19 שנה אחרי אסון ורסאי: איך מחלקים את הזכויות בבניין שקרס

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים קבע: חלוקת התמורה ממכירת המגרש תיעשה לפי הערך הכלכלי שהיה נותר בידי כל אחד מהשותפים אילו הבניין היה מוקם מחדש מיד לאחר האסון

האסון באולמי ורסאי. תקרת הפל־קל קרסה באמצע חתונה, 23 נהרגו,  380 נפצעו / צילום: רויטרס
האסון באולמי ורסאי. תקרת הפל־קל קרסה באמצע חתונה, 23 נהרגו, 380 נפצעו / צילום: רויטרס

בליל 24 במאי 2001 אירע אסון ורסאי, כאשר תקרת פל-קל בבניין ששימש אולם אירועים בירושלים קרסה. 23 בני אדם נהרגו וכ-380 נפצעו. בעקבות האירוע הוקמה ועדת חקירה, הוגשו כתבי אישום פליליים נגד האחראים לאסון, והוסקו מסקנות באשר לקוד הבנייה הנדרש בארץ (אם כי באיחור ניכר, ובחלקן עדיין לא יושמו).

אך הסאגה המשפטית שהוליד האסון הקשה לא הסתיימה בכך. בשבוע שעבר ניתן בבית משפט השלום בירושלים פסק דין בתביעה שעסקה בגורל הקרקע שעליה היה בנוי הבניין שהתמוטט במהלך האירוע.

הבניין: בית משותף עם 12 חלקות משנה

במבנה התעשייה המדובר היו ארבע קומות מעל קומת מרתף שבה חניון. הבניין היה רשום בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, ובו 12 חלקות משנה. חלק מהיחידות, שהיו רשומות כתתי-חלקה בפנקס הבתים המשותפים, נבנו בשלמותן ללא היתר. אחרות נבנו על פי היתר. בחלקן גובה התקרה היה 4.00 מטר, ובחלקן 2.20 מטר. לחלק מהיחידות הוצמדו חניות, וחלק היו ללא חניה צמודה. יחידה אחת הייתה כולה חניון, ויחידה אחרת, בקומת הגג, הייתה בשטח 72.2 מ"ר, ולה הוצמדו הגג, כל זכויות הבנייה העתידיות, וכן שני חדרי מדרגות.

התביעה: איך לפרק את השיתוף

לאחר קריסת המבנה בעלת החניון תביעה לפירוק השיתוף, אשר מתנהלת לסירוגין מאז האסון. בינתיים, רבים מהשותפים המקוריים מכרו את זכויותיהם במגרש ויצאו מן השותפות, וחדשים באו בנעליהם.

לאחר שהתברר שמרבית השותפים מתנגדים לבנייה מחדש של הבניין שנהרס, רישומו נמחק מפנקס הבתים המשותפים, והוחלט שאת פירוק השיתוף במקרקעין יש לעשות באמצעות מכירת המגרש וחלוקת התמורה. בין השותפים התגלעה מחלוקת בשאלה כיצד לחלק את התמורה - האם על פי חלקיהם הרשומים, או על פי השווי היחסי של היחידות לפני הקריסה.

באוקטובר 2016 הסכימו הצדדים להסדר שלפיו תחילה יימכר המגרש בהתמחרות פנימית בין השותפים, ושאלת אופן חלוקת התמורה תתברר בשלב שני. התמחרות אכן נערכה, והמגרש נמכר לחלק מהשותפים.

הערעור: מה אפשר ללמוד מבית מרכזים

בספטמבר 2019 ניתן פסק דין המורה על חלוקת התמורה בהתאם לחלקי השותפים הרשומים במרשם. על פסק הדין הוגש ערעור.

בטרם נשמע הערעור, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין במקרה אחר של פירוק שיתוף בבית משותף שנהרס כליל (רע"א 6898/16 - עניין בית מרכזים). שם הורה ביהמ"ש העליון על חלוקת התמורה בין השותפים על פי השווי היחסי של היחידות שהיו להם לפני שנהרס הבית המשותף.

בעקבות פסק הדין הוסכם על קבלת הערעור בתביעה בעניין בניין ורסאי, על ביטול פסק הדין, ועל החזרת התיק לדיון מחדש בשאלת חלוקת התמורה.

השאלה במחלוקת הייתה האם יש להחיל את הלכת בית מרכזים גם על מקרה זה. לטענת התובעת, הבעלים של החניון, חלוקה על פי השווי היחסי מחטיאה את הרציונל של הלכת בית מרכזים, שכן היא מביאה לתוצאה שאינה הוגנת, פוגעת בזכות הקניין שלה, מהווה עושק של המיעוט בידי הרוב, ונוגדת את עקרון תום הלב.

שאר בעלי הזכויות במקרקעין (מלבד אחד) השיבו, כי על פי הלכת בית מרכזים, חלוקה לפי השווי היחסי היא החלוקה ההוגנת, והתובעת היא הנוהגת בחוסר תום לב.

ההחלטה: לחלק לפי הערך הכלכלי

לאחרונה הכריעה השופטת מוריה צ’רקה מבית משפט השלום בירושלים בשאלה זו, כאשר קבעה בפסק דינה כי "הדרך הנכונה לחלק את התמורה היא בהתאמה לערך הכלכלי שהיה נותר בידי כל אחד מהשותפים, אילו הבניין היה מוקם מחדש מיד לאחר האסון". כלומר, החלוקה תיעשה בהתאם להלכת בית מרכזים, על פי השווי היחסי של היחידות שהיו ואינן.

עם זאת, השופטת החריגה את בעלת החניון וקבעה כי חישוב הערך הכלכלי מבוסס על שווי כל יחידה בניכוי הוצאות ההקמה, ומכיוון שעלות בניית החניון גבוהה משווי היחידה של התובעת, שוויו יהיה גבוה יותר ממה שהיה נקבע ללא חישוב עלויות אלה.

"עלות בניית החניון גבוהה מערכו. בנסיבות אלה, יש להניח שבעלת החניון הייתה מסרבת להשתתף בעלות ההקמה מחדש. כיוון שלא ניתן להקים את הבניין מבלי לבנות את החניון, היו נדרשים יתר בעלי היחידות לרכוש את החניון ולבנות אותו במקום התובעת", הסבירה השופטת את הרציונל בקבלת תביעת בעלת החניון.

השופטת ציינה כי בניגוד להלכת בית מרכזים, "לא כל הצדדים בתיק זה היו הבעלים של יחידות בעלות מאפיינים ברורים. מרביתם הם משקיעים שרכשו את הזכויות לאחר הקריסה של הבניין, והם רכשו את הזכויות תוך מודעות מלאה למחלוקת באשר לאופן חלוקת התמורה".

השופטת הוסיפה, כי "הצדדים שרכשו את המקרקעין לאחר הקריסה, רכשו אותם במחיר המשקף את הערכותיהם באשר לסיכויי הטענה של כל אחד מהם באשר לשיטה הצודקת לחלוקת התמורה, ועל כן לא ניתן לומר שהתוצאה פוגעת בזכות הקניין של מי מהם. לכל היותר ניתן לומר שהחלוקה אינה עומדת בציפיות של הצדדים לרווח. לפיכך, העיקרון של ההגנה על זכות הקניין, שהוא העיקרון המנחה בהלכת בית מרכזים, אינו מחייב חלוקה המתחשבת אך ורק בשווי היחסי של היחידות במועד הקריסה".

מעו"ד חגי הופן ומיכאל דבורין, שכעת נמסר הערעור לטיפולם, נמסר: "פסק הדין סותר לחלוטין את הלכת העליון בעניין עופר מרכזים הקובעת כי חלוקת הכספים ממכירת הקרקע בפירוק שיתוף בין בעלי היחידות בבית משותף שנהרס, תיעשה על בסיס שוויים היחסי של מקרקעי היחידות במועד ההריסה. פסה"ד סותר גם את הסכמות הצדדים שלא להתחשב בחריגות בנייה ואף סוטה לחלוטין מקביעות השמאי שמינה ביהמ"ש. השגגה החמורה הביאה לתוצאה מעוותת לחלוטין המחטיאה את העיקרון שבבסיס הלכת מרכזים, ועל כן אנו שוקדים בימים אלה על הכנת הערעור בתיק".

תא (י-ם) 5367-06-12

צרו איתנו קשר *5988