אופס, שכחנו: הפרט החשוב שמנסחי חוק ההסדרים לא שמו לב אליו בתחום ההתחדשות העירונית

במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2021-22 ביקשה הממשלה להביא בשורות משמעותיות לאזרחי ישראל, בין היתר בכל הנוגע לירידת יוקר המחייה, בלימת עליית מחירי הדיור המאמירים ועידוד פרויקטים של התחדשות עירונית. "העברנו רפורמות מהפכניות שמביאות בשורה ענקית לאזרחי המדינה" אמר שר האוצר, אביגדור ליברמן, מיד עם אישור החוק במליאת הכנסת - וכל זאת בזמן שהוא כנראה לא מודע לפספוס הגדול של פקידי משרדו.

אומנם, הממשלה השכילה להבין כי לצורך הגדלת היצע הדיור בישראל נדרש לקדם היקף משמעותי של פרויקטים להתחדשות עירונית. ואכן, הממשלה בחרה בכלים הנכונים על-מנת לעשות זאת, כאשר העבירה תיקוני חקיקה מהותיים שאפשרו, בין השאר, לפשט את מדיניות היטלי השבחה ברשויות המקומיות ולהקל על הנטל המיסויי בפרויקטי פינוי-בינוי.

אחד מאותם תיקונים משמעותיים שכבר נכנסו לתוקף הוא הענקת פטור ממס גם לדיירים מרובי דירות בפרויקט פינוי-בינוי. עד לתיקון זה, היה דייר זכאי לפטור ממס שבח ומע"מ אפס במכירת זכויותיו בדירה אחת בלבד, שתמורתה הוא מקבל דירה חדשה אחת. מכאן, כי דיירים מרובי דירות שבבעלותם יותר מדירה אחת במתחם פינוי-בינוי, היו זכאים לפטור הייעודי ממיסוי בפינוי-בינוי ביחס לדירה אחת שלהם, בעוד שמכירת יתר הדירות שברשותם במתחם חויבה במס שבח ומע"מ.

הרציונל בבסיס התיקון של מצב זה ראוי בהחלט. עד לתיקון, חויבו בעלי דירות במיסים בשיעור שיכול להגיע למאות אלפי שקלים לדירה, שלא לדבר על מקרים בהם הדירות הוחזקו בבעלות ממשלתית ואז יכולה להתעורר הבעיה גם ביחס לעשרות יחידות דיור במתחם. המצב הזה הוביל לסרבול של ביצוע הליכי פינוי-בינוי, ולסיכולם של הליכים שלא יצאו אל הפועל אך ורק מסיבה זו.

הבשורה שביקש להביא חוק ההסדרים בהקשר זה היתה דרמטית. בעקבותיו, כל דייר בפרויקט פינוי-בינוי, גם מי שיש לו יותר מדירה אחת, יקבל דירה חדשה בפטור ממס שבח ובמע"מ בשיעור אפס תמורת כל דירה שבבעלותו. התיקון הזה שהוגדר על-ידי רבים כבשורה הגדולה של חוק ההסדרים בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, היה אמור לטפל באחד החסמים העיקריים לביצוע תהליכי התחדשות עירונית והתקבל בהתרגשות רבה.

בעקבות התיקון, גם היה אמור להתייתר הצורך באחד מתנאי החוק שנועד למנוע תכנוני מס, לפיו לא יינתן פטור ממס שבח וממע"מ על דירה שניתנה במתנה ב-24 החודשים שקדמו לפרויקט הפינוי-בינוי - שכן כבר אין בו כל צורך לאור הענקת הפטור 'הגורף'.

אלא שבמשרד האוצר שהוביל את תיקון החוק שכחו פרט נוסף משמעותי, בדמות תמ"א 38(2). תמ"א 38(2) היא אומנם תוכנית המזכירה מאוד תוכניות פינוי-בינוי, והיא אפילו חולקת איתה תכלית דומה. אך האמת היא שתמ"א 38(2) - המכונה גם 'הריסה ובנייה', להבדיל מתמ"א 38(1) שעיקרה חיזוק מבנה קיים - ופינוי-בינוי, הם שני נתיבים נפרדים. כל מי שמתעסק בהתחדשות עירונית יודע את זה, אך פקידי האוצר, משום מה, שכחו זאת, וכך יצא שהתיקון המיוחל והחשוב של חוק ההסדרים כלל לא חל על פרויקטים שיבוצעו מכוח תמ"א 38(2).

כך נוצר מצב לא ברור ותמוה למדי, שההגבלה לפטור ממתנה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה בוטלה רק ביחס לפינוי-בינוי, וחוק מיסוי מקרקעין שלא תוקן בהתאם ממשיך להחיל את המגבלה הזו ביחס לפרויקטי תמ"א 38(2). טוב יעשה המחוקק אם יסיר את מגבלות העברת דירה ללא תמורה גם ביחס לפרויקטי תמ"א 38(2), וישיב על הכנו את האיזון הבריא בין הוראות החוק השונות.

הכותבת היא בעלים של משרד עורכי דין העוסק במקרקעין