התנועה והאפשרות לקבל את הלקוחות במשרדי המכירות, ניכרת הגעה של מתעניינים ונחתמו בקשות רכישה וחוזים", מציינת החברה.

עם זאת, את המחצית הראשונה סיכמה אשדר עם ירידה של 41% במספר חוזי המכירה שנחתמו, ל-237, ועם ירידה בשיעור זהה בהיקפם הכספי הכולל של אותם חוזי מכר, ל-431 מיליון שקל. עוד מציינת החברה, כי במהלך יולי-אוגוסט נרשמה ירידה מתונה יותר, של 15%, במספר הדירות שנמכרו, לכ-117. 

אטרקצ'י נפגע פחות, חנן מור יותר

ירידה של עשרות אחוזים בהיקפי המכירות נרשמה במחצית הראשונה גם אצל החברות הקטנות יותר בענף, ובהן קבוצת חנן מור וצמח המרמן. מנגד, רשמה חברת אאורה ירידה מתונה בלבד של 4% במספר חוזי המכירה שעליהן חתמה עם לקוחותיה.

קבוצת חנן מור , שבשליטת חנן מור, מכרה במחצית הראשונה 90 דירות ב-113 מיליון שקל, שני נתונים שמשקפים ירידה של 45% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. את המחצית הראשונה היא סיכמה עם עלייה של 3% בהכנסות מבנייה למגורים בישראל, ל-58 מיליון שקל, אולם גם עם הפסד של 2 מיליון שקל מפעילות זו.

צמח המרמן  ושותפותיה רשמו במחצית הראשונה ירידה של 26% במספר הדירות שמכרו, כאשר חלקה של צמח המרמן התבטא בירידה של 23% בסך המכירות, ל-100 מיליון שקל. את המחצית הראשונה של 2020 היא סיימה עם ירידה של 47% בהכנסות מפעילות הבנייה למגורים בישראל, ל-111 מיליון שקל, אבל עם עלייה של 17% ברווח מפעילות זו, ל-28 מיליון שקל.

אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, רשמה במחצית הראשונה עלייה של 62% בהכנסות מפעילות ייזום המגורים בישראל, ל-562 מיליון שקל, ועם גידול של 38% ברווח מפעילות זו ל-40 מיליון שקל. לדברי החברה, בשמונת החודשים הראשונים של השנה היא מכרה בסה"כ 220 דירות, לעומת 234 דירות שנמכרו על-ידיה בתקופה המקבילה אשתקד (ירידה של 6%).