למי שייכות זכויות הבנייה שלא נוצלו בבניין, ואיך הן יחולקו בפרויקט של תמ"א 38

תמ"א 38 אמורה להסתיים באוקטובר 2022, ובינתיים יש בניינים שמנסים לקדם פרויקטים במהירות האפשרית • לעתים יש לבניין זכויות בנייה שלא נוצלו, והשאלה היא איך הן יחולקו בנוסף לזכויות הבנייה מכוח התמ"א

פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

תמ"א 38 אמורה להסתיים באוקטובר 2022, ובינתיים יש בניינים שמנסים לקדם פרויקטים במהירות האפשרית. לעתים יש לבניין זכויות בנייה שלא נוצלו, והשאלה היא איך הן יחולקו בנוסף לזכויות הבנייה מכוח התמ"א.

עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, מציין כי קיימות כיום שיטות שונות לרישום וניהול זכויות:

רישום בית משותף - כאשר תקנון הבית המשותף קובע כי כלל זכויות הבנייה הקיימות או העתידיות הניתנות או שתהיינה ניתנות לניצול במגרש יהיו שייכות לאחד הדיירים; רישום באמצעות "חברת גוש חלקה" (חברות שלרוב כבר אינן פעילות), אשר מחכירה את הדירות לדיירים, ובאחד מהסכמי החכירה מצוין כי לדייר לו מוצמד גג הבניין זכאות לבנות בהתאם לשיקול-דעתו, מבלי שיידרש לקבל את רשותם של יתר הדיירים; זכויות שהתחלקו בין הצדדים בבניין על-פי הסכמי שיתוף וייחוד (בבניינים שטרם נרשמו כבית משותף), במסגרתם קיים סעיף המצמיד את הגג וכלל זכויות הבנייה עליו לאחד הצדדים; הסכם קבלן ובו קיים סעיף במסגרתו הדיירים הסכימו לוותר על כלל זכויות הבנייה הלא מנוצלות לטובת הקבלן (הדבר רלוונטי רק במקרה שהקבלן לא השלים את רישום הבית המשותף).

לאחרונה פורסם פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 11271-11-15 פרידמאן ואח' נ' שומרי אמונים בע'מ), במסגרתו חברה הרשומה כבעלת מגרש שעליו בניין - חויבה להעביר את הבעלות לדיירים ולאפשר להם להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית. "פסק הדין הזה", אומר עו"ד ספיר, "מסמן את עמדתו הברורה של בית המשפט בכל הנוגע לניסיון של בעלי זכויות בבניין מגורים לייחס לעצמם זכויות בנייה שניתנו במסגרת תוכנית החיזוק (תמ"א 38).

"בפסק הדין חזר בית המשפט על החלטות קודמות, שלפיהן הזכויות שניתנו במסגרת תמ"א 38 נפרדות מכלל זכויות הבנייה הלא מנוצלות במגרש. כלומר - גם במקרה ששיטת הרישום שהצמידה את זכויות הבנייה לאחד הדיירים תקפה, היא אינה כוללת את זכויות הבנייה שהתקבלו במסגרת תמ"א 38, הנהנות לרוב גם מהטבה מהותית שמגולמת בפטור מלא מהיטל השבחה". 

עו"ד ארז ספיר / צילום: יעקב מהגר
 עו"ד ארז ספיר / צילום: יעקב מהגר

עו"ד ספיר מציין כי המחלוקת מסוג זה יכולה לעסוק בזכויות בשווי של 5-10 מיליון שקל - ובשאלה אם לפרויקט תמ"א 38 בבניין תהיה כדאיות כלכלית.

"לאור פסק הדין ולאור שיטות הרישום והניהול הקיימות, בעת קביעת זכאות לזכויות הבנייה בתמ"א 38", הוא מציע להביא בחשבון פרמטרים נוספים:

האם ויתור הדיירים על זכויות הבנייה נעשה לפני או אחרי שנת 2006? במקרה שנעשה לפני 2005, הרי שפסק הדין קבע כי זכויות הבנייה שייכות לדיירים. לעומת זאת, ויתור לאחר 2005, משמעותו שבמועד הוויתור/יחוד הזכויות היה בידי הדיירים המידע בדבר ההטבה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ולמרות זאת הם בחרו לוותר על זכויות הבנייה בבניין לטובת דייר אחד.

האם בעל זכויות הבנייה מתחייב במסגרת תוספת קומות נוספות לבניין גם לחזק את כלל הבניין בפני רעידות אדמה, לשפץ את הבניין ולפצות את הדיירים על תקופת העבודה בדירותיהם? במקרה שכן - הוא עומד בתנאי "החובה" לצורך קבלת ההטבה לכלל הדיירים, ובכך הוא מגשים את מטרת החקיקה.

בכדי לחזק את הטענה כי הזכויות מתוקף תמ"א 38 אינן רכושו של דייר אחד, ניתן להציג מקרה שבו בעל הזכויות כבר פעל למימוש הזכויות באמצעות הוצאת היתרי בנייה. במקרה שהעירייה פטרה את המבקש מהיטל ההשבחה עבור הקומות שניתנות במסגרת תמ"א 38, ניתן להעלות טענה הגיונית וסבירה כי הטבה שכזו ניתנה לצורך עידוד חיזוק הבניין, שיפוצו והרחבתו היכן שניתן.

בתל אביב לעתים בחינת השאלה של זהות בעל הזכויות מורכבת יותר, הואיל ומאז אישור תוכנית הרובעים, הזכויות שניתנות כנגד חיזוק הבניין הן חלק מהתוכנית. 

צרו איתנו קשר *5988