כבר מזמן לא רק חברת תיירות: זו הבוננזה הגדולה של איסתא

בשנים האחרונות, טרם משבר הקורונה, ביססה מי שהייתה שם נרדף לסוכנות נסיעות לחו"ל, פעילות ענפה בתחום הנדל"ן במטרה לייצר "זרם הכנסות יציב וקבוע" • נכון להיום שווי נכסי הנדל"ן של איסתא מגיע כבר ל-1.5 מיליארד שקל, והם מניבים רווח תפעולי שנתי של יותר מ-50 מיליון שקל

משרד איסתא בירושלים / צילום: איל יצהר
משרד איסתא בירושלים / צילום: איל יצהר

בעוד התפשטות זן האומיקרון בארץ ובעולם מטיל שוב סימני שאלה כבדים ורבים על עולם התיירות, מי שנחשבה לחלק בלתי נפרד ממנו, חברת איסתא דיווחה על גיוס הון של כ-120 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות לכמה גופים מוסדיים, הכוללים את חברת הביטוח והפיננסים הפניקס, בתי ההשקעות מור וילין לפידות, וכן קרן ספרה.

אותם גופים סיכמו על רכישת מניות שיהוו כ-9% מהונה של איסתא לאחר ההנפקה, לפי מחיר מניה של כ-90 שקל - דומה למחיר השוק. במסגרת ההנפקה, בהובלת ברק קפיטל חיתום, תעניק איסתא למוסדיים אופציות הניתנות למימוש לפי מחיר של 110 שקל (גבוה בכ-20% ממחיר השוק) - כך שהיקף הגיוס יוכל לגדול עד כמעט 200 מיליון שקל, בהנחת מימוש מלאה של האופציות.

בבחינת ביצועיה של מניית איסתא מפרוץ משבר הקורונה היא מציגה עמידות נאה. בשיא המשבר, בתחילת שנת 2020 מניית איסתא הייתה חלק מגל הירידות הדרמטי, וצללה תוך שבועות ספורים בכ-60% עד רמת השפל שקבעה במרץ של אותה שנה.

 
  

אולם מאז היא החלה במסע התאוששות והשלימה זינוק של יותר מ-230%, אחרי שאת שנת 2021 סיכמה בעליה של כ-70%, מה שמציב אותה בשווי דומה לרמת השיא שקבעה בשנת 2017, כך שהיא משקפת לאיסתא שווי נוכחי של כ-1.3 מיליארד שקל. הנהנה העיקרי מעליית השווי באיסתא הוא המנכ"ל אחישי גל, שהחזקתו, בשיעור של כ-36% מההון, האמירה לכ-460 מיליון שקל.

בבחינת פעילותה של איסתא  נראה כי מה שסייע לה לצלוח את משבר הקורונה הייתה החלטתה להעמיק את פעילות הנדל"ן שלה בשנים האחרונות. למעשה, פעילות זו הפכה לחלק האחראי על עיקר רווחי איסתא מאז המשבר, זמן שבו פעילות הליבה שלה המתרכזת בניהול סוכנות נסיעות קמעונאית וסיטונאית נפגעה בצורה אקוטית מקריסת עולם התיירות בעולם ובארץ.

החברה נהנית מהפריחה חסרת התקדים של תחום הנדל"ן בישראל - הן בתחום המגורים, שם נשברים שיאי מחירים והיקפי מכירות, והן בתחום המניב, שם אחרי הפגיעה מהקורונה חזרו הביקושים הגבוהים ועלייה בהיקפי הפעילות.

קריסת התיירות בכל זאת השפיעה

איסתא מחלקת כיום את פעילותה לכמה מגזרים, ומלבד מגזרי תיירות הפנאי והתיירות העסקית יש את פעילויות הנדל"ן שלה, בהן נדל"ן מניב ונדל"ן יזמי בתחום המגורים בישראל, וכן השכרת בתי מלון בחו"ל.

מפילוח תוצאותיה הכספיות של איסתא עולה, כי מאז משבר הקורונה פעילות הנדל"ן של איסתא מספקת "גב" לפעילות התיירות, ומייצרת לה רווחים נאים, הבולטים מול ההפסדים הנצברים מפעילות התיירות.

כך, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021, פעילויות הנדל"ן של איסתא (בהתאם לשיעורי האחזקה שלה) ייצרו יחד רווח לפני מס שהתקרב ל-50 מיליון שקל, מול הפסדים של כמחצית מכך מפעילות התיירות (כ-24 מיליון שקל). זאת אחרי שבשנת 2020 כולה רווחי פעילויות הנדל"ן לפני מס התקרבו ל-110 מיליון שקל, מול הפסדים של כ-65 מיליון שקל מפעילות התיירות.

למרות זאת, איסתא לא הייתה חסינה מהמשבר בתוצאותיה הכספיות, המבוססות על פעילות התיירות.

הרווח הנקי שהציגה איסתא בין ינואר לספטמבר 2021 נשחק ב-30% ל-19 מיליון שקל בעיקר בהשפעת שינוי בהיקף שערוכי נכסים וסעיפי מימון, אחרי שהרווח הנקי שלה לשנת 2020 כולה צנח בכ-50%, ל-38 מיליון שקל, נוכח קריסה של יותר מ-80% בהכנסותיה שהסתכמו ב-84 מיליון שקל, בעקבות הקפאת פעילות התיירות.

הנדל"ן הופך לפעילות יותר מרכזית

כפי שהסבירו באיסתא בעבר, מטרת ביסוס פעילות הנדל"ן בצד פעילות התיירות היא "לייצר זרם הכנסות יציב וקבוע לאורך שנים, מפעילות יציבה, סולידית ושקטה, שתהיה סינרגטית לפעילות הקיימת".

אמנם על שער המצגת למשקיעים שפרסמה איסתא באחרונה היא הציגה תמונת מטוס ממריא ברקע של אתר תיירות, אולם הנתונים בה ממחישים את מרכזיות פעילות הנדל"ן שלה.

איסתא מציגה נכסים בתחומי הלוגיסטיקה, מלונאות בארץ ובחו"ל, משרדים ועוד, בשווי של כ-1.5 מיליארד שקל - כ-900 מיליון שקל מהם נדל"ן להשקעה והיתר (כ-600 מיליון שקל) נכסים בהקמה.

בתחום המגורים שותפה החברה בקידום הקמת 7 פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן שיכללו כ-2,000 דירות ושל 18 פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, הכוללים יותר מ-600 דירות.

עוד ממחישים נתוני הטבלה את צמיחת הפעילות בשנים האחרונות, עם רווח תפעולי נקי (NOI) שהגיע בשלוש השנים הקודמות (2018-2020) על יותר מ-50 מיליון שקל בכל שנה, לעומת כ-20 מיליון שקל ב-2013-2014, כ-30 מיליון שקל ב-2015 וכ-40 מיליון שקל ב-2016.

"יכולת פיננסית טובה לפרוע התחייבויותיה"

איסתא, שנוסדה בשנת 1989 ונמצאת בשליטת המנכ"ל אחישי גל והתאחדות הסטודנטים בישראל, התחילה לפני כ-30 שנה לפעול בתחום התיירות, וכאמור, בשנים האחרונות היא משקיעה משאבים רבים בפיתוח פעילות הנדל"ן שלה. פעילות זו כוללת החזקה בנכסים מניבים בישראל, בבתי מלון בישראל ובחו"ל וכן בפעילות יזמית בתחום המגורים.

בעיקר פעילות הנדל"ן שלה מחזיקה איסתא יחד עם שותפים. עם אלה נמנים רשת מלונות פתאל של דוד פתאל, שעימה היא שותפה בפעילות מלונאית בקפריסין, קרן הריט סלע קפיטל, חברת הלוגיסטיקה אוריין של חן למדן, אמנון מסילות של אמנון סלע, ועוד.

בתחום המלונאות, בין נכסיה איסתא שותפה במלון היוקרה כרמים בסמוך לירושלים, במלון נפטון שבאילת ובמלון פאבליקה בהרצליה. בחו"ל היא שותפה ב-3 מלונות בפאפוס שבקפריסין ובכמה מלונות נוספים בהקמה בישראל ובחו"ל.

בפעילות המגורים שלה היא שותפה בקידום פרויקטים בהרצליה, ראשון לציון, רמת אפעל וירושלים, ובתחום ההתחדשות העירונית הפרויקטים בהם היא שותפה מתרכזים בעיקר בתל אביב, רמת גן והרצליה.

בתחום הנכסים המניבים מחזיקה איסתא בכמה בנייני משרדים, עיקרם בתל אביב. בתחום הלוגיסטיקה החברה "הקימה פלטפורמה יזמית לניהול כל שלבי התכנון ושלבי ההקמה ואכלוס בפרויקטים", ושותפה בשני נכסים בבית חלקיה וכן בכמה נכסים נוספים, שמרבית הקמתם צפויה להסתיים בשנת 2024.

בתחום תיירות הפנאי פועלת איסתא כסוכנות נסיעות תחת המותג איסתא וכמה מותגים נוספים, ונחשבת לאחד מגופי התיירות המובילים בישראל. לאיסתא גם פעילות משמעותית בתחום התיירות העסקית, באמצעות חברת היסתור. 

בתמצית מציינת איסתא, כי למשבר הקורונה שפרץ ב-2020 "השפעה מהותית על תחומי תיירות הפנאי והתיירות העסקית" - בהם היא פועלת. על רקע התפשטות זן האומיקרון הוסיפה בדוחות הכספיים האחרונים, כי "משבר הקורונה יוצר חוסר ודאות גבוה בשוק התיירות", וכי "בשלב זה לא ניתן לאמוד בצורה ודאית את השפעות המשבר באופן מלא".

עם זאת, באיסתא מדגישים, כי קיימת לחברה "יכולת פיננסית טובה להתמודד עם המשבר ולפרוע את התחייבויותיה כסדרן, בין השאר, לאור תזרים המזומנים שלה, האמצעים הנזילים שלה, פיזור פעילותה, שיעור המינוף, יכולות המימון, יחסיה עם הגופים המממנים ועוד".

צרו איתנו קשר *5988