בית בכפר | ניתוח

בית בכפר מול מגדלי הים התיכון: הפערים בהיקפי הפעילות לא באים לידי ביטוי בשווי ההנפקה

רשת הדיור המוגן בית בכפר צפויה להשלים הנפקתה בת"א לפי שווי של כ-1.3 מיליארד שקל - כ-12% פחות משל המתחרה, מגדלי הים התיכון, אשר לה פי שניים יחידות דיור והכנסות גבוהות בכ-150% • מעבר לכך נהנות שתי החברות מתנאי שוק תומכים, ולטענת לידר שוקי הון "בסקטור הדיור המוגן טמון פוטנציאל גדול להצפת ערך בעתיד"

בנין בית בכפר כפר סבא / צילום: איל יצהר
בנין בית בכפר כפר סבא / צילום: איל יצהר

אחרי תקופה קצרה של שקט יחסי בגזרת ההנפקות הראשוניות בבורסה בת"א, צפויה בימים הקרובים השלמת ההנפקה של רשת הדיור המוגן בית בכפר. פרטי ההנפקה, שככל הידוע כבר סוכמו מול המשקיעים המוסדיים, משקפים את האמון הגבוה של האחרונים בעתיד עסקי הדיור המוגן - תחום מתפתח וצומח בישראל בשנים האחרונות.

ככל הידוע, בית בכפר סיכמה מול המוסדיים על הנפקת מניותיה לפי שווי חברה של כ-1.15 מיליארד שקל לפני הכסף, וגיוס כולל של כ-255 מיליון שקל - שמחציתו (קרוב ל-130 מיליון שקל) יזרום לקופתה באמצעות הנפקת מניות חדשות. המחצית האחרת תגיע לידיהם של בעלי החברה, משפחת בלושטיין, שתמכור נתח מהחזקותיה. לאחר ההנפקה, בהובלת פועלים אי.בי.אי ודיסקונט קפיטל, שיעור החזקות הציבור בבית בכפר צפוי לעמוד על כ-20% מההון.

נתוני ההנפקה - גיוס הון גבוה מהמתוכנן וללא קיצוץ במחיר - הופכים את בית בכפר להנפקה יוצאת דופן, לאחר שבחודשים האחרונים כמעט כל החברות שהנפיקו בבורסה המקומית נדרשו לקיצוצי מחיר משמעותיים, בטווח של 15%-50% מהמחיר המקורי שלפיו ביקשו לבצע את המהלך.

מלבד משפחת בלושטיין, מי שעוד יכולה להיות שבעת רצון מההנפקה של בית בכפר היא זרוע ההשקעות הבנקאית פועלים אקוויטי (לשעבר פועלים שוקי הון), שנכנסה להשקעה בחברה בספטמבר 2020, בהשקעה של כ-150 מיליון שקל, תמורת הקצאת כ-20% מהונה של בית בכפר, לפי שווי חברה של כ-750 מיליון שקל לבית בכפר "אחרי הכסף", הרבה מתחת השווי בגיוס ההון הנוכחי.

 
  

מגדלי הים התיכון מקימה 1,000 יחידות, בית בכפר 350

בית בכפר צפויה לסגור את ההנפקה בת"א בשווי של כמעט 1.3 מיליארד שקל אחרי הכסף - הנמוך בכ-12% בלבד משווי של כ-1.5 מיליארד שקל שלפיו נסחרת כיום החברה המתחרה, מגדלי הים התיכון. זאת, למרות שהיקפי הפעילות של מגדלי הים התיכון גדולים בהרבה.

כך, מגדלי הים התיכון, המחזיקה כיום כ-1,650 יחידות דיור פעילות בשבעה בתי דיור מוגן, מתכננת ומקימה עוד כ-1,000 יחידות דיור בארבעה בתי דיור מוגן חדשים. זאת בעוד שבית בכפר, המחזיקה כיום כ-830 יחידות דיור פעילות בארבעה בתי דיור מוגן, מקדמת הקמה והרחבה של שני בתי דיור מוגן (בכפר סבא ובבאר יעקב), שיוסיפו לה כ-350 יחידות דיור.

נוסף על כך, בית בכפר פועלת לרכישת שתי קרקעות בצפון הארץ, שעליהן היא מתכננת הקמת בית דיור מוגן, שתחילתו צפויה בשנת 2024, וכן היא מתכננת לאחר השלמת ההנפקה לרכוש קרקע ברומניה מבעלת השליטה בה, משפחת בלושטיין, שעליה מתוכננת הקמת בית דיור מוגן, שיכלול כ-400 יחידות דיור.

תומר בלושטיין, סמנכ''ל פיתוח עסקי, רשת בית בכפר / צילום: כפיר זיו
 תומר בלושטיין, סמנכ''ל פיתוח עסקי, רשת בית בכפר / צילום: כפיר זיו

שתי החברות נהנות, כאמור, מפוטנציאל משמעותי לצמיחת עסקיהן בשנים הבאות, עם התרחבות מתוכננת בהיקפי הפעילות, המשך צמיחת קהל היעד הפוטנציאלי - אוכלוסיית הקשישים בישראל - והמשך הטיפוס במחירי הדיור בישראל, ששברו שיאים בשנת 2021.

עסקה נוספת מהחודשים האחרונים, המעידה על האטרקטיביות שמזהים לא מעט גופים ושחקנים בשוק בענף הדיור המוגן, נעשתה ברשת הדיור המוגן "עד 120", שבמסגרתה רכשה חברת התשתיות והנדל"ן שפיר הנדסה את השליטה (53%) ברשת מידי חברת הפיננסים והביטוח הפניקס. העסקה בוצעה לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל לרשת הנרכשת, המפעילה שלושה בתי דיור מוגן ובהם כ-650 יחידות דיור.

בית של מגדלי הים התיכון בגני תקווה / צילום: באדיבות מגדלי הים התיכון
 בית של מגדלי הים התיכון בגני תקווה / צילום: באדיבות מגדלי הים התיכון

שווי הנכסים, 3.5 מיליארד שקל, גבוה ב-70%

עם מספר יחידות דיור פעילות גבוה פי שניים שמציגה מגדלי הים התיכון לעומת בית בכפר, כבר חצה שווי נכסיה של הראשונה רף של 3.5 מיליארד שקל - גבוה כמעט ב-70% משווי נכסי הנדל"ן שמציגה בית בכפר בדוחות. בהתאם, גם מספר העובדים שלה כפול, ועומד על יותר מ-400.

גם חלק מהנתונים הפיננסיים מעידים על פערים משמעותיים בין שתי החברות. בתשעת החודשים הראשונים של 2021 היו הכנסות מגדלי הים התיכון, שהתקרבו ל-160 מיליון שקל, גדולות בכ-150% מהכנסות בית בכפר.

הרווח התפעולי של מגדלי הים התיכון בין ינואר לספטמבר 2021 התקרב ל-100 מיליון שקל, והשתפר משמעותית בעיקר בזכות שערוכי נכסים, וסכום זה היה גדול פי שלושה מהרווח התפעולי שהציגה בית בכפר, שנהנתה גם היא משינוי חיובי בשווי נכסיה, אם כי צנוע בהרבה.

למרות זאת, בדרך לשורה התחתונה סבלה מגדלי הים התיכון מעלייה חדה בהוצאות המימון שלה, בעיקר בגין "הוצאות שערוך פיקדונות דיירים", בהשפעת עלייה במדד המחירים לצרכן, בעוד שבית בכפר, הפועלת במתכונת רזה יותר, הצליחה לקזז חלק גדול מהשפעה זו בהכנסות מימון מרווחי שערוך תיק ני"ע שברשותה.

כך, רווח נקי של 24 מיליון שקל שהציגה בית בכפר בין ינואר לספטמבר 2021, היה גבוה בכ-85% מהרווח הנקי שרשמה בתקופה זו מגדלי הים התיכון. בסיכום שנת 2020 הציגה בית בכפר רווח נקי שנתי של כ-41 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-13 מיליון שקל שספגה מגדלי הים התיכון, בעוד שב-2019 הגיע הרווח הנקי של מגדלי הים התיכון ליותר מ-100 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של כ-66 מיליון שקל שרשמה בית בכפר באותה שנה.

אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי מבוסס

בית בכפר ומגדלי הים התיכון, שהן שתיים מרשתות הדיור המוגן הוותיקות בישראל, החלו לפעול כבר במהלך שנות ה-80 של המאה הקודמת, וכיום הן נחשבות גם מהחברות הבולטות בתחומן.

בית בכפר החלה בפעילות בשנת 1988. בית הדיור המוגן הראשון שלה נפתח בכפר סבא בשנת 1992, ומאז היא התרחבה כך שכיום בבעלותה שלושה בתי דיור מוגן נוספים, בכפר סבא, בביתן אהרון ובגדרה. במסגרת פעילותה בית בכפר יוזמת, מנהלת, מתפעלת ומחזיקה בבתי דיור מוגן, המיועדים לאוכלוסיית בני הגיל השלישי, בדרך כלל גילאי 70 ומעלה בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה.

בית בכפר מספקת את צורכי הדיירים ומעניקה להם "מגוון של שירותים בתחומי הבריאות, הרווחה והפנאי", בהם שירותי רפואה, מתקני ספורט, פעילויות תרבות, תחזוקה וניקיון, חוגים ועוד. החברה מפעילה גם מחלקות סיעודיות במתקנים שלה.

מגדלי הים התיכון החלה בפעילות בשנת 1985, ומניותיה הונפקו בבורסה בשנת 2014. כיום לחברה בתי דיור מוגן בנורדיה, ברמת השרון, בכפר סבא, בגני תקווה, בירושלים, בצומת סביון ובבת ים.

החברה מציעה נכסים המתאפיינים "ברמת גימור גבוהה ובשירותים יוקרתיים", עם שלל שירותים ופעילויות שהיא מציעה לדייריה, המגיעים בדרך כלל מהעשירונים העליונים של האוכלוסייה.

מוטי קירשנבאום, יו''ר מגדלי הים התיכון / צילום: רמי זרנגר
 מוטי קירשנבאום, יו''ר מגדלי הים התיכון / צילום: רמי זרנגר

"הביקוש ימשיך להיות חזק, ההיצע מוגבל ללא שינוי"

בהתייחסות לענף שפרסמה לאחרונה לידר שוקי הון במסגרת סקירה על מניית מגדלי הים התיכון, היא מציינת כי "ענף הדיור המוגן הינו מהסקטורים היותר דפנסיביים, והפוטנציאל הטמון בסקטור להצפת ערך בעתיד הינו גדול".

לפי לידר, "מצד אחד, הביקוש צפוי להמשיך להיות חזק, בין היתר, בשל העלייה בתוחלת החיים ושיעור החדירה הנמוך בקרב האוכלוסייה, ומהצד השני ההיצע מוגבל, ולא צפוי שינוי מהותי בו בטווח הקצר-בינוני".

נוסף על כך, ציינו בלידר, "קיימת קורלציה בין מחירי הדיור המוגן ובין שוק המגורים בישראל, ואנו מעריכים, כי בטווח הקצר-בינוני נמשיך לראות עלייה ריאלית במחירי הדיור בישראל". 

בלידר העניקו למניית מגדלי הים התיכון המלצת "קנייה" ונקבו במחיר יעד של 13 שקל - גבוה כמעט ב-40% מערכה הנוכחי העומד על פחות מ-10 שקלים.

הנחות אלה יכולות לסייע להסביר את הקלות היחסית שבה סגרה בית בכפר את הנפקתה, שבה ככל הידוע לקחו חלק גופים מוסדיים גדולים יחסית, וכן את העניין שעוררה מניית מגדלי הים התיכון בשנים האחרונות בקרב כמה משקיעים בולטים.

בין היתר, במהלך שנת 2019 ביצעה מגדלי הים התיכון הקצאה פרטית של כ-4% מהונה לדוד פתאל, המייסד ובעל השליטה של חברת המלונאות פתאל החזקות, זמן קצר לאחר שחן למדן, בעל השליטה בחברת השילוח והלוגיסטיקה אוריין, השקיע גם הוא כמה עשרות מיליוני שקלים ברכישת נתח ממניותיה.

בינתיים, ניתן להניח כי המשקיעים הללו מרוצים, לאחר טיפוס של כ-75% שמציגה מניית מגדלי הים התיכון שלוש שנים לאחור. בעל השליטה ויו"ר החברה, מוטי קירשנבאום, מחזיק כ-22% מהמניות, בשווי של כ-320 מיליון שקל.

צרו איתנו קשר *5988