המשקיעים בתל אביב כבר לא מתלהבים מחברות הנדל"ן המניב

הנדל"ן המניב הפך לאחד המגזרים החבוטים ביותר בבורסה • את עיקר המהלומה ספגו הקניונים והמרכזים המסחריים, והדבר ניכר היטב בתוצאותיהן של שתי הענקיות עזריאלי ומליסרון • ומה בתחום המשרדים? "אם ביצועי הכלכלה בהמשך לא יהיו טובים מאוד, נתחיל לראות ירידה בהכנסות"

קניון עזריאלי גבעתיים  / צילום: שלומי יוסף, גלובס
קניון עזריאלי גבעתיים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לא מזמן, בשנת 2019, נחשבו חברות הנדל"ן המניב לחביבות המשקיעים המקומיים, שהזניקו את מניותיהן לשיאים חדשים לנוכח השגשוג בעסקיהן. אלא שמשבר הקורונה, שפרץ בשלהי הרבעון הראשון, הלם בהן בעוצמה, והפך אותן לאחד המגזרים החבוטים בבורסה המקומית מתחילת השנה. 

 גם היום מניותיהן של חברות הנדל"ן המניב - הן אלה המתרכזות בתחום מרכזי המסחר והן אלה שבתחום בנייני המשרדים - לא מצליחות להתאושש, וזאת בניגוד לחלק ממגזרי הפעילות האחרים שמיוצגים בבורסה בת"א.

ואכן, הדוחות הכספיים שפרסמו ענקיות הנדל"ן המניב לרבעון השני ולסיכום המחצית הראשונה של השנה מלמדים שהחברות הללו טרם השאירו את משבר הקורונה מאחוריהן, עם מחיקת רוב רווחיהן, או אף מעבר להפסדים משמעותיים, לאחר ירידה חדה בהכנסות וחיתוך בשווי נכסיהן.

בראש החברות הנפגעות ניצבות עזריאלי ומליסרון, צמד מובילות הענף, שחלק גדול מפעילותן מתרכז בקניונים ומרכזים מסחריים - נכסים שספגו מהלומה עזה עם סגירת הפעילות בהם כמעט במלואה, כחלק מהסגר שהוטל על ישראל מוקדם יותר השנה והגבלות התנועה שהוטלו בהמשך. זאת, בעוד שהפגיעה בפעילות המשרדים, גם אצלן וגם אצל יתר החברות, הייתה מצומצמת יחסית. בהתאם, גם התוצאות הכספיות שהציגו שתי ענקיות הקניונים בולטות לשלילה.

כמגמה, מניות הענף הבולטות מסכמות את תשעת החודשים הראשונים של השנה עם אובדן שווי של עשרות אחוזים, ירידות המעידות כי חששות המשקיעים לגבי ההשפעות השליליות של משבר הקורונה על נכסי החברות לא התפוגגו, כשמעל פעילותן העתידית  ממשיכים לרחף לא מעט סימני שאלה.

תוצאות-חברות-הנדלן-המניב-לרבעון-השני-של-השנה
 תוצאות-חברות-הנדלן-המניב-לרבעון-השני-של-השנה

אחד מהגורמים שהגדילו את הלחץ על מניות הסקטור היה גם בית ההשקעות אלטשולר שחם, שביצע לפני מספר חודשים מימושים אגרסיביים בכמה מניות נדל"ן בולטות (ובהמשך חזר לבצע השקעות גדולות במניות הענף, בשל הערכתו כי קיים בהן "אובר שוטינג").

עם המכירה העריך גילעד אלשטולר, מנכ"ל משותף ומנהל השקעות ראשי של בית ההשקעות, כי "אנחנו מעריכים שתחום מרכזי המסחר ייפגע ודי ברור שחלק מהרשתות לא יחזיקו מעמד, שהשוכרים בנכסים יפעילו לחץ על הבעלים להורדת שכר דירה ושהמסחר המקוון יתחזק - מה שאומר שהפדיון במרכזים המסחריים יירד".

גם תחום בנייני המשרדים, שצמח במהירות בשנים האחרונות, לאור הביקושים הגדלים, עלול להיפגע משינוי בהרגלי העבודה בתקופת הקורונה ומההערכות כי עובדים רבים ימשיכו לעבוד מהבית גם לאחר שהמגפה תחלוף.

חברת אמות, למשל, מציינת בדוחותיה, כי ההנחיות והמגבלות בעקבות הקורונה "הביאו למעבר של חלק גדול מהעובדים במשק לעבודה מהבית, ובשל כך, מספר העובדים המגיעים למשרדים בנכסי החברה פחת".

כמו כן ציינו באמות, כי החברה "תמשיך לבחון האם נדרשים שינויים כלשהם באסטרטגיה העסקית שלה, לרבות בכל הקשור לשינוי אפשרי בטעמים ובצרכים של השוכרים ולשינויים באופי ובתחומי התעסוקה במשק, וזאת לאור השפעות אפשריות של המגפה על הפעילות הכלל משקית בארץ ובעולם".

בהתייחסות לענף המשרדים אמר אלטשולר, כי הייתה לו "תקופה טובה מאוד, וצריך לקוות שביצועי הכלכלה בהמשך יהיו טובים מאוד". אם לא, העריך אלטשולר, "כתוצאה מהבנייה המסיבית שהייתה פה של בנייני משרדים בשנים האחרונות, נתחיל לראות תפוסה לא מלאה גם בבנייני המשרדים, וירידה בהכנסות".

אלה כמה מהמספרים הבולטים העולים מסיכום תוצאות הרבעון השני ומחצית השנה הראשונה של שבע מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בבורסה בת"א מבחינת שווי שוק.

430 מיליון שקל הוא סכום ההקלות המצרפי שהעניקו חברות הנדל"ן המניב הגדולות לשוכרים בנכסיהן בסיכום הרבעון השני של השנה - עיקרו על-ידי עזריאלי ומליסרון, האחראיות על יותר מ-75% מהסכום - 180 מיליון שקל עזריאלי וכ-150 מיליון שקל מליסרון.

בקבוצת עזריאלי, שבשליטת היו"רית דנה עזריאלי, מסבירים כי תוכנית ההקלות שגיבשה לשוכרים בקניונים שלה כללה פטור מלא מתשלומי דמי שכירות ודמי ניהול מאמצע מרץ ועד לתחילת מאי, והקלות משמעותיות בהיקפי התשלומים האלה לאחר מכן.

במליסרון, שבשליטת היו"רית ליאורה עופר, מוסיפים כי בין השוכרים אשר להם ניתנו הקלות בולטות המסעדות, המהוות כ-8% מהכנסותיה של מליסרון מפעילות הקניונים. המסעדות קיבלו פטור מלא מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול בתקופה שבה הקניונים היו סגורים, ותשלומים מופחתים לאחר פתיחתם.

עוד ציינה מליסרון בדוחות, כי היא מנהלת מו"מ "למציאת הסדרים" מול מפעילי בתי הקולנוע בנכסיה, המהווים כ-1% מפעילות הקניונים, ואשר נכון למועד הדוחות טרם חזרו לפעילות, וכן מול בעלי פעילות המלונאות בנכסים, שמהווה פחות מ-1% מההכנסות.

חברת ביג, שבשליטת משפחת נפתלי ואשר עיקר נכסיה הם מרכזים מסחריים פתוחים, ולכן נפגעו פחות מההגבלות, הסתפקה בזיכויים של כ-36 מיליון שקל שהעניקה לשוכרים במהלך הרבעון השני, המצטברים ל-52 מיליון שקל מתחילת השנה.

עוד העניקו הקלות לשוכרים בהיקפים של כמה עשרות מיליוני שקלים החברות אמות, מבנה, ואיירפורט סיטי.

זו האחרונה מציינת כי "דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים שבהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-22 מיליון שקל", ומתוך סכום זה היא לא הכירה במחצית הסכום (11 מיליון שקל), וזאת בשל האפשרות שלפיה היא "תידרש לביצוע התאמות מסוימות בחוזי השכירות".

באיירפורט סיטי, שבשליטת קובי מימון וחיים צוף, סבורים כי החברה "זכאית למלוא דמי השכירות והניהול... גם בגין התקופה שבה חלו המגבלות וזאת בהתאם להסכמי השכירות שנחתמו עם השוכרים".

עוד בין החברות, גב ים, שרבים מנכסיה הם פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים ובנייני משרדים ולוגיסטיקה, "מחלה על דמי השכירות בגין שטחי המסחר אשר סגרו את פעילותם בהתאם לתקנות שעת חירום (לרבות מסעדות אשר נותרו פתוחות למשלוחים בלבד) בסך כולל של כ-5 מיליון שקל בגין חודשים מרץ-יוני 2020".

בשורת ההכנסות מדמי שכירות חברת גב ים בולטת לחיוב, כשבניגוד למגמה וליתר מרבית מתחרותיה מציגה שיפור רבעוני של 6% בסעיף זה, לסכום של כ-133 מיליון שקל, ועלייה של כ-9% בהכנסות מדמי שכירות למחצית הראשונה של השנה, שהגיעו ל-267 מיליון שקל.

למרות זאת, כלל ההכנסות של גב ים נשחקו, בהשפעת השינויים בסעיף שווי נכסיה. זאת למרות שגם בסעיף זה בלטה יחסית לחיוב ביחס למתחרות, לאחר שבסיכום רבעוני שווי נכסיה נשחק קלות ובמחצית השנה עלה פחות מהעלייה שנרשמה במחצית השנה הראשונה של 2019.

1 מיליארד שקל הוא היקף ירידת הערך המצרפית שנרשמה בסיכום רבעוני בנכסי חברות הנדל"ן המניב הבולטות, בנטרול חברת מבנה (שהייתה היחידה מבין המוזכרות שנהנתה מעליית ערך נכסים), וכמו קודם, גם במקרה הזה לעיקר הירידה אחראיות עזריאלי ומליסרון, שמחקו יחד שווי של כ-770 מיליון שקל מנכסיהן.

אצל עזריאלי, עיקר ירידת הערך נרשמה בגין הקניונים שלה בישראל, בסכום של יותר מ-300 מיליון שקל, ורוב היתרה, של כ-155 מיליון שקל, מקורה בנכסי המשרדים שלה בארה"ב. אלה נרשמו על רקע הערכה לירידה בהכנסות דמי שכירות משטחי המסחר בקניונים וקושי באכלוס השטחים הריקים בנכסיה בארה"ב, המאוכלסים כיום בפחות מ-80%.

בעזריאלי מסבירים לגבי הקניונים, כי "מרכיב האי-ודאות לטווח הקצר עד למציאת חיסון לקורונה עלה, והסיכון לקבלת תשלומי השכירות בטווח הקצר עלה".

במליסרון הסבירו, כי הפחתת השווי, בסכום רבעוני של כ-310 מיליון שקל, נעשתה בקשר לפגיעה הצפויה בפעילות, הכוללת "הקלות קורונה כדוגמת הנחות בדמי השכירות, דחיית ופריסת תשלומים, עלויות החלפת שוכרים וסיוע לסקטורים שפעילותם נפגעה בצורה קשה".

אצל השתיים, הפחתות השווי נרשמו אחרי תקופה ארוכה שבמהלכה נהנו מעליות שווי משמעותיות בנכסיהן, על רקע פריחת הקניונים בארץ, שתמכו בעלייה מתמדת ברווחיהן. כעת, שינוי הכיוון, יחד עם ההקלות שניתנו לשוכרים והירידה בהכנסות, הובילו אותן לסכם את הרבעון בהפסדים משמעותיים.

עוד בלטו בירידות שווי נכסים רבעוניות, שנעו סביב כ-100 מיליון שקל, אמות  ואיירפורט סיטי.

באמות, שבשליטת אלוני חץ בראשות המנכ"ל נתן חץ, הסבירו כי נוסף על ירידת המדד, התאמת שווי הנכסים שלה, יותר ממחציתם משרדים, בוצעה בהתאם להנחת עבודה שלפיה תידרש התאמת הכנסות "הצפויות משכירות וניהול בנכסיה של החברה לטווח הקצר".

באיירפורט סיטי , שכ-30% מנכסיה הם משרדים, מסבירים כי ירידת השווי נרשמה בעקבות הפגיעה הצפויה בנכסים, "המתבטאת בעיקר בעליה במרכיב האי-ודאות בטווח הקצר עד ליציאה ממשבר הקורונה ועלייה בסיכון לקבלת תשלומי דמי שכירות בטווח הקצר".

מול אלה בלטה חברת מבנה שהציגה בסיכום רבעוני עליית ערך של יותר מ-200 מיליון שקל בנכסיה, המיוחסת בעיקרה ל"הבשלה וגיבוש תוכנית בניין עיר בעיקר בפרויקט הסוללים (בתל אביב, א' ל') ובירושלים", כמו גם לעלייה בדמי השכירות הריאליים ולשיפור בתפוסות.

36% הוא שיעור הירידה שמציג מדד נדל"ן מניב ישראל, שהושק בתחילת חודש פברואר האחרון, אחרי החלטת הבורסה משנה שעברה על פיצול מניות הענף, ואשר כולל את המניות הבולטות העוסקות בתחום. ירידות אלה דומות לטווח הירידות שמציגות מניות החברות המוזכרות מתחילת השנה.

בחלק העליון של הטווח ניצבות ביג  וגב ים , שנחלשו מתחילתה של 2020 בכ-24%-27%, ירידות שבעקבותיהן הן השתיים הקטנות מבחינת שווי השוק שלהן (מבין המוזכרות), הנע כיום סביב כ-4 מיליארד שקל לכל אחת. מנגד בולטות בצד השלילי של הטווח מניות מליסרון ואיירפורט סיטי, עם ירידות של כ-40%-45% מתחילת השנה.

מניית מובילת השוק, עזריאלי, הניצבת צעד אחד לפני יתר המתחרות מבחינת שווייה, ירדה בכ-35% מתחילת השנה, והיא עדיין ניצבת הרבה לפני יתר חברות הענף מבחינת ערכה, המתקרב היום לכ-20 מיליארד שקל.

סגניתה של עזריאלי בטבלה מבחינת שווי השוק שלה היא אמות, שאחרי שמנייתה מציגה מתחילת השנה ירידה דומה לזו שרשמה מניית עזריאלי  (כ-35%), היא משקפת לחברה שווי הנושק ל-6 מיליארד שקל, קצת יותר ממליסרון , השווה כ-5.6 מיליארד שקל. 

החשיפה לחו"ל - עקב אכילס של גזית גלוב

אחת הנפגעות העיקריות בבורסה של ת"א מהשלכות משבר הקורונה היא חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב, שמנייתה צנחה ב-58% מתחילת השנה (וב-65% מהפסגות של חודש פברואר האחרון). גזית גלוב, שמפעילה קניונים ומרכזים מסחריים ברחבי אירופה, ארה"ב, ישראל וברזיל, נסחרת כיום לפי שווי של 2.3 מיליארד שקל בלבד, בשל המינוף הגבוה והחשיפה לנדל"ן מסחרי ברחבי העולם, שספג מכה חזקה בעקבות המשבר.

גזית גלוב, בשליטת המנכ"ל חיים כצמן, פועלת בצפון ובמזרח אירופה באמצעות שתי חברות ציבוריות, סיטיקון (49%) ואטריום (67%), בהתאמה. מניית סיטיקון, שנסחרת בבורסת הלסינקי, איבדה כ-30% מערכה מתחילת 2020 ואילו מניית אטריום שנסחרת בבורסת וינה איבדה כ-35% מתחילת השנה. עם זאת, התחזקות של כ-4% שעבר מטבע האירו מתחילת 2020 מיתנה במקצת מגמה שלילית זו.

חיים כצמן / צילום: איל יצהר
 חיים כצמן / צילום: איל יצהר

בנוסף, מחזיקה גזית גלוב באופן פרטי בנכסים מסחריים בישראל, ברזיל, ארה"ב וקנדה, ולכן חשופה הן לפעילות הכלכלית באותן מדינות והן לתנודות המטבעות שלהן מול השקל. מתחילת 2020 נחלשו הדולר האמריקאי והדולר הקנדי בשיעורים מתונים מול השקל, כך שהשפעתם על התוצאות הכספיות לא הייתה גבוהה.

עם זאת, הריאל הברזילאי נחלש מתחילת השנה בכ-26% ושחק בהתאם את שווי הנכסים של גזית גלוב במדינה ואת ההכנסות והרווחים מהם. לגזית גלוב 7 נכסים מניבים (וקרקע לפיתוח) בעלי שטח בנוי כולל להשכרה של 176 אלף מ"ר, הרשומים בספרי החברה לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל. הנכסים בברזיל מהווים 15% מסך נכסי גזית גלוב במונחי שווי בספרים, ו-18% מסך הנכסים במונחי שווי שוק נכון לסוף יוני השנה.

משבר הקורונה הוביל לירידה בהכנסות וברווחים של חברות הנדל"ן המסחרי, בשל סגירת שטחים מסחריים רבים במהלך תקופות הסגר שננקט במדינות רבות. אצל גזית גלוב והחברות הבנות התבטא הדבר בירידה של 17% ב-NOI (הכנסה תפעולית) ל-848 מיליון שקל, ושל 5% ב-FFO (רווח נקי תזרימי) הכלכלי ל-302 מיליון שקל.

הפחתות ניכרות בשווי נכסים

סגירת הקניונים גם אילצה את חברות הנדל"ן המסחרי בעולם לבצע הפחתות בשווי נכסיהן, שפגעו עוד יותר בתוצאותיהן הכספיות. אצל גזית גלוב והחברות הבנות נרשמו במחצית הראשונה הפחתות שווי של נכסים בהיקף של 728 מיליון שקל (כולל חלק המיעוט בחברות הבנות הציבוריות).

השפעות תפעוליות אלו הובילו את גזית גלוב להציג במחצית הראשונה השנה הפסד של 513 מיליון שקל. עם זאת, לשינויים בשערי המט"ח היו השפעות רחבות עוד יותר שהסתכמו להפסד של 1.13 מיליארד שקל.

כך, שההפסד הכולל של החברה במחצית 2020 הסתכם בסכום עתק של 1.74 מיליארד שקל. הפסד כולל זה גם הוביל לשחיקה של 24% בהון העצמי (המיוחס לבעלים) של גזית גלוב ל-6.2 מיליארד שקל, וזאת בתוך שישה חודשים בלבד. כדי להתמודד עם המצב החדש, דיווחה גזית גלוב כי בכוונתה להפחית את הדיבידנד הרבעוני ולמכור נכסים בגרמניה, ארה"ב וישראל בסכום כולל של כ-1 מיליארד שקל.

צרו איתנו קשר *5988