שוק הדיור | טור סופ"ש

בזמן שחששנו ממשכנתאות ממונפות, יזמי הנדל"ן לקחו הלוואות של יותר מ-100%

חגיגת המינופים בשוק הנדל"ן: יזמים מסתערים על כל מגרש, כמעט בכל מחיר, ולוקחים הלוואות ענק שלעיתים אף גבוהות ממחיר הקרקע • אם לא צריך הון עצמי משמעותי אפילו בעסקאות כל כך גדולות, מה הפלא שיש עשרות מתנפלים על כל קרקע אטרקטיבית?

אמיר ירון נגיד בנק ישראל / צילום: יונתן בלום
אמיר ירון נגיד בנק ישראל / צילום: יונתן בלום

באוגוסט האחרון זכתה חברת הנדל"ן גלעד מאי במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת קרקע בשכונת עין התכלת שבצפון-מערב נתניה. החברה, הנמצאת בשליטה מלאה של יואל יפרח, הציעה את הסכום הגבוה ביותר למגרש המיועד ל-210 דירות - 346 מיליון שקל (ועוד 39 מיליון שקל הוצאות פיתוח). 68 מיליון שקל יותר מההצעה במקום השני של חברת אזורים. 127 מיליון שקל יותר מהשומה של השמאי הממשלתי. 139 מיליון שקל יותר מממוצע ההצעות במכרז, שמשך 16 יזמים.

  / צילום: מקור: בנק ישראל ורשות מקרקעי ישראל
   / צילום: מקור: בנק ישראל ורשות מקרקעי ישראל

בבנק ישראל הציגו השבוע, בוועידת הנדל"ן של גלובס, את המכרז של גלעד מאי, כעוד דוגמא קיצונית למינוף הגבוה של יזמי הנדל"ן. חברה קטנה שנטלה הלוואת ענק בסכום של 369 מיליון שקל לפחות, עבור רכישת קרקע - גבוה יותר מהמחיר שהיא שילמה עליה.
נכון להיום טרם נבחר קבלן שייבנה את הפרויקט. לדברי החברה, מועד התחלת שיווק הדירות צפוי רק ברבעון השני שהחל השבוע. אבל בחברה כבר יודעים להעריך שהיא תרשום בו הכנסות של 875 מיליון שקל (כ-3.5 מיליון שקל בממוצע לדירה, והחברה גם מקווה להוציא היתר לעוד 42 דירות מעבר לתוכנית המקורית). מאחר שהעלויות יגיעו לדבריה ל-671 מיליון שקל, מדובר ברווח גולמי בשיעור מרשים של 23.3%.

ההצעות הזוכות גדולות פי 2.8 מערך השומה

לפי הדיווח של גלעד מאי, לצורך רכישת הקרקע, היא לוותה 299 מיליון שקל בנובמבר 2021 בריבית פריים פלוס 1% (כרגע מדובר על ריבית של 2.6%), לתקופה של שנתיים, עם אופציה להגדלת הסכום ל-309 מיליון שקל בתנאים מסוימים. עוד 70 מיליון שקל היא לוותה בנובמבר 2021 בריבית פריים פלוס 5.6% (7.2% נכון להיום), גם לתקופה של שנתיים.

לא מזמן, החברה גם גייסה 40 מיליון שקל מהציבור: ביוני 2021 היא הנפיקה לראשונה אגרות חוב בבורסה, בריבית לא צמודה של 4.98%. ואגב, לאחר פרסום הדוחות הכספיים לפני מספר ימים היא הודיעה שהריבית הזו תעלה מעט, לאחר שהחברה לא עמדה בהתניה פיננסית ליחס הון מול מאזן.

אבל הבעיה היא כמובן לא עם אותן הלוואות, לחם חוק של מרבית החברות בשוק, אלא עם החסמים ההולכים ונעלמים בכניסה לשוק הרותח בישראל. אם לא צריך הון עצמי משמעותי אפילו בעסקאות כל כך גדולות, מה הפלא שיש עשרות מתנפלים על כל קרקע אטרקטיבית, מה שמעלה את מחירן.

גלעד מאי הקטנה לא המציאה כלום. בבנק ישראל דגמו 115 מגרשים ששיווקה רמ"י בשנה האחרונה, וגילו שהיו 20 הצעות בממוצע לכל מגרש כך שההצעה הזוכה עמדה על פי 2.8 מערך השומה, "לא רק באזורי הביקוש". בדיקה בדוחות החברות הציבוריות גילתה כי שיעור המינוף של היזמים - החוב מול ערך הקרקע - קרוב ל-100%. בשדה דב בתל אביב נמכרו מגרשים עם הלוואות בשיעור של 90%-100%. בנווה גן ברמת השרון נרכשו מגרשים במינוף ממוצע של 100%. בעין התכלת הוא היה גבוה יותר.

צריך להבין שמינוף גבוה מפתה מאד בשוק בעלייה - אם הבאנו מבחוץ 90% מהכסף, די בעלייה של 10% במחיר כדי שנכפיל את ההון העצמי ונרשום תשואה של 100% (בהתעלם רגע מעלות הריבית). רק שמנגד, בעולם של ירידות מחירים, די בירידה של 10% כדי שנגלה שאנחנו חייבים לבנק יותר מערך הנכס, מה שעלול להשאיר אותנו גם ללא הנכס וגם עם חובות מסוכנים.

בנק ישראל יגביל את המינוף ל־75%

האבסורד הגדול הוא שבשנת 2012 החליט הבנק המרכזי של ישראל לצנן את חגיגת המינופים - היחס בין גובה ההלוואה מול ערך הנכס - אבל רק ברכישת דירות בישראל. רוכשי דירה ראשונה הוגבלו לשיעור חוב מקסימלי של 75%, משפרי דיור ל-70% ומשקיעים ל-50%.

עשר שנים אחרי, נזכרו בבנק ישראל שהמהמרים הגדולים הם היזמים, ולאו דווקא הקונים הקטנים. בעזרת חובות עתק הם יכלו להסתער על כל מגרש, כמעט בכל מחיר, מה שכמובן תרם לסחרור המחירים.

בבנק מתכננים לסגור את הפירצה, כשהוראה חדשה אמורה להגביל את המינוף שנותנים הבנקים ל-75%. אבל זה לא בהכרח ימנע מגופי מימון רעבים לקפוץ על ההזדמנות ולהיות חלק מחגיגת הנדל"ן המקומית.

צרו איתנו קשר *5988