התחזית של S&P מעלות ל-2021: הסיכון הרב ביותר - בנדל"ן

כלכלני חברת הדירוג מעלות פורסים תחזיותיהם למגזרים המרכזיים במשק בשנת 2021, בהינתן התפוגגות הקורונה מחיינו במהלך השנה

מגדלי משרדים ת"א / צילום: תמר מצפי
מגדלי משרדים ת"א / צילום: תמר מצפי

שנת 2020 תיזכר בשוקי ההון בארץ ובעולם כאחת השנים הדרמטיות והמטלטלות אי פעם, לנוכח התפרצות והתפשטות וירוס הקורונה.

הטלטלה התבטאה תחילה בקריסה של עשרות אחוזים במדדים המובילים בבורסות העולם תוך שבועות ספורים, שהחלה בפברואר והתעצמה עד מאוד במרץ, באחד מהמהלכים החדים והמהירים שנרשמו בשווקים אי פעם. ואולם, לאחריה הגיעה התאוששות מהירה של הבורסות בארה"ב, בעיקר הודות למניות הטכנולוגיה, שסייעה לשינוי הסנטימנט גם ביתר השווקים המרכזיים.

כל זאת, כשברקע נוקטות המדינות השונות ברחבי העולם צעדים דרמטיים, הכוללים הזרמת הון עתק לתמיכה בשווקים, במקביל להגבלות שמתהדקות לסירוגין על תנועת האזרחים, בהתאם למצב התחלואה.

לקראת סיום השנה הגיעה צפירת ארגעה, כאשר כמה חברות תרופות פרסמו דיווחים על הצלחה בניסויים בחיסון לקורונה, אולם רמת חוסר הוודאות בשווקים וסימני השאלה לגבי העתיד עדיין גדולים למדי, לצד שינויים קבועים אפשריים בהתנהלות החברות והצרכנים בשלל תחומי פעילויות, בין היתר בעקבות המעבר לעבודה מהבית.

על רקע המציאות המורכבת, חברת הדירוג S&P מעלות מציגה את תחזיותיה לשנה הקרובה במגוון ענפי פעילות שהושפעו מהקורונה, אחרי שרובם, דוגמת הפיננסים, ספגו פגיעה משמעותית בשנה החולפת, וחלקם, דוגמת קמעונות מזון, דווקא נהנו משינוי תנאי השוק.

נדל"ן מניב בישראל: קיטון בשווי והזדמנויות למיזוגים

 
  

צפויה ירידה של 30%-40% לפחות בהכנסות מנכסים מסחריים ב-2020 לעומת התרחיש שלהם טרום המשבר, כאשר הפגיעה הקשה יותר צפויה במרכזי המסחר הסגורים. להערכת S&P מעלות, הערכות השווי בשלב זה אינן משקפות במלואן את השלכות המגפה, וקיימת סבירות גבוהה להפחתות שווי נוספות ב-2021 בשל ההיתכנות של עלייה בסיכון הענפי. ייתכן קושי גובר של קמעונאים קטנים לשרוד את התקופה ככל שהמיתון יתארך והמעבר לקניות ברשת יתגבר, מה שעשוי להביא לירידה בשיעורי התפוסה וללחץ על דמי השכירות.

השפעות המשבר על ענף המשרדים צפויות להתבהר עם הזמן; סוגיות הקשורות לעובדים (כגון קליטת עובדים חדשים והנעה לחדשנות) וכן סיכוני הסייבר הגוברים, יכולים למתן את מגמת העבודה מהבית.

לדבריהם קיימת אי-ודאות לגבי השינויים המבניים ארוכי-הטווח במגזר המשרדים ועוצמתם, והיא מאלצת את ההנהלות לחשב מחדש את צעדיהן בקשר עם פיתוח נכסים עתידי ושמירת האטרקטיביות של הנכסים הקיימים.

עוד הם אומרים כי יש שלושה גורמים שיכולים להשפיע על ביצועי הנכסים בטווח הארוך יותר. האחד - עליית כוח המיקוח של השוכרים, כפי שקורה בעולם; השני, תנופת הבנייה במרכז הארץ, שעשויה להוביל לעודף שטחי משרדים בשנים הקרובות, על רקע המיתון; והשלישי הוא מעבר לעבודה מהבית, שעשוי להוביל לצמצום קבוע של שטחי משרדים.

אם שלושת הגורמים הללו יתממשו, הם עלולים, אומרים במעלות, להביא לירידה על פני זמן של כ-5%-10% ב-NOI מנכסים זהים ולשערוך שלילי של הנכסים בעד 5%. עוד הם מציינים כי לאחרונה אנו עדים לפעילות ערה של מיזוגים ורכישות, בין היתר בדרך של הצעות רכש, ושנראה שהתקופה עשויה להביא לניצול הזדמנויות על-ידי שחקנים בעלי איתנות פיננסית, ולא מן הנמנע שנראה עוד עסקאות בענף.

העובדה שהמניות של מרבית חברות הנדל"ן נסחרות מתחת להון העצמי שלהן מעלה את אטרקטיביות העסקאות, הם מציינים ומוסיפים שאפשרויות צמיחה מוגבלות של תיקי הנכסים מחזקות את המגמה. 

שוק הדיור בישראל: הירידה בהיצע הדירות צפויה להחריף

 
  

בחברת הדירוג צופים כי הירידה שחלה בהיצע הדירות הלא-מכורות תתגבר בשנים הקרובות בעקבות הירידה במספר התחלות הבנייה, בהנפקת היתרי הבנייה ובשיווק הקרקעות. כמו כן סבורים שם, כי ביטולה של תוכנית "מחיר למשתכן" וההכרזה הצפויה על תוכנית הדיור החדשה שאינה מוכרת לציבור הרחב, יחד עם חוסר היציבות הפוליטית, עשויים להוביל להתחזקות נוספת בביקוש ולתמוך במחירים. זאת, בעיקר נוכח הציפיות לחזרת הזוגות הצעירים לשוק החופשי.

אף שחלק מההקלות הרגולטוריות שניתנו השנה היו אמורות להסתיים בסוף השנה, בנק ישראל הכריז על מתווה להקלות נוספות במחצית הראשונה של 2021, אומרים במעלות. אנו סבורים כי במידת הצורך בנק ישראל והממשלה עשויים לנקוט צעדים נוספים להמשך התמיכה על מנת למתן את השפעות הקורונה על רוכשי הדירות. תיאבון הבנקים לצמוח בתחום המשכנתאות, יחד עם סביבת הריבית הנמוכה, תומכים בביקוש ובמחירים. הסרת מגבלת ריבית הפריים (האטרקטיבית מאוד כיום) בתמהיל המשכנתא על-ידי בנק ישראל צפויה אף היא לחזק את הביקושים.

קמעונות מזון: יתרון לרשתות שמחזיקות במותג פרטי

 
  

אם המיתון יימשך או יעמיק לתוך 2021, ייתכן שנראה צמצום מסוים בהוצאות למזון של משקי הבית וירידה בצריכת מותגים רווחיים, ויהיה יתרון לרשתות עם מותג פרטי חזק. כך מעריכים ב-S&P מעלות, תוך שהם מציינים כי עם זאת, הסיכון הענפי יישאר נמוך בהשוואה לענפים אחרים.

לדבריהם התחרות הענפית תימשך גם בטווח הקצר-בינוני, ונראה נוכחות גוברת של רמי לוי בגזרת העיר עם השלמת ההסבה של סניפי קופיקס ל"רמי לוי בעיר". מנגד, יינות ביתן תמשיך במהלכי התייעלות, ולא צפויה השפעה על המחירים מצדה.

בגזרת הדיסקאונט צפוי המשך התחזקות של השחקנים, ובטווח הבינוני יגדל שימוש הצרכנים בפלטפורמה המקוונת. בשל העובדה שאפיק זה ברוב הרשתות הוא בעל רווחיות פחותה ביחס לחנויות הפיזיות, או אף הפסדי, צפויות הרשתות להתקשות בשיפור הרווחיות.

כמו כן, להערכת כלכלני חברת הדירוג, במבנה השוק הנוכחי, היכולת של חלק מהרשתות להמשיך להתרחב בקצב שראינו בשנים האחרונות הולכת ופוחתת, ולכן יכולתן לשפר את תנאי הסחר ולהתייעל הולכת ומגיעה לידי מיצוי.

תקשורת: השחיקה בהכנסות וברווח תימשך

 
  

חוסר שיווי המשקל בשוק הסלולר יימשך גם בשנה הקרובה, עם צפי לשחיקה נוספת בהכנסות וברווחיות, בקיזוז לא משמעותי של הגדלת הכנסות מפעילות דור 5. על פי כלכלני חברת הדירוג, הסלולר הוא commodity ולכן התחרות מתמקדת בשירותי טלוויזיה ואינטרנט - מתן חבילת תקשורת משתלמת.

עוד הם מציינים בהקשר זה כי בידול החברות יהיה לפי איכות התוכן בטלוויזיה, המוצרים המשלימים, ההמחרה והשירות.

לצד זאת ב-S&P מעלות צופים כי החברות בסקטור ימשיכו להתמקד בהשקעות בתשתית הסיבים האופטיים ובדור 5. לדבריהם, הגמישות בביצוע ההשקעות נמוכה בשל חשיבות התזמון, אולם להערכתם, ככל שניתן ובמידת הצורך, יעדיפו החברות להשקיע בתשתית הסיבים האופטיים על פני רשת דור 5 שאינה צפויה להתרחב משמעותית בארץ ובעולם בשנים הקרובות.

זאת בשל הפוטנציאל הגלום בתשתית הסיבים לנוכח השימוש המסיבי הגובר בנתונים ותלות ברוחב פס ובמהירות, בין היתר על רקע מעבר לעבודה מהבית ולשידורים באיכות גבוהה, הם מעריכים.

עוד מציינים בחברה, בהסתכל לעתיד, כי בפני הרגולטור עומדות מספר החלטות עם השפעה משתנה בין החברות, כדוגמת ביטול פיצול בין ספק לתשתית, מחיר שוק סיטונאי בסיבים, הפחתת תעריפי קישור גומלין וביטול ההפרדה המבנית של בזק. חלקן החלטות שהשפעתן בטווח הארוך, אך יש בהן שעשויות להתבצע בטווח הקצר ולהחריף את התחרות בשוק.

האי-יציבות בשוק התקשורת, אומרים כלכלני מעלות, מושפעת גם מהאי-יציבות הפוליטית בישראל. חילופי הגברי התכופים במשרד התקשורת מקשים על תהליך קבלת ההחלטות ועל יישומן, כך שההחלטות הרגולטוריות העומדות על הפרק עשויות להתעכב, מה שעשוי להשפיע על צעדיהן הבאים של החברות בתחום, בין היתר על תוכניות ההשקעות שלהן.

חברות ליסינג: גידול בציי הרכבים ועלייה במינוף 

 
  

ההערכות לגבי מה שיקרה בתחום הליסינג מבוססות על שינוי נוסחת המס הירוק, הגורמת עליית מחירי רכבים היברידיים חדשים לצד רכבים מקטגוריות נוספות, ועל המגמה בענף בשנתיים האחרונות, המשקפת את התמקדות רוב החברות ברווחיות הפעילות על פני הגדלת נתחי שוק.

עם זאת, תיתכן עלייה בתחרות על מכרזים גדולים, שתוביל לירידת מחיר בעסקאות מסוג זה בעקבות הקיטון בצי הכולל בשנת 2020 ושיעורי הרווח הגבוהים בענף בהשוואה לעבר.

ב-S&P מעלות מציינים שלאחר התכווצות הצי הכולל והארכת עסקאות ליסינג על-ידי חברות רבות בענף, צפוי גידול הדרגתי ברכישות רכבים חדשים לטובת צי הליסינג וההשכרה, בהתאם לקצב השיפור בתנאים הכלכליים. גידול זה יביא לגידול הדרגתי בהיקף החוב ולעלייה במינוף ב-2021 לאחר ירידה משמעותית ב-2020.

פעילות הליסינג הפרטי מתאפיינת ברווחיות יציבה יותר בהשוואה לליסינג העסקי, ולכן נראה שהחברות יתמקדו בתחום זה ב-2021. עם זאת, צפויה עלייה בתחרות בין חברות הליסינג ומצד יבואני הרכב כחלק מפתרונות המימון שהם מציעים לרוכשי רכב חדש.

בנקאות: ההוצאות בגין הפסדי האשראי יעלו

 
  

ההוצאות להפסדי אשראי של הבנקים יעמדו השנה על כ-0.8%-1%, ויהיו הגורם העיקרי לפגיעה ברווחיות שלהם. כך מעריכים ב-S&P מעלות, כשהם מפרטים כי התחומים הרגישים ביותר הם אשראי צרכני ולעסקים קטנים.

עם זאת, ממשיכים ומעריכים כלכלני חברת הדירוג, קיים סימן שאלה גדול לגבי איכות הנכסים ב-2021, כאשר תוכניות הסיוע למשקי בית ועסקים, ומתווה הקפאת ההלוואות, יגיעו בהדרגה לסיומם, בהתאם למתווה המעודכן של בנק ישראל.

על כן, ב-S&P מעלות מעריכים שתמונה בהירה יותר על אודות מצבם של הלווים, ובפרט של אלה שטרם חזרו לשלם את הלוואותיהם, ובהתאם - של ההשפעה על איכות הנכסים של הבנקים, תתקבל במחצית הראשונה של 2021, אומרים במעלות. עוד הם מעריכים כי בשנת 2021 נראה גם עלייה ניכרת יותר בשיעור הנכסים הלא-מבצעים (NPAs), לאחר עלייה מתונה בלבד השנה.

על פי כלכלני מעלות נדמה שכל הבנקים התמקדו השנה בצמיחה מואצת של מתן אשראי לדיור, היות שהביקוש לדיור נותר איתן על אף המשבר הכלכלי. בשלב זה האשראי לדיור מפגין איתנות, אולם יש להמשיך לעקוב אחר ענף זה ואחר הסיכונים לבנקים הנובעים מהצמיחה המואצת. לדבריהם ביטול הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים באשראי לדיור עשוי להגביר אף יותר את הביקוש למשכנתאות ב-2021, ובמקביל להביא לירידה בעלותן.

כמו כן, רואים בחברה סיכון גבוה יותר בחשיפה לנדל"ן מסחרי ומשרדים. הם מציינים בהקשר זה כי הסיכונים של ירידה בתפוסה, בדמי השכירות ובשווי הנכסים עשויים להתחיל להתממש בשנים הקרובות עם חידוש החוזים, דבר שעשוי להשפיע על איכות האשראי בבנקים.

כך, לאחר מספר שנים בהם הבנקים ביצעו תוכניות התייעלות, ב-S&P מעלות מעריכים שהבנקים ימשיכו במאמציהם לשיפור היעילות התפעולית וישקיעו אף יותר בדיגיטציה, וסבורים כי המשבר הנוכחי אף עשוי להאיץ את ההזדמנויות לכך.

ענף הביטוח: הרגולציה משתנה אך הדיבידנדים עוד רחוקים

 
  

ברבעון הראשון השנה חל שינוי רגולטורי בעל השפעה, שמאפשר לקזז עודפי רווחיות ממוצרים מסוימים מגירעונות במוצרים הפסדיים בתחום ביטוח החיים, מה שצפוי להקטין באופן ניכר את השפעת התנודתיות בעקום הריבית על רווחיות החברות. עם זאת, השפעת התנודתיות בעקום הריבית תמשיך להשפיע על רמת העתודות בביטוח הסיעודי, אך זו עשויה להיות מתונה יותר ברמת הענף.

ב-2020 גם אושר התיקון לאופן יישום משטר הסולבנסי בישראל, שמאפשר פריסת עתודות ביטוח עד 2032, דבר שמשפיע לחיוב ומשמעותית על עודף ההון ויחס הסולבנסי של ארבע החברות הגדולות.

הדבר צפוי להביא את החברות לנהל את פעילותן תוך מתן משקל גדול יותר לשיקולי עלות הון ביחס לרווחיות מוצרי הביטוח, ואף להגביר את כושר התחרות של חלקן.

תרומה חיובית נוספת היא גמישות גבוהה יותר בניהול ההשקעות ובהקצאת ההון לאפיקי הסיכון. עם זאת, מדגישים בחברת הדירוג, דרישת ההון לצורך חלוקת דיבידנד תיקבע על פי היישום מלא של ההוראות, ולכן לא צפויים דיבידנדים מהותיים בשנה הקרובה.

מימון חוץ-בנקאי: האטה בפעילות בצל ביקושים נמוכים לאשראי

 
  

בשנת 2020 חל קיטון בתיקי האשראי של חברות האשראי החוץ-בנקאיות וההוצאות להפסדי אשראי יעמדו על 1%-2% בקרב חברות כרטיסי האשראי וסביב 1% בקרב החברות לניכיון צ’קים, בעיקר כתוצאה מהפרשה כללית גבוהה. לאור זאת, החזרה למסלול צמיחה בשנת 2021 ואילך תלויה במידה רבה בהתאוששות הכלכלית במשק, בפרט של משקי הבית והעסקים הקטנים והבינוניים.

ב-S&P מעלות מעריכים כי חברות כרטיסי האשראי יתחרו על שיתופי פעולה עם מועדוני לקוחות לחיזוק פעילות הכרטיסים החוץ-בנקאיים, יתחרו על מסגרות אשראי מול המערכת הבנקאית ויתמודדו עם כניסת שחקנים חדשים בתחום התשלומים.

בקרב החברות לניכיון צ’קים, אלה בעלות מבנה מימון יציב ומגוון יהיו בעמדה הטובה ביותר לנצל את אפשרויות הצמיחה החדשות ככל שיחול שיפור בסביבת הפעילות של העסקים הקטנים והבינוניים. ייתכן גם כי נראה חברות פונות לשיתופי פעולה עסקיים שונים על מנת לגוון את הפעילות ולהגדיל את הרווחיות.

בהכנת הסקירה השתתפו מטעם מעלות הכלכלנים הילה פרלמוטר, גיל אברהמי, תמר שטיין, אביטל קורן, לנה שוורץ ובן שירן. 

צרו איתנו קשר *5988