התחלות הבנייה נמצאות בשיא של 26 שנים. איזו עיר מובילה?

ב-2021 הגיעו התחלות הבנייה לרמה של 63.3 אלף יחידות דיור, הגבוהה ביותר מאז 1995 • למחיר למשתכן היה משקל חשוב בשיא שנקבע • נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המדינה חייבת לפעול כדי להגיע להיקף התחלת בנייה שנתי של 100 אלף יחידות דיור לפחות"

אתר בנייה. התחלות הבנייה ב-2021 הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מאז 1995 / צילום: שלומי יוסף
אתר בנייה. התחלות הבנייה ב-2021 הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מאז 1995 / צילום: שלומי יוסף

ליברמן ואלקין יישמו את חזונו של כחלון: בתקופת שרי האוצר והשיכון הנוכחיים יושם לראשונה היעד הממשלתי של שר האוצר לשעבר, להביא את ענף הבנייה לרמה של 60 אלף דירות בשנה. ואכן ב-2021 הגיעו התחלות הבנייה לרמה של 63.3 אלף יחידות דיור, הרמה הגבוהה ביותר מאז 1995. העיר הנבנית ביותר בשנה שעברה הייתה תל אביב, שריכזה אליה 8% מכלל התחלות הבנייה.

נתוני הדיור המסכמים של 2021 חריגים מכל נקודת מבט שהיא: מחירים, עסקאות ובנייה, והם מוכיחים בצורה נחרצת, כי הקשר האוטומטי שמבוצע בין התחלות בנייה לבין מחירים - הוא פשטני, כוללני ופעמים רבות שגוי, ואין כמו 2021 להוכיח זאת: מצד אחד שנה עתירת בנייה, ומצד שני שנה עתירת עליות מחירים.

חלק משמעותי מהשיא נרשם ברבעון האחרון של השנה, שבה החלו בהקמת למעלה מ-19 אלף יחידות דיור, שיא רבעוני שלא נראה כמותו מאז שנות העלייה הגדולה ממדינות ברית-המועצות לשעבר. באותו רבעון עלו המחירים ברמתם הגבוהה ביותר בשנה שעברה (5.2%). 

היישובים הבולטים בבנייה

היישובים הבולטים ביותר בארץ בבנייה בשנה שעברה היו תל אביב-יפו (5,052), אשקלון (3,743), ירושלים (3,175), ראשון לציון (2,692) ובת ים (2105). בתל אביב ובבת ים עיקר הבנייה נבעה מהתחדשות עירונית, בראשון לציון ובאשקלון עיקר הבנייה נבעה ממחיר למשתכן, ואילו בירושלים היה מיזוג של השתיים. 

 
  

ואכן, למחיר למשתכן היה משקל חשוב בשיא שנקבע. כחמישית מסך התחלות הבנייה היו במסגרת התוכנית לדיור מסובסד. מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז - כ-3,680 דירות, שהן 28.9% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו.

בשנת 2021 החלה בנייתן של כ-9,700 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, ואולם כרגיל, הרוב המוחץ של ההתחדשות העירונית בוצע באזורי המרכז - כ-60.7% נבנו במחוז תל אביב, וכ-23.8% - במחוז המרכז. 

חשיבותה של תמ"א 38

מתוך הדירות שהחלה בנייתן, כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-6,130 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2. כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי 3 מהדירות שנהרסו בפועל.

בשנה שעברה החלה בנייתן של כ-4,250 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-28.1% מהן נבנו במחוז תל אביב, וכ-18.9% - במחוז מרכז. במחוזות הצפון והדרום נבנו כ-13.8% ו-13.2%, בהתאמה. 

ובנקודה זו ממש מודגמת חשיבותה של תמ"א 38, על אף מגרעותיה: בסך-הכול התחלות הבנייה כתוצאה מהתחדשות עירונית בישראל הגיעו לכמעט רבע מכלל התחלות הבנייה, ואולם למעלה מ-60% מהן נבעו מתמ"א 38. אחת משלוש דירות שהוקמו ב-2021 במחוז תל אביב הייתה במסגרת פרויקט של תמ"א 38; במחוז המרכז אחת משמונה דירות:: ואילו במחוז חיפה היחס הגיע לאחת מעשר דירות.

על חלופת שקד לתמ"א 38, שבינתיים מעוכבת, מושמעת ביקורת לא קטנה מצד גורמי מקצוע, וכיום לא נראה שהתחליף הראוי לתמ"א 38 אכן נמצא. באם הביקורת צודקת, ותמ"א 38 תסתיים ללא תחליף טוב, התחלות הבנייה, במיוחד באזור תל אביב, עלולות לרדת באופן משמעותי. 

"יש לשווק כל מה שקיים" 

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר: "הדברים ברורים ומונחים שוב על שולחנם של השרים. הממשלה היא היחידה שיכולה לשנות את התמונה בשוק הדיור. היקף התחלות הבנייה נמוך בהרבה ממה שחובת המדינה לייצר כעת. אנחנו מעריכים כי היקף הדרישה לדירות שנוסף בשנה האחרונה הוא של 80 אלף יחידות דיור לפחות, וזה לא כולל את המחסור הצבור משנים קודמות.

"אנחנו קוראים לממשלה להפסיק את הנוהג של רשות מקרקעי ישראל שלא לשווק את כל הקרקע לבנייה שהיא יכולה. יש לשווק כל מה שקיים. על הממשלה להקפיא מיד את מחירי הקרקע ובמקביל, לשווק גם קרקע לא מתוכננת שאותה יתכננו היזמים בעצמם. אין די בהודעות על שיווק או פרסום של שיווק לקראת מכירת קרקעות - המדד היחיד לעניין זה הוא היקף העסקאות בפועל שבהן נמכרו הקרקעות. המדינה חייבת לפעול כדי להגיע להיקף התחלת בנייה שנתי של 100 אלף יחידות דיור לפחות. רק היקף כזה יוכל לשנות את המגמה בשוק הדיור". 

צרו איתנו קשר *5988