המחוזי: דיירים בפרויקט פינוי בינוי אינם מטבע עובר לסוחר

רקע: בפרויקט של התחדשות עירונית, הדרך אל ליבם של בעלי הדירות במסע המשותף הארוך, מתבססת על בניית יחסי אמון אישיים בין הצדדים. אלא, שלעתים המציאות מזמנת ליזמים הזדמנויות כלכליות, כמו האפשרות למכור את זכויותיהם בפרויקטים (במישרין או בעקיפין), פעולה אשר מביאה לערעור אותם יחסי האמון שנבנו אט אט.
החלטה שניתנה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין מנרב פרויקטים, נותנת לנו הצצה לסוגיה זו ממש.

מדובר בהסכם פינוי בינוי שנחתם בין יזם - מנרב פרויקטים - לבין בעלי דירות בעיר יהוד. לימים נמכרה השליטה במנרב פרויקטים לחברת ICR. בעלי הדירות החליטו לעשות שימוש בהוראה בהסכם הפינוי בינוי האוסרת על שינוי השליטה בחברת היזם ללא שהתקבלה הסכמת נציגות בעלי הדירות מראש ובכתב. משהליך המיזוג קיבל תוקף ללא הסכמת הנציגות, הודיעו בעלי הדירות ליזם על ביטול הסכם הפינוי בינוי וחלקם אף התקשר עם יזם חדש.

פעולה זו גררה את הצדדים להליך משפטי שהגיש היזם נגד בעלי הדירות, במטרה לקבל סעדים זמניים למניעת פעולות לביטול ההסכם ולמחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם.

ההחלטה: בהחלטת מנומקת דחה בית המשפט את הבקשה וקבע כי נוסחה הנגטיבי של ההוראה בהסכם על שינוי השליטה כמו גם עדויות שהובאו בפניו, מלמדות כי לבעלי הדירות היה חשוב שהשליטה בחברת היזם תיוותר על כנה. בית משפט הדגיש, כי דרישה זו נבעה, בין היתר, ממאפייניה המיוחדים עסקת פינוי בינוי, אשר כדברי בית המשפט דומה למסע אשר המהמורות בו רבות ומצריך אמון מיוחד בין הצדדים. בית המשפט התרשם כי נוצר משבר אמון אמיתי בין הצדדים וכי לא מדובר במשבר מלאכותי כפי שטענה חברת היזם. בית המשפט הוסיף כי על פניו, מהלך המיזוג קודם ללא הרגישות הראויה ומבלי שנלקחו בחשבון החששות של בעלי הדירות.

המשמעות: על אף שמדובר בהחלטת ביניים במסגרת בקשה לסעדים זמניים, נראה אפוא, כי עמדתו של בית המשפט מסמנת קו ברור ליזמים בהתחדשות עירונית לפיו בהתקיים סעיף איסור שינוי שליטה חד וברור בהסכם, בעלי הדירות לא יהיו בבחינת מטבע עובר לסוחר, אשר ניתן לסחור בהם ללא הסכמתם, וכי ככל שלא יפעלו ברגישות ובהתאם להסכם על מנת לקבל את הסכמת הדיירים לשינוי השליטה, הם עלולים לאבד את הפרויקט.

ה"פ 5308-08-20

הכותב שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות'