"התחדשות בניינית" במספר מצומצם של ערים: כך ייראה היום שאחרי תמ"א 38

המדינה מקדמת את תוכנית "התחדשות בניינית", שתסייע לרשויות מקומיות לספק ודאות ליזמים ולדיירים בתהליכי החיזוק לאחר סיום תמ"א 38 • אלא שנכון לעכשיו, הקריטריונים להשתתפות בתוכנית פוסחים על ערים רבות

בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס
בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס

האם נמצא פתרון ליום שאחרי תמ"א 38? ל"גלובס" נודע כי הרשות להתחדשות עירונית, בראשות חיים אביטן, מקדמת את פרויקט "התחדשות בניינית". במסגרת הפרויקט יופקו תוכניות פרטניות לרשויות מקומיות שונות, ובהן הגדרות לתנאים הדרושים לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. זאת לתקופה שאחרי אוקטובר 2022, אז יפוג תוקפה של תמ"א 38. בימים אלה הרשות פרסמה קול קורא לרשויות להגיש מועמדות לשיתוף פעולה עמם. תקציב הפרויקט נאמד ב-10 מיליון שקל, ולפי הערכות של גורמים ברשות, התקציב יספיק לקידומן של תוכניות בארבע רשויות, בשלב זה.

התוכניות הללו דרושות היות ולצורך חיזוק בניינים בתקופה שאחרי תמ"א 38, יהיה צורך בעריכת תב"ע, שמאושרת ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, וזאת ללא הטבות מיסוי שקיימות בתמ"א 38. במצב זה, ההיתכנות לקדם פרויקטי חיזוק תפחת. "חלק ניכר מהרשויות פנו יותר ויותר לערוצים של פינוי בינוי ותכנון מתחמי, מתוך מחשבה שזה יכול לתת מענה לסוגיות עירוניות שלא ניתן לקבל ברמה של הבניין הבודד. ועדיין, יש אזורים שמה שמתאים להם זו התחדשות בניינית, בסטייל של תמ"א 38. ולכן, הקביעה ברמה העירונית של מה התנאים האלה, זה הדבר הנכון לעשות, כדי שביום שבו תמ"א 38 תיגמר, המכשיר הזה יהיה כבר בהפקדה", מסביר מנהל אגף תכנון ברשות, גורי נדלר.

עוד הוא אומר כי, "שמיכה עירונית שאומרת איפה הסוג הזה של ההתחדשות הוא רצוי וראוי, ומה הכללים תגדיל את הוודאות ואת הכלכליות. זה מדיניות שמתורגמת למסמך סטטוטורי".

גורי נדלר / צילום: רוני כנעני, יח"צ
 גורי נדלר / צילום: רוני כנעני, יח"צ

"יכול להיות שבשלב יותר מאוחר נגיע לפריפריה"

מבדיקה שקיים "גלובס", תנאי ההשתתפות בתוכנית מגבילים רשויות רבות מלקחת חלק בפרויקט. לפי הקריטריונים תנתן עדיפות לרשויות בפריפריה, וכאלה שמדורגות במדד הסוציו אקונומי 5 ומטה. מנגד עדיפות תינתן לרשות שהמחיר הממוצע בה למ"ר יהיה לכל הפחות 13.5 אלף שקל למ"ר, סכום שאיננו נחשב לנמוך כלל, ושגבוה ממרבית היישובים בפריפריה. "לא כיוונו לערים מסוימות. ייצרנו תמריץ לרשויות לטפל בבניין הבודד בתוכנית החליפית לתמ"א 38. לייצר מסמך מדיניות שכוללת את כל העיר".

כמה רשויות יש שעונות על הקריטריונים של פחות מ-5 לפי המדד הסוציו-אקונומי ומחיר מ"ר גבוה מ-14,000 שקלים? 
"אתה צודק, זה לא יהיה בקרית שמונה, עובדה, תמ"א 38 לא הייתה בקרית שמונה. אנחנו בשלב הזה רוצים לתכנן ולהוציא לפועל את הפרויקטים שהם ברי ביצוע, שנמצאים במרכזי ערים, שהם כלכליים, שיכולות לבצע אותם. יכול להיות שבשלב יותר מאוחר נגיע לפריפריה. כך עשינו גם בפינוי בינוי".

הקבלנים מקדמים את היוזמה בברכה

אדריכל אריאל ווטרמן, מהנדס העיר חיפה, יודע לספר שבעירו קודם לאחרונה מסמך מדיניות התחדשות עירונית בניינית, שתחליף את תמ"א 38. "יש דברים שתמ"א 38 לא דאגה להם, וזו החולשה שלה. הכנסנו במסמך המדיניות שלנו 'חלף הפקעה', כלומר, מענה לצרכי ציבור, במקומות שבהם רצינו לממש את התמ"א", אמר. "הכוונה היא שבצירים עירוניים ראשיים שיכללנו את התמ"א ואפשרנו עירוב שימושים. שילוב של מסחר ומגורים וצרכי ציבור, באותו קומפלקס. מצד שני, ברחובות השקטים, דווקא הרגענו. זה לא היה בתמ"א".

מה היתרון של תוכנית ברמה עירונית לעומת ארצית?
"היזמים מקבלים את היתרון הכי גדול כי הם מקבלים מהירות תכנונית. ידוע להם מראש איפה אנחנו רוצים או לתגבר את התמ"א. הם יכולים לקבל בצירים הראשיים הרבה יותר ממה שתמ"א נתנה".

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין התייחס לקול הקורא, ואמר ל"גלובס" כי "ההחלטה ברשות להתחדשות עירונית לסייע לרשויות מקומיות להכין תוכניות היא חיובית בהחלט. על הרשויות להכין בהקדם האפשרי תכניות להתחדשות עירונית על מנת לקצר ולהקל על הליכי התכנון בתחום זה שהפכו בשנה האחרונה לקשים בערים רבות. יש לברך על התערבות אמיתית ותועלתית של המדינה בקידום התחדשות עירונית.

"עם זאת, יש להזכיר כי בינתיים הרשויות המקומיות אינן מחויבות להכנת תוכניות התחדשות. לכן, כאשר רשות מקומית אינה פועלת לקידום הנושא בשטחה, למרות רצון אמיתי של התושבים והיזמים לבצע התחדשות, יש לנקוט כלפיה בצעדים שיעודדו ויחייבו אותה לקידום הנושא".

עו"ד ענת בירן מציינת כי על מנת שהמהלך של הרשות להתחדשות עירונית יצליח, יש לאמץ את המודל של תוכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. לדבריה, הניסיון מראה כי המודל הזה עובד, ויוצר ודאות בקרב דיירים ויזמים. שתי התוכניות הן בסמכות מחוזיות: "כדי שהתוכנית המקומיות שיחליפו את תמ"א 38 יהיו יעילות הן חייבות להיות תוכניות שיאושרו בוועדה המחוזית. ועדות הערר כבר קבעו כי הוועדות המקומיות אינן יכולות לקבוע זכויות בניה אלא יונקות את סמכותן מהוראות התמ"א. יש חשש שביום בו התמ"א 38 תפקע לא יהיה בסיס לזכויות שהועדות המקומיות יתנו".

בירן מוסיפה כי יש לקבוע זכויות מוקנות ולמנוע אפשרות להתנגדויות על כל פרויקט. וגם, לאחר אישור התוכנית ברמה המחוזית, אין לתת שיקול דעת לוועדה המקומית לגבי כל פרויקט. "ברמת השרון יש תוכנית התחדשות מחוזית אך לוועדה המקומית ניתן שיקול דעת ואז למעשה, פרויקטים נתקעים ושוב נוצרת אי ודאות", הסבירה. "אנחנו רואים כיצד חילופין של מהנדס עיר או ראש עיר, יכולים לשנות את כל המדיניות ולפתע כל הפרויקטים נעצרים, ראינו את זה ברמת גן וכיום רואים את זה בנתניה. מתן שיקול הדעת לרשויות יהפוך שוב את התחום לג'ונגל, למגרש פרוץ ללא שום ודאות".

בירן מוסיפה כי "חסם נוסף ממנו יש להימנע הוא קביעת מכסות לתמ"א 38. בראשון לציון ובת ים הגבילו את כמות יחידות הדיור המאושרות לשנה במסגרת תמ"א 38, כדי שלא תהיה העמסה על תשתיות. נוצר מצב שבו אנשים מקדמים את הפרויקט וברגע האחרון מגלים שאין מכסה. ולסיום, חייבים לדאוג שהפרויקטים יהיו בעלי כדאיות כלכלית הולמת לדיירים וליזמים. התחדשות עירונית נחוצה מאוד להגדלת היצע הדיור בערים בישראל ואם ימשיכו ליצור תוכניות בלי שיניים וללא כדאיות כלכלית הפרויקטים לא יצאו לדרך והמחירים ימשיכו לעלות".

לשאלתנו איך יודעים מה המחיר הממוצע של מ"ר למגורים ברשות מסוימת, נענינו ע"י דוברות הרשות להתחדשות עירונית: "ביקשנו מהרשויות במסגרת הגשת הבקשה להצהיר את המחיר על בסיס סקר שמאי שהן יערכו. אנחנו נבדוק את זה מול נתוני רשות המסים. במקרה של נתונים גבוליים נפעיל שמאי משלנו שיבדוק את הסקר שערך שמאי הרשות המקומית".

צרו איתנו קשר *5988