משבר הקורונה מתארך, והטבות המס במכירת דירה מתרחבות

לאחרונה החליטה הממשלה על הארכת הקלות המס בתחום מס שבח ומס רכישה • לא רק מוכרי דירות יד שנייה ירוויחו אלא גם מי שקנה דירה על הנייר ומי שקנה מגרש לבנייה • גלובס עושה סדר בשינויים החשובים

דירה למכירה  / צילום: שירי דובר, גלובס
דירה למכירה / צילום: שירי דובר, גלובס

ברבעון השלישי של השנה אמנם נרשם שיא במספר עסקאות הנדל"ן, אולם ברבעון השני הייתה האטה ניכרת, והנחת העבודה של המדינה היא שתקופת הקורונה הביאה להאטה ביכולת למכור דירות יד שנייה. נוכח זאת, לאחרונה הוארכו שורה של הקלות מס שיש בהן כדי לסייע לבעלי הדירות.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. במקביל, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה, זאת אם ימכור את דירת המקור תוך 18 חודשים. נזכיר כי בעבר התקופה הזו עמדה על 24 חודשים, אך היא קוצרה כדי לעודד חזרת דירות לשוק.

עקב מגפת הקורונה, הסגרים ומצב השוק, רבים מרוכשי הדירות לא עמדו בלוח הזמנים הנוקשה של תקופת ההתחייבות המקוצרת בת 18 החודשים. משום כך, ב-29.7.20 פורסמה הוראת שעה אשר האריכה את תקופת ההתחייבות בשבעה חודשים נוספים למי שמועד סיום תקופת ההתחייבות היה בתקופה שבין 1.3.20 ועד ליום 1.10.20 ( להלן - "התקופה הנוספת"). בעזרת עו"ד ורו"ח שי עינת, ננסה להסביר את המשמעויות של תיקון הוראת השעה.

■ מה התחדש עכשיו?

בימים האחרונים, הממשלה במסגרת תיקון החוק האריכה את תקופת ההתחייבות משבעה חודשים ל-16 חודשים, במקרים שבהם התקופה שבה המוכר חייב למכור את הדירה הישנה מסתיימת בין 1.3.20 ל-30.6.21.

■ מה השפעת התיקון על דירות יד שנייה?

עו"ד עינת: "לתיקון השלכות מרחיקות לכת ברכישה ובמכירת דירה יד 2. נניח שמשפחה רכשה בתאריך 1.1.19 דירת מגורים מתוך כוונה למכור את הדירה הישנה שהייתה להם. קודם להוראת השעה ולתיקונה תקופת ההתחייבות הסתיימה עבורם בתאריך 30.6.20. בעקבות תיקון הוראת השעה, לתקופת ההתחייבות מתווספת תקופה בת 16 חודשים, ולכן המועד האחרון עבורם למכירת הדירה הישנה, תוך קבלת הטבות המס, הוא בתאריך 28.10.21. התיקון הזה נותן אוויר לנשימה לבעלי הדירות ומאפשר להם למכור את דירת המקור".

לדבריו, תיקון החקיקה מן הימים האחרונים הביא לתיקון עיוותים אשר התגלו בהוראת השעה המקורית. "כך למשל, אדם שרכש דירת מגורים בתאריך 1.8.19, תקופת ההתחייבות שלו הסתימה בתאריך 28.2.21. לפני תיקון החקיקה הנוכחי, אדם זה לא היה זכאי להארכת התקופה בתקופה נוספת על פי הוראת השעה, זאת על אף שתקופת ההתחייבות שלו חפפה את תקופת מגפת הקורונה. כעת הוא יוכל ליהנות מהארכת תקופת ההתחייבות עד ליום 30.6.22".

עו"ד שי עינת / צילום: מיכל קושרוב
 עו"ד שי עינת / צילום: מיכל קושרוב

הוא סבור כי התיקון החדש ייתר ויצמצם מאוד את תופעת ה"העברות במתנה" שנעשו בין בעלי דירה יחידה להוריהם או לילדיהם הבגירים, כאשר סמוך לסיום מועד ההתחייבות לא הצליחו למכור את הדירה.

■ מה יעשו אלו שמכרו כבר באוקטובר- דצמבר?

"תיקון החוק הוא רטרואקטיבי, משמע, אם אדם מכר את דירת המגורים שלו לאחר תקופת ההתחייבות, בתקופה שבין 2.10.20 ל-31.12.20, לאחר שלא הצליח למכור אותה בתקופת ההתחייבות, כעת באפשרותו להגיש בקשה לתיקון שומת מס השבח ולקבל החזר מס שבח מחד בגין הדירה שמכר במס מלא, ולקבל החזר מס רכישה בגין הדירה חלופית שרכש".

■ כיצד השינוי משפיע על רוכשי דירה יד ראשונה?

"רוכשי דירה יד ראשונה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, חלף הדירה הקיימת, נהנים מהטבות מס מפליגות במסגרת החוק, אך כעת, עם תיקון החקיקה מדובר בחגיגה של ממש.

"נניח משפחה בעלת דירת מגורים ברמת גן רכשה דירה בראשון לציון ‘על הנייר’ מקבלן בתאריך 1.1.18. המסירה של הדירה נעשתה כעבור כמעט שלוש שנים, ב-1.11.20. בהתאם לחוק, על מנת ליהנות מפטור ממס במכירת דירת המגורים ברמת גן היה על המשפחה למכור אותה תוך שנה ממועד קבלת החזקה בדירה בראשון לציון. כעת, בעקבות תיקון החוק, תקופת המכירה בפטור הוארכה ב-16 חודשים מיום 1.11.20. כלומר המשפחה תוכל למכור את הדירה ברמת גן עד ליום 1.3.22, ועדיין לקבל הטבות מס כשל דירה יחידה".

■ מה קורה עם מי שרוצה או צריך לרכוש דירה כעת?

לדברי עו"ד עינת, "אין בתיקון החקיקה כדי לעודד רכישת דירה כעת חלף הדירה הקיימת שכן מי שיחליט לרכוש דירה כעת, תקופת ההתחייבות לגביו מסתיימת לאחר 30.6.21, ולכן לא יוכל ליהנות מהארכת תקופת ההתחייבות בתקופה הנוספת, אלא אם כן התקופה הנוספת תוארך שוב בעתיד במסגרת תיקון חקיקה נוסף".

■ האם יש בהקלת המס הטבה לרוכשי מגרשים?

רוכש מגרש לבנייה, אם זה קבלן או משפחה אשר רוכשת מגרש לבנייה עצמית, משלם מס רכישה בשיעור של 6%. בעקבות הקלה ישנה יחסית בחוק אשר באה לתמרץ בנייה סמוך לרכישת המגרש, הם זכאים להחזר של שישית ממס הרכישה אם יעמדו בתנאים הבאים: המגרש בעל תב"ע לבנייה של יחידת מגורים אחת לפחות, והוצא היתר בנייה תוך 24 חודשים מיום רכישת המגרש.

בימים אחרונים הקלה זו קיבלה מקצה שיפורים מסוים. תקופת הזמן שבין 22.3.20 ל2.5.20 (להלן - "התקופה הקובעת") לא תובא במניין 24 החודשים להוצאת היתר בנייה, זאת אם רכישת הקרקע נעשתה לפני 22.3.20, ומועד סיום תקופת 24 החודשים חל בתקופה הקובעת או חודשיים לאחריה.

"נניח שמשפחה רכשה מגרש לבנייה ב-30.4.18, אולם לאור הסגר הראשון נמנע ממנה להוציא היתר בתוך שנתיים מאחר שרשויות הרישוי תפקדו חלקית בזמן המגפה. מעכשיו, מניין הזמן שבין 22.3.20 עד ליום 2.5.20 נעצר ולמעשה תקופת 24 החודשים לבקשת ההקלה ממס רכישה מוארכת לה אוטומטית ב-42 ימים".

לאור התקנה החדשה עו"ד עינת ממליץ לאלה אשר רכשו קרקע לבנייה בין המועדים 22.3.18 ועד ליום 2.7.18 לבדוק כעת אם הם זכאים להחזר חלקי של מס רכישה כאמור.

צרו איתנו קשר *5988