תוכן מקודם

כתבה זו נכתבה והופקה על ידי כותבי תוכן מקצועיים בשיתוף גורם מסחרי.

כתבות התוכן השיווקי בגלובס כוללות מידע ענייני בעל ערך מוסף לקורא, תוך שמירה על שקיפות מרבית כחלק מהקוד האתי של גלובס.

בשוק המשרדים העסקים כרגיל - למי מתאימה השקעה בו?

על אף הקורונה ואי אלו תחזיות לא מעודדות, שוק המשרדים די שמר על כוחו - התשואות נותרו בעינן והפרויקטים ממשיכים לקום • קרן בן דוד, יו"ר קבוצת הנדל"ן דוידסון, המקימה את פרויקט המשרדים "דוידסון בשדרה" במע"ר מודיעין, מסבירה כי במידה והמיקום אטרקטיבי השקעה במשרדים מתאימה לכולם: "זה לא ענף לעשירים בלבד ואנחנו מעוניינים להנגיש אותו לציבור רחב ומגוון, בערים בהן יש פוטנציאל צמיחה ויחס ביקוש-היצע הולם"

פרויקט "דוידסון בשדרה" במודיעין. חללי משרדים בגדלים שונים, באזור בעל אופי עירוני שוקק / הדמיה: Viewpoint
פרויקט "דוידסון בשדרה" במודיעין. חללי משרדים בגדלים שונים, באזור בעל אופי עירוני שוקק / הדמיה: Viewpoint

הכתבה בשיתוף דוידסון

מיליארד שקל. זהו סכום העתק בו נמכר לאחרונה מגדל משרדים שייבנה בשנים הקרובות בדרום תל אביב. הבניין נרכש על ידי בנק הפועלים ובסיומו הוא ישמש כבניין המטה המרכזי של הבנק. במסגרת העסקה יקבל בנק הפועלים לידיו מגדל של 40 קומות שייבנה בחלק המזרחי של המתחם, ובניין נוסף סמוך בן חמש קומות, בשטח בנוי כולל של כ-60 אלף מ"ר, נוסף על כ-1,150 מקומות חנייה. מעבר לסכום העצום אותו ישלם הבנק ליזמיות, מהלך המכירה תרם לניפוץ ההנחה שעלתה בימי הקורונה לפיה שוק המשרדים צפוי לקטון משמעותית עקב מעבר למודל עבודה היברידי. נוכח עסקת הענק וכמה סקירות שנערכו, הנחה זו התבררה כשגויה למדי.

אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מחדד את הדברים: "מה שהכי חשוב להבין הוא שלא ניתן לדבר על שוק המשרדים כשוק אחד ארצי", הוא אומר. "יש מקומות שמשופעים במשרדים ויש כאלו שמשרדים מאוד חסרים בהם, כך שהביקוש בהם ממשיך להיות משמעותי".

- אתה לא שותף לסברה שכתוצאה ממשבר הקורונה, כמות המשרדים הפיזיים תקטן בעתיד דרמטית?

"לפי דעתי משבר הקורונה לא יגרום לנזק לטווח הארוך בשוק המשרדים שכן תמיד תישאר כמיהה אנושית בסיסית למפגשים, למגע ולקשר פרונטלי. זה נכון שבזמן הקורונה ראינו אנשים רבים שהתחילו לעבוד מהבית והפליגו בשבחי העבודה מרחוק, אבל זה בעיקר נבע מכך שהמרחב הציבורי היה סגור כך שלא היה ערך לפגישות. כעת, רוב החברות חוזרות לעבוד מהמשרדים ולכן השקעה בשוק זה היא השקעה טובה היום, כמו בכל זמן אחר".

- מהן התשואות על רכישת משרדים ולמי ההשקעה הזו מתאימה?

"התשואות לא השתנו - הן היו ונותרו שבעה אחוזים בממוצע לשנה, כמובן שצריך לקחת בחשבון שעם שוכרים בטוחים ויציבים אולי יהיה צורך להתגמש בדמי השכירות, מה שישפיע על התשואה. ההשקעה במשרדים מתאימה בעיקר למשקיעים קטנים שמחירי שוק הדיור גבוהים מדי עבורם - והם מבקשים לרכוש נכס להשקעה עם תשואות עקביות ויציבות. כמו כן היא מתאימה לבעלי עסקים שרוצים להיות בעלי המשרד בעצמם - וכך לחסוך בדמי השכירות החודשיים, מה גם שמדובר על נכס מניב לאורך זמן".

קרן בן דוד, יו"ר קבוצת הנדל"ן דוידסון, מחזקת את הדברים שנאמרו מעלה ומסבירה כי ההשקעה בתחום זמינה לכל אחד בעצם: "ענף המשרדים הוא לא לעשירים בלבד, ואנחנו בדוידסון מעוניינים להנגיש אותו לציבור רחב ומגוון. מי שמכיר את תחום הנדל"ן יודע שהתשואה במשרדים גבוהה יותר מזו שבמגורים, ודווקא עכשיו זה הזמן לחשוב קדימה ולהשקיע בערים עם פוטנציאל צמיחה ויחס ביקוש-היצע הולם".

  • הדמיה: Viewpoint
  • הדמיה: Viewpoint
  • הדמיה: Viewpoint
 

ואכן, להשקעה במשרדים לעומת השקעה במגורים, יכולים להיות יתרונות לא מעטים. ראשית, התשואה בהם יותר מכפולה בהשוואה לשוק הדירות - התשואה על השכרת משרדים במרכז הארץ נעה על 7 אחוז בממוצע בשנה, בעוד שבנדל"ן למגורים התשואה היא 2-4 אחוז בשנה. שנית, רמות המחירים של המשרדים זולות בצורה משמעותית משוק הדירות, מה שאומר שציבור רחב יותר יכול להשקיע בהם, ולבסוף, משך זמן החוזים עם השוכרים העסקיים הוא לרוב לתקופה ארוכה של כ-5 שנים עם אופציה להארכה, ככה שיש למשקיע שקט נפשי לכמה שנים. זאת לעומת השכירות בשוק המגורים התזזיתי שבו צריך למצוא שוכר חדש לעיתים כל שנה. חשוב רק לשים לב שהמיסוי על נכס מסחרי מתחיל מהשקל הראשון, אולם התשואה ממנו גבוהה יותר מאשר בנדל"ן למגורים, כאמור, ומחיר הרכישה נמוך יותר.

 "ליישם את חזון המשרדים החדש"

אם עסקת הענק האחרונה בדרום תל אביב מעידה על כך ששוק המשרדים חי ובועט, הרי שבמקומות בהם קיים עדיין מחסור במשרדים, הדברים נכונים על אחת כמה וכמה. לדברי בן דוד אחד המקומות האלו הוא מע"ר (מרכז עסקים ראשי) מודיעין, אחת הערים המתפתחות בישראל שאוכלוסייתה צפויה לצמוח מכ-100 אלף תושבים כיום לכרבע מיליון תושבים ב-2040.

לפרטים על פרויקט DAVIDSON בשדרה במע"ר מודיעין הקליקו כאן>>

"מע"ר מודיעין משלב מסחר, משרדים, מגורים (כולל דיור מוגן) ומלונאות והוא מהווה חוליה נוספת במיתוג של מודיעין כעיר מובילה, מתקדמת ומתחדשת. מיזמי מגורים במע"ר כבר אוכלסו, מגרשים למסחר ומשרדים שווקו, והעבודות להקמתם של בית מלון ובו כ-80 חדרי אירוח, ומרכז רב-תכליתי שירכז את הפעילות התרבותית בעיר, כבר נמצאות בשלבים מתקדמים, מוסיפה בן דוד שהחברה שהיא עומדת בראשה מקימה בימים אלו במע"ר את פרויקט המשרדים, "דוידסון בשדרה".

לדבריה, "דוידסון בשדרה הוא בניין בן 8 קומות עם שטחי מסחר ומשרדים בהיקף כולל של כ-20,000 מ"ר, בשדרת המע"ר האורבנית. כחלק מהפרויקט שמנו דגש על מערכת תומכת איכותית והארכת החזיתות. התקרות יהיו בגובה של 4 מטרים, הרבה מעל הסטנדרט, מתוך יעד ברור ליישם את חזון המשרדים החדש עם אור טבעי וחלל מאוורר היטב, המותאם גם למודל של co-working וגם למודל האינדיבידואלי. אנחנו מציעים חללים בגדלים שונים, המאפשרים תמרון גמיש וחלוקת השטח למשרד אחד או לכמה משרדים, בהתאם לצורכי המשתמש ולמצבת העובדים שלו. נכון להיום שטחי המסחר אזלו ומרבית שטחי המשרדים בפרויקט נמכרו ואנו משווקים כעת שטחי משרדים החל מ-70 מ"ר ומעלה".

בן דוד מספרת כי הפרויקט ממוקם, כאמור, בשדרת המע"ר, ששמה לה מטרה להיות בעלת אופי עירוני ושוקק. מדובר בשדרה רחבה וירוקה, שבה שבילי הליכה ואופניים, מסעדות, ברים, בתי קפה וחנויות. כמו כן, הפרויקט נמצא מרחק דקות הליכה מתחנת הרכבת 'מודיעין מרכז' ומכיכר התחבורה שהינה מסוף האוטובוסים המרכזי של מודיעין. היא מוסיפה כי מערכות התחבורה הציבורית אל העיר וממנה צפויות להשתפר בעתיד - בין היתר באמצעות חיבור תחנות הרכבת של מודיעין לקו המהיר לירושלים, ובהמשך גם לקו שיחבר את העיר עם ראשון לציון והדרום.

- עד כמה אתם סבורים שהפרויקט צפוי להיות השקעה רווחית ומניבה?

"מודיעין רחוקה מלמצות את הפוטנציאל הנדל"ני שלה. במרבית המתחמים בארץ, הנמצאים בבנייה, גובר משמעותית ההיצע על הביקוש כיוון שמאות אלפי מטרים יוצאים בהם לשיווק בו זמנית. לעומת זאת, המע"ר במודיעין כבר בנוי, כשנותר בו רק המגרש האחרון - של דוידסון בשדרה. המע"ר כולו מציע כ-120 אלף מ"ר, עם רמות ביקושים גבוהות מההיצע".

עוד אומרת בן דוד כי "קהל היעד מורכב מבעלי מקצועות חופשיים, בהם רופאים, עורכי דין, פסיכולוגים, רואי חשבון, כמו גם ממשקיעים שמבינים את הפוטנציאל הטמון בפרויקט ואת היתרונות שלו. הצפי שלנו הוא לתשואת שכירות של כ-9% למשרדים באזור וביקוש קשיח, ובנוסף עלייה של כ-30% בשווי הנכסים. לאור העובדה שדוידסון בשדרה נבנה, כאמור, על המגרש האחרון המיועד למסחר ומשרדים בשדרת המע"ר, הביקוש המתגבר יביא לעליית שווי הנכסים ולעליית מחיר השכירות".

- יש תנאי תשלום מיוחדים לרוכשים?

"על מנת לרכוש משרד בפרויקט, נדרש הון עצמי של החל מ-300,000 שקל, כאשר מחיר התחלתי למשרד של 100 מ"ר הוא 10,800 שקל למטר".

ולסיום מוסיפה בן דוד כי מבנה הפרויקט מרשים ביותר גם מבחינה אדריכלית; הוא עטוף קירות מסך בסטנדרט הגבוה ביותר ובנוי עם חזיתות ארוכות, כך שהמשרדים הפנימיים זוכים לחזית חיצונית. מבחינה טופוגרפית, מדובר במגרש שממוקם על גבעה שמשקיפה על נופי מודיעין. בנוסף, אם המרחק בין בניין לבניין בשדרה הוא חמישה מטרים - הרי שבין הפרויקט של דוידסון לבניין הבא יש 21 מטרים, המעניקים תחושה של מרחק ומרחב".

לפרטים על פרויקט DAVIDSON בשדרה במע"ר מודיעין הקליקו כאן>>

צרו איתנו קשר *5988