"נצטרך לנוע מגל לגל ומסגר לסגר. חברות הנדל"ן המניב הקטנות צריכות לעצור לראות לאן השוק הולך"

בתור מי ששימש בעבר מנכ"ל קבוצת הכדורגל של הפועל תל אביב, אין פלא שגיא עמוסי, מנכ"ל משותף של חברת פרופרטק אביסון יאנג, העוסקת בתיווך לנדל"ן מסחרי, משתמש בדימויים מעולם הכדורגל. פרופרטק, שאותה ייסד, התמזגה לאחרונה עם רשת התיווך הבינלאומית אביסון יאנג, והוא מדמה את המיזוג הזה לאירוע אקטואלי מעולם הכדורגל: "כולם כרגע מדברים על מנור סלומון (שחקן הכדורגל - ה"מ)", שהיה שחקן בקבוצה מקומית קטנה (מכבי פתח תקוה), וכשעבר לשחק בחו"ל (קבוצת הכדורגל האוקראינית שחטאר דונצק), נהיה כוכב בזכות החיבור לבינלאומי. גם במקרה שלנו, החיבור לאביסון יאנג ייתן לנו איכויות אחרות לגמרי".

איזה אינטרס יש לחברה בינלאומית בתחום הנדל"ן להגיע לכאן דווקא עכשיו? אין מספיק צרות בגזרה שלה?
"לעסקה כזו קודמים מגעים של למעלה משנה. נכון שאת העסקה השלמנו בתקופת הקורונה, אבל פרופרטק משרתת ושירתה כבר הרבה שנים לקוחות בינלאומיים כמו JLL, קושמן וויקפילד. נכון שישראל קטנה, ו-9 מיליון תושבים זה אפילו לא רובע בניו יורק. אבל ישראל היא סטארט-אפ ניישן, וזה מה שמשך אותם לכאן".

כבר כעת, אומר עמוסי, הוא מרגיש את תוצרי הלוואי של המיזוג הטרי. "בבורסה האמריקאית נסחרות מאות חברות ישראליות, ויש דרישה דומיננטית של חברות ישראליות לקבל שירות מעבר לים. קחי למשל, חברה שיושבת כאן ומצליחה ורוצה לפתוח סניף בניו יורק. או בלונדון".

הם יכולים פשוט לגשת לסניף של אביסון יאנג בניו יורק או בלונדון, ולקבל שירות מהם. בשביל זה לא צריך מיזוג.
"הם סומכים עלינו שנביא אותם למקומות הכי טובים. ברגע שאת סומכת על מישהו, נוח לך לפנות אליו.

"השבוע לקחתי חברה לראות משרדים באחד המגדלים המבוקשים בתל אביב. אני מכיר את שני הצדדים, גם את הבעלים וגם את הלקוח. ראיתי שהם לא מתאימים, ואמרתי: עדיף שלא תהיה כאן עסקה. החוכמה היא לעשות עסקה שכולם יהיו מרוצים ממנה".

"לא כל החברות זה גוגל ואמזון"

את פרופרטק ייסד שותפו של עמוסי והמנכ"ל המשותף, אבי גימפל, לפני 22 שנה. מאז המיזוג עם אביסון יאנג (Avison Young), החברה נקראת פרופרטק אביסון יאנג. פעמיים בשבוע עמוסי וגימפל משתתפים בשיחת זום של הפירמה עם אנשיה בכל העולם: פעם בשבוע עם מתווכים באירופה, ופעם נוספת עם אנשי צפון אמריקה. "המצב באירופה ובארה"ב", חולק עמוסי את רשמיו מהשיחות, "זהה לחלוטין למצב אצלנו. חיים בין גל לגל. השוני היחיד הוא המידה שבה הדוק הסגר, וזה תלוי בפיק. השותף שלי בניו יורק אומר שכרגע רק 10% מהעובדים חזרו למשרדים, ואם תסתכלי על עזריאלי, שרונה, על מגדלי אלון, זה פחות או יותר המצב גם כאן. מגרשי החניה ריקים והמשרדים בתפוסה מינימלית. האבטלה בניו יורק הגיעה ל-15% והם מאמינים שניו יורק תחזור לעצמה רק ב-2025".

בארצות הברית, הוא מספר, הכללים נוקשים מאוד. בניגוד למה שקורה בישראל, שם כשחברה מודיעה לעובדיה שלא להגיע למשרדים, אף אחד לא מגיע, וכבר היו מקרים שעובדים ישראלים התווכחו עם ההנהלה האמריקאית, כי רצו לבוא למשרד בכל זאת. "שם", הוא מספק אנקדוטה, "הכול פוליטי: הדמוקרטים הולכים עם מסכות, והרפובליקנים הרבה פחות".

בכל מקרה, "כולם כרגע בהמתנה לראות מה יהיה. המשבר הזה הוא משבר בגודל תנכ"י, דרמטי, שמשפיע על כל תחומי החיים ומאוד משפיע על הנדל"ן מהרבה בחינות. בכל העולם יש חוסר ודאות מוחלט וקשה לדבר על מה יהיה בעוד שנה או שנתיים. עד שיהיה חיסון, נצטרך לנוע מגל לגל ומסגר לסגר. יש כמה מחלות שעד היום לא מצאו להן חיסונים, אז צריך להביא את זה בחשבון".

עמוסי מנסה להמחיש את הקושי באי הוודאות בנדל"ן: "כעיקרון, עסקת שכירות של נדל"ן מסחרי היא לחמש שנים. זה אומר ש-20% מהחוזים מסתיימים בכל שנה ו-20% מהשוכרים צריכים להיערך מחדש. עומד ה-CFO של חברה, ושואל את עצמו לקראת חתימת החוזה כמה שטח הוא שוכר. מובן שמנצלים את המצב כדי להתווכח על המחיר. כולם בסיטואציה של חוסר ודאות ואין עם מי להתייעץ, לצורך העניין העצה שלי היא בעלת ערך כמו עצה של קוראת בקפה".

"כל הנדל"ן העולמי עומד עכשיו, כי אנשים לא טסים. הווליום ירד בעשרות אחוזים. תארי לך קרן ריט סינגפורית שרוצה לקנות נכסים באירופה. אז כשהאנשים של הקרן מגיעים מסינגפור ללונדון, הם צריכים בידוד, ובחזרה, אותו הדבר, כך שנסיעה כזו מסתכמת בחודש ימים. הכול נעצר, בקושי יש עסקאות".

איפה אתם בסיפור הזה?
"הנדל"ן העסקי הוא הראשון להיפגע, או עשוי להיות הראשון להיפגע, תלוי לאן הדברים יתפתחו. הטכנולוגיה שינתה את כל תפיסת הנדל"ן. אפשר לעבוד בצורה נוחה מהבית, אנשים ראו שזה אפשרי וטוב להם, וכנראה שאחוז מסוים ינצלו את זה ויעבדו מהבית. אבל אין ספק שיש לא מעט עובדים שכבר רוצים לחזור למשרדים. במגזר ההייטק, שמוביל את התעשייה, כנראה שחלק מהאנשים יעבדו חלק מהזמן מהבית. ולגבי מי שיעבדו מהמשרדים, אולי יצטרכו דווקא ספייס יותר גדול. עשוי להיות שינוי של 10%-20% בהיקף השטח שחברות יצטרכו".

איך אתה מסביר את זה שחברות הענק לא מצמצמות שטחים?
"לא כל החברות זה גוגל ואמזון. נכון שרוב השיח הוא על החברות האלה, אבל רוב החברות הן בינוניות בגודלן. החברות שאנו מטפלים בהן בודקות אפשרות לצמצם שטחים וגם לעבור לעבוד בחללי עבודה משותפים. שם אפשר לקבל משרדים לטווח זמן קצרים וברמה של משרדי גוגל. העובד של גוגל בא בבוקר, ומחליט אם הוא עובד היום ב’מתחם אסיה’, או ב’מתחם הולנד’. המלחמה היא על הטאלנט שיבוא אליך ואתה צריך לספק לו את התנאים האלה".

איך להערכתך תשפיע הקורונה על תכנון המשרדים?
"אני חושב שבעלי הנכסים יצטרכו ליצור מתחם נוסף שישמש את הדיירים בבניין לפרקי זמן קצרים. כלומר, אם אני חברה ששוכרת 70 אחוז מהשטח שלקחתי בשנה שעברה כי הצטמצמתי, יהיה שטח שיוכל לשמש למשרדים זמניים בפיקים. זו לדעתי תהיה אחת התוצאות".

כבר לא נראה משרד קלאסי, עם התמונות של המשפחה.
"התמונות יישארו בגלריה של הטלפון. לעובדים לא יהיו כיסאות קבועים, ולא תהיה עמדת טלפון כי ממילא כולם מדברים בנייד. יהיה מקום לטעון את הטלפון, חניון אופניים טוב ומקלחת".

נראה שאתה מדבר איתי בעיקר על העובד התל אביבי, אך מחוץ לתל אביב אנשים עדיין מגיעים לעבודה ברכב פרטי.
"בכל בניין חדש, גם מחוץ לתל אביב, נמצא את הפסיליטיס האלה".

יש סתירה מסוימת במה שאת אומר: מצד אחד חוזים שעובדים פחות יגיעו, מצד שני משקיעים במשרדים כך שעובדים ירצו לשהות בהם כמה שיותר.
"לא לכולם נוח לעבוד מהבית. יש סטודנטים שגרים שלושה שותפים בדירה, יש הורים לילדים קטנים. יהיו עובדים שיגיעו חמש פעמים בשבוע וצריך לדאוג לוול ביאינג שלהם".
"15 יזמים מחזיקים 80% מהשוק"

ההתפתחויות בעולם המשרדים, אומר עמוסי, תלויות הרבה בהייטק, שמניע את הכלכלה. "ככל שהוא צומח ועף למעלה, המשרדים מתמלאים. כך או כך, תוכניות הבנייה של משרדים - הן בתל אביב ובמיוחד מחוץ לתל אביב, כוללות מיליוני מטרים רבועים של משרדים: בבני ברק, פתח תקוה. צריך למלא אותם ואני שואל את עצמי מי יישב בהם. קחי את מתחם האלף במערב ראשון לציון. יש שם מאות אלפי מטרים של משרדים. ברעננה, כפר סבא. מי יישב שם?

"יש אנשים שרכשו משרדים להשקעה, ופתאום לא יהיה מי שיישב שם והארנונה ודמי הניהול לוחצים, ולא ברור מה עושים. מתוכננים מיליוני מטרים רבועים שלא בטוח שהם יאוכלסו".

 אתה לא יודע על חברות נדל"ן מניב שעצרו תוכניות בגלל הקורונה?
"ישראל מאופיינת במודל של 15 חברות שמחזיקות 80% מהשוק, והן נכנסו אליו במצב פיננסי טוב. הן לא יעצרו את קניית הנכסים ולא את בניית הנכסים. אבל כל החברות הפרטיות צריכות לעשות עצירה ולראות לאן זה הולך".

מה לגבי הסבה של בנייני משרדים למגורים?
"זה לא בלתי אפשרי אבל מאוד מסובך. גם הסבה למלונאות מסובכת. אז נכון שמבחינה רגולטורית זה מופיע בחוק ההסדרים, אך בישראל כל חקיקה לוקחת שנים ומהלך כזה יארך עשר שנים. מה עוד שלעיריות אין מוטיבציה לזה, כי הן מרוויחות מנדל"ן עסקי. כשיש לך פרויקט שהוא מלכתחילה עירוב שימושים זה משהו אחר, אבל לא הסבה".

גיא עמוסי

מנכ"ל משותף פרופרטק אביסון יאנג ● בן 55, נשוי פלוס שלושה ● מתגורר ביהוד ● רואה חשבון בהשכלתו ● בעבר שימש מנכ"ל הפועל תל אביב, סמנכ"ל כספים של קסמבה, שנמכרה ללייבפרסון ● אלוף משנה במילואים, סגן מפקד יחידה מיוחדת בחיל האוויר