ההנחות לא גלויות, שטח הדירה אינו ידוע, והמחיר הסופי לוט בערפל: האותיות הקטנות שמאחורי ההגרלות

האם ההגרלות שוות? עד כמה ההנחות בהן אמיתיות? אלה רק שתיים מהשאלות הרבות שאופפות את מבצע "דירה בהנחה", לקראת סגירת "אם כל ההגרלות". השאלות רלוונטיות עוד יותר עקב העובדה שבניגוד לסבבים קודמים של הגרלות, שבהם משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל נהגו לפרסם את ההנחות, כעת הנתונים האלה לא חשופים וכאן הם נחשפים לראשונה.

עד כה נרשמו לה למעלה מ-100 אלף משתתפים, פי 2.5 משיא המשתתפים שנרשם בתקופת מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון, ונותרו לא מעט ימים עד לסגירת הרשימה. האם ההגרלות הללו כל כך מוצלחות, שכל כך רבים נרשמים להן?

חיוני להבין שההגרלה היא רק השלב הראשון של התוכנית הזו. השלב השני אינו הגרלה, אלא הימור. אם זכיתם, אתם אמורים להמתין לקריאה מהיזם לבוא ולבחור את הדירה שבה זכיתם. עד אז אינכם יודעים עליה שום דבר, למעט המחיר הבסיסי למטר רבוע. האם מדובר בדירת 4 חדרים? 3 חדרים? 5 חדרים? מה יהיה מחירה הסופי? מתי בכלל תקבלו את המפתח? אתם צריכים להמתין חודשים ואולי שנה ויותר, עד שתקבלו מושג. וכשתקבלו, אתם עלולים לקבל חדשה מרה: הדירה שזכיתם בה קטנה מדי, גדולה מדי או יקרה מדי וכל תקופת ההמתנה הייתה לשווא.

הסיבה לקיומו של השלב הזה ולהתארכותו הבלתי נסבלת במקרים רבים היא שהפרויקטים מוגרלים במצב שבו אינם בשלים תכנונית. היזם זכה במכרזי הקרקע זמן קצר קודם לכן וטרם הספיק לתכנן אותו, ואילו לרשויות לוקח זמן רב - כשנתיים - לבדוק את התוכניות ולהנפיק להן היתרי בנייה. עד שמונפקים ההיתרים, לא ניתן לחלק את הדירות בין הזוכים.

הנה ארבע נקודות, שאם הנרשמים ישננו אותן, אנו מקווים שינהלו את ההרשמה שלהם בצורה מושכלת ונבונה יותר, ובמקרים מסוימים גם יידעו מתי אפילו עדיף לבטל זכייה, שעלולה להתברר כמוטעית.

בתוכנית מחיר למשתכן בסבבים קודמים משרד השיכון ורמ"י נהגו לפרסם את ההנחות שמתקבלות על הדירות.

1. מדד תשומות הבנייה - ישנה את כללי המשחק

ההגרלה שתתקיים ב-10 באפריל, כוללת פרויקטים ממכרזי קרקעות שנערכו בשנים שונות, ועל כן חלים עליהם כללים שונים, שעיקרם קשור למחירי הדירות, לגובה המענקים בפריפריה (במקרים מסוימים) ולעקרונות הצמדת המחיר. אחד הגורמים החשובים לכל מי שקונה כעת דירה "על הנייר", ובכלל זה במסגרת ההגרלות הנוכחיות, הוא ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

 לא יודעים הרבה על הדירות בהגרלות

רוב בוגרי ההגרלות הקודמות של "מחיר למשתכן" לא הצטרכו לערוך מעקב צמוד אחרי המדד הזה, שמינואר 2018 לנובמבר 2020 עלה ב-2.5%. זה לא זניח, אבל בהשוואה לעלייה מאז ועד היום, שמסתכמת ב-7%, זה לא הרבה.

ומה צפוי הלאה? מדד תשומות הבנייה מושפע מהשיבושים הגלובליים בשרשרת האספקה, מהמלחמה באוקראינה, מעליית מחירי האנרגיה ומהלחצים לאינפלציה, והצפי הוא שבשנים הקרובות אנו צפויים להמשך מדדים גבוהים. המשמעות לרוכשי דירות חדשות היא אקוטית, כפי שנדגים להלן מכמה הגרלות שיתקיימו באפריל - שבכל אחת מהן ההצמדה היא מתאריך שונה:

אחד הפרויקטים המבוקשים ביותר הוא פרויקט מכבי יפו, שיוקם במשותף על ידי החברות אקרו ואשדר בתל אביב. עד יום חמישי האחרון נרשמו כ-21.5 אלף איש, מהם כ-9,000 בני המקום (מי שמתגורר בשלוש השנים האחרונות או בארבע שנים מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט), להשתתפות בהגרלה על 153 דירות.

המחיר הנקוב של הדירות הוא 17,443 שקל למ"ר, ואולם הפרויקט הזה מוצמד למדד מאז פברואר 2018. עד היום ההצמדה העלתה את המחיר בכ-10% ל-19,169 שקל, ואם יימשך קצב עלייה המדד הנוכחי בשנתיים הקרובות, המחיר עשוי להגיע כבר לסביבות 21,500 שקל למ"ר.

האם כל הנרשמים להגרלה יוכלו לעמוד במחיר הזה? מוטב שיבדקו.

אחד מ"זקני הפרויקטים" של מחיר למשתכן נמצא בדימונה, של חברת "אגם תבור", לפי מחיר של 6,415 שקל למ"ר. פרויקט זה מוצמד למדד מפברואר 2016, דבר שתרם לעליית המחיר ב-14.5%, ל-7,346 שקל למ"ר. עניין זה הופך אותו לפרויקט היקר ביותר בעיר, אם כי בפרויקט זה מקבלים הרוכשים מענק מהמדינה בגובה של 60 אלף שקל, בעוד שבפרויקטים אחרים הם יסתפקו ב-40 אלף שקל (על כך בהמשך). לאור זאת המשתתפים צריכים לקבל החלטה, מה מידת הכדאיות להשתתף דווקא בהגרלה הזו.
קיימים עוד פרויקטים ותיקים יחסית, שאולי מגלמים במחיר הנקוב שלהם הנחה גדולה יותר מאשר פרויקטים שכנים מהתוכניות החדשות, ואולם מדד תשומות הבנייה מקזז לא מעט מהכדאיות.

יש לבדוק בעניין זה כל פרויקט לגופו, ולעקוב בזכוכית מגדלת אחרי הפרויקטים הרבים שטרם הוצמד להם תאריך שממנו תימדד ההצמדה. ייתכן שבסופו של דבר יהיו מי שיגיעו למסקנה שעדיף לרכוש דירה יד שנייה. עם תאריך כניסה נראה לעין, ומחיר שאינו מוצמד למדד.

  

2. כדאי לרכוש דירה להשקעה? לא בטוח

יש לא מעטים שהחליטו למנף את ההנחות שהם מקבלים בהגרלות הממשלתיות, לטובת אפיק השקעה בדירה. מסקר שערך באחרונה משרד השיכון עלה כי 36% מרוכשי הדירות בדור המוקדם של מחיר למשתכן משכירים אותן. האם הם הצליחו בהשקעה שלהם? האם זה היה המסלול המיטבי שעשו בכספם? אף גורם עוד לא ערך בדיקה לעניין זה, אבל הדבר אינו פוטר את דור המגרילים החדש מלעשות את החישובים הללו.

כשמשווים את מצבו של המשקיע בהגרלות למשקיע רגיל בדירות, הוא נמצא בחיסרון מבחינת יכולת הבחירה של הדירה: הוא אינו חופשי לבחור איזו דירה שהוא רוצה באיזה מקום שהוא רוצה, והוא חסר שליטה על מועד קבלת הדירה והתשלום הסופי בעבורה (ראו מדד תשומות הבנייה). עלולות לעבור כמה שנים עד שיקבל את הדירה לידיו, והדירה סחירה פחות מדירה רגילה (היא אסורה במכירה למשך שבע שנים ממועד ההגרלה או לאחר חמש שנים מיום קבלת טופס אכלוס - המוקדם מביניהם). היתרון הוא מס הרכישה נמוך יותר, הנגזר ממחיר הדירה ומכך שעבור המגרילים מדובר בדירה יחידה. וגם כאן יש לזכור כי דירת המגורים שירכוש לעצמו בהמשך תמוסה כדירת משקיעים, אלא אם ימכור את הדירה שהגריל.

כיוון שכך, ניתן להסיק שקיים פרדוקס מובנה בהחלטה לרכוש דירה חדשה להשקעה במסגרת ההגרלות: כדי לממש את מלוא היתרונות של "המשקיע המגריל" על פני המשקיע הרגיל, הדירה אמורה להיות במרכז הארץ, ששם ההנחה והחיסכון במס הרכישה הם הגבוהים ביותר. ואולם אלה המקומות שרוב המגרילים מעוניינים להתגורר בהם, בעוד ש"המשקיעים המגרילים" שמתגוררים בשכירות במרכז הארץ וזוכים בדירות בפריפריה הם אלה שנוהגים להשכיר, ושם סביר שימצאו יותר מקומות שבהם כדאיות ההשקעה תהיה נמוכה, לעומת משקיע רגיל.

מכל מקום, אין מדובר בכלל ברזל, ומוטלת על המגרילים המשימה לבצע בדיקות פרטניות. הבדיקות הללו יצטרכו לכלול בדיקה עד כמה ההגרלות הקודמות של מחיר למשתכן מיצו את הביקושים לשכירות בעיר או בשכונה הרלוונטיות. חלק משמעותי מההגרלות אמור להתבצע במקומות שכבר היו בהם הגרלות בעבר, ויש להביא בחשבון שלפחות חלק מהרוכשים שם היו משקיעים.

3. גובה ההנחות - דיבורים לחוד ומציאות לחוד

כשהחלה תוכנית "מחיר למשתכן" היא הבטיחה הנחה סבירה. מה נחשב להנחה סבירה? ממש עם תחילת הפעלת התוכנית, בסוף 2015, קבע ההוגה שלה ושר האוצר לשעבר משה כחלון, כי החל מ-200 אלף שקל זו הנחה "סבירה".

כחלון לא הציב תקרה למושג הזה וכידוע הוגרלו כבר דירות בהנחות שהתקרבו למיליון שקל. ארבע שנים מאוחר יותר הכריזו במשרד המשפטים כי יש להגביל את גובה ההנחות לסדרי גודל של 400 אלף שקל; בתוכניות המאוחרות "דיור במחיר מופחת" ו"מחיר מטרה", ההנחות המוצהרות הן של 300 אלף שקל או 20% ממחירי השוק - הגבוה מביניהן.

ואולם המציאות חזקה יותר מהכול, שכן המועד לייחוס ההנחות החדשות היה דצמבר 2020. מאז, כידוע, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע של 13%, ומדד מחירי הדירות החדשות בניכוי דירות מחיר למשתכן המריא עד לגובה של 17%, ולכן ההנחות בכל הפרויקטים גדלו בשיעורים שונים. ומכיוון שעיקר עליות המחירים נרשמו במרכז הארץ, גם ההנחות הגדולות יימצאו שם, וברור שבמקרים רבים הן יפרצו את תקרת ה-300 אלף שקל.

מה יהיה גובה ההנחות? במקומות רבים הוא יהיה נמוך מהצפוי, וזאת עקב חוסר הבשלות של רוב הפרויקטים שיוגרלו בעוד כמה ימים. סביר להניח שהקמת חלק גדול מהם תושלם רק ב-2026, כלומר בעוד כארבע שנים, ולפיכך לא ניתן להשוות את המחירים של הדירות הללו למחירי דירות שצפויות להתאכלס בשנה הקרובה, למשל, אלא צריך להשוותן לדירות שנמכרות בהליכי פרי-סייל מוקדמים, במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק.

לאור זאת ביצענו תחשיב על מדגם בן 10 ערים שמשתתפות בהגרלות. שלא במפתיע, העיר שהמגרילים בה צפויים לקבל את ההנחות הגבוהות ביותר בכסף היא תל אביב, בפרויקט של אקרו נדל"ן ואשדר ביפו. ההנחה הצפויה להתקבל על דירת 100 מ"ר צפויה להגיע לכ-900 אלף שקל, לעומת מחירי השוק.

באופן מפתיע, העיר אשקלון הגיעה למקום שני מבחינת גובה ההנחות, עם הנחה צפויה של כ-650 אלף שקל לדירת 100 מ"ר. מדובר בעיר שמחירי הדירות בה עלו מאוד בשנים האחרונות, ורק במהלך 2020 מחירי דירות ארבעה חדרים עלו בשיעור של כ-15%. לאור זאת, מי שיגריל שם דירה יזכה להנחה של כ-40% בהשוואה לדירה בשוק החופשי. בראשון לציון ובבאר יעקב, הפופולריות מאוד בהגרלות הממשלתיות, ההנחות ינועו בסביבות 630 אלף שקל.

בניגוד להגרלות מחיר למשתכן משנים שעברו, גם מגרילי הדירות בפריפריה יזכו בהנחות משמעותיות של יותר מ-200 אלף שקל.

בולטת ההנחה באופקים, שמגיעה לכ-400 אלף שקל, בזכות מענק בגובה 40 אלף שקל שיקבלו הרוכשים. מדובר בהנחות תיאורטיות על דירות תיאורטיות, שכן ברוב המקומות אין לאף אחד מושג אילו דירות ייבנו. בנוסף, יש מקום לחזור ולהזכיר את ה"רוצח השקט" של ההנחות, הלוא הוא מדד תשומות הבנייה, שעתיד לכרסם לא מעט מההנחות.

4. דירות ללא הגרלה, מענקי מקום

יש גם דברים קטנים שמומלץ לבדוק בטרם סוגרים על השתתפות בהגרלה. האם בדקתם את רשימת הדירות שמוצעות למכירה ללא הגרלה? בדימונה יש 43 דירות כאלה, בירוחם 60 דירות, בעכו יש ארבע ועוד. היתרון הגדול של הדירות הללו הוא שרובן בשלבים מתקדמים של בנייה, לפיכך ההנחות שמגולמות בהן גדולות יותר מאשר בדירות שמוצעות בהגרלות.

אם אתם נרשמים להגרלה בעיר פריפריאלית, הביאו בחשבון את המענקים המוצעים בחלק מהערים הללו.

בהגרלות מחיר למשתכן הישנות הוחלט על מתן של 40 ו-60 אלף שקל מענקים לרוכשי דירות במקומות שבהם ערכי הקרקע היו כה נמוכים, שלא ניתן היה להגיע להנחות מינימליות של 200 אלף שקל. בתוכניות המאוחרות, "דיור מופחת" ו"מחיר מטרה", בוטלו לגמרי המענקים בגובה של 60 אלף שקל ובמקומות אחדים בוטלו המענקים בכלל. זאת כנראה משום שעליות המחירים בשנים האחרונות העלו מאוד את ההנחות, ואין כמעט מקומות שבהם המגרילים לא יקבלו לפחות 200 אלף שקל הנחה על הדירה הנרכשת.

ואולם חלק מההגרלות שמתקיימות עכשיו הן הגרלות ישנות שהתעכבו, ולכן המענקים שניתנים בהן יהיו גבוהים יותר. הנה כמה דוגמאות: בעיר אופקים יש הגרלות שמזכות את הזוכים בהן ב-40 אלף שקל. ואולם אם תחפשו היטב תמצאו גם שתי הגרלות מהדור הישן שיזכו את המשתתפים בהן ב-60 אלף שקל. גם בדימונה מסתתר פרויקט כזה.

בפרויקט בנצרת שכלול בהגרלה, שנולדה ממכרז קרקע מ-2017, ניתן מענק של 60 אלף שקל; שני פרויקטים חדשים יותר בנצרת שישתתפו בהגרלות אינם כוללים שום מענק. אם מצרפים את זה להפרשי המחירים הגבוהים בין הדירות שיוגרלו, מקבלים יתרון אדיר שיפיקו זוכי הדירות בפרויקט הישן על אלה שיזכו במסגרת שני הפרויקטים החדשים.
לא כדאי לזלזל באף אחד מהגורמים הללו, של דירות ללא הגרלה ומענקים, ומומלץ לערוך בדיקה מעמיקה בנוגע להם. היא עלולה להניב חיסכון של עשרות אלפי שקלים, ואולי אף יציאה ממעגלי ההגרלות שאיש אינו יודע מתי יסתיימו.