ממתחם האלף בראשל"צ ועד נצרת: מיזמי התחבורה שצפויים להעלות את ערך הנכסים שבסביבה

הקו החום שיחבר את לוד לראשון לציון והרכבת הקלה שתחבר את נצרת לחיפה הם שני פרויקטים תחבורתיים בעלי פוטנציאל להעלות את שווי הנדל"ן לידם, כפי שקרה לאורך הקו האדום

יועד שחר ואיציק אורון / צילום: איל יצהר
יועד שחר ואיציק אורון / צילום: איל יצהר

אם התחזיות של החברה הממשלתית נת"ע יתממשו, מי שירצו להגיע מפתח תקווה לבת ים החל מנובמבר הקרוב, יוכלו לדלג על הפקקים ולעשות זאת באמצעות הקו האדום של הרכבת הקלה.

אף שמדובר רק בקו אחד מבין שלושה (השניים הנוספים - הירוק והסגול צפויים להיפתח בעוד כחמש שנים - ג.ל) הפעלת הרכבת צפויה להשפיע מיידית על הנגישות התחבורתית באזור.

עם זאת, את ההשפעה של הפרויקט על עליית מחירי הנדל"ן בקרבתו, מכירים בעלי הנכסים כבר כמה שנים. "פרמיית הרכבת הקלה", מכנים זאת לעתים אנשי נדל"ן שמנסים להסביר את הקפיצה במחירים של נכסים שונים.

לטובת המשקיעים שתרים אחרי פרויקטים מחוללי שינוי, בניסיון ליצור לעצמם יתרון, כחלק מ"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - כיוונו זרקור לשני מיזמי תחבורה גדולים שעשויים לחולל שדרוג משמעותי בסביבתם.

הקו החום: 46 תחנות בין לוד לראשון לציון

יועד שחר הוא ראש אגף בקרה ואינטגרציה בחברת נתיבי איילון , ולמעשה חי ונושם כיום את מה שכולנו אמורים להכיר בשנת 2027. זאת בהנחה שהצפי של החברה להפעלת הפרויקט אכן יתממש. "הקו החום הוא לא Stand Alone. הוא חלק ממערכת תחבורה ציבורית שמתוכננת במטרופולין תל אביב, נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית ועוד", הוא מסביר.

 
  

לא מדובר ברכבת וגם לא באוטובוס: "מדובר במערכת רבת קיבולת על גלגלים, שבנויה על מרכב ארוך יותר מהאוטובוסים המפרקיים שאנחנו מכירים. הוא חשמלי ומדמה נסיעה ברכבת קלה, פשוט על כביש, מה שנותן לו את היעילות של מערכת רכבות קלות ואת הגמישות של אוטובוס", מסביר שחר.

כמה תחנות מתוכננות בקו החום?
"46 תחנות. כדי לייצר לאנשים נגישות גבוהה למוקדי התחבורה, התחנות יהיו מצומצמות יותר בשטח מהתחנות שאנחנו מכירים במערכות כמו הרכבת הקלה".

"הקו החום מתחיל ממתחם האלף המתפתח של ראשון לציון, שבו מתוכננות מאות רבות של דירות מגורים, מרכזי עסקים, מסחר, תרבות, פנאי ונמצא ממש בצד השני של מחלף משה דיין", אומר שחר. "בעתיד יהיה המקום 'האב' תחבורתי משמעותי, היות שהוא יהווה נקודת מפגש לכמה מערכות תחבורה - לרבות רכבת ישראל (שתחנה שלה כבר קיימת ופעילה באזור- ג.ל), הארכה של הקו האדום של הררכבת הקלה עד למתחם האלף ועוד. לכן המקום צפוי להיות נגיש במיוחד".

מהתחנה הזו הנוסעים ימשיכו מזרחה לתחנות נוספות בעיר - בסמוך למכללה למינהל, במפגש הרחובות רוטשילד והרצל במרכז העיר, ומשם הקו ימשיך למתחם המתפתח בצריפין.

"הקו יעבור דרך בית חולים אסף הרופא, וימשיך לבאר יעקב שצפויה לשלש או לרבע את עצמה בשנים הקרובות - כלומר להפוך להיות עיר של ממש", מדגיש שחר.

הוא מסביר כי "הקו, שמתחיל בעיר לוד, ימשיך למרכז העיר רמלה. המטרה שלנו היא להחזיר את הרחובות הישנים של פעם לתפקד כמו שהיינו רוצים שיתפקדו בעיר טובה. ברמלה, צריך להגיד, הרחוב כבר מתפקד ככזה". שחר ממשיך ומסביר כי הקו ימשיך דרך העירייה, מתחם השוק ואז יגיע למרכז העיר לוד, כשהמסלול בעיר יסתיים באזור התעשייה הצפוני.

הרכבת הקלה נופית: 20 תחנות בין נצרת לקריית אתא

חברת "חוצה ישראל" מזוהה עם כביש 6, אך כיום פרויקט הדגל שלה הוא רכבת קלה. מדובר ברכבת הקלה נופית שעתידה לפעול ב-2028 ולחבר בין נצרת לחיפה. העלות: למעלה משבעה מיליארד שקל. מי שמוביל את הפרויקט מטעם החברה הוא מנהל חטיבת הרכבות הקלות, איציק אורון, שמגדיר את הפרויקט "בשורה אדירה לתושבי הצפון". אורון ניסה להמחיש לנו היכן בדיוק יעבור הפרויקט שיכלול בסך הכול 20 תחנות, ושאורכו יעמוד על 41 ק"מ.

 
  

"אנחנו יודעים שגם בשנת 2040 האוכלוסייה בצפון תגדל בכ-40% וגם הדרישה למקומות עבודה תגדל ב־60%. אם לא ניתן את הפתרון שאנחנו מתכננים היום, הבעיות והמשברים התחבורתיים שאנחנו חווים היום במרכז יעברו גם לצפון. ההחלטות התקבלו במועד וככל שנעמוד בלוחות הזמנים, אנחנו נמנע את המשברים שקורים היום במרכז. כמובן שכל עיכוב יביא איתו גם מחיר, אבל אני כרגע צופה שאנחנו נעמוד ביעדים".

"התחנה הראשונה תהיה במרכזית המפרץ בחיפה - שם יהיה 'האב' תחבורתי גדול מאוד, לדעתי הכי גדול במזרח התיכון". משם תמשיך הרכבת צפונה לתחנת דיין שתיבנה באזור התעשייה המתפתח קישון שמשרת בין היתר את נמל המפרץ הפרטי ואת נמל מספנות ישראל.

מחיפה תגיע הרכבת לפאתי קרית אתא. "תחנת אתא דרום תהיה קרובה למרכז המסחרי שבו יושבות חברות כמו איקאה, רדיזיין ועוד. משם הרכבת נכנסת ממש למרכז העיר, לציר המע"ר (מרכז עסקים ראשי - ג.ל) העתידי של העיר קריית אתא. העיר הולכת כמעט להכפיל את עצמה במסגרת הסכם גג. בהמשך ייבנו עוד כמה תחנות בקריית אתא (כולל במשולש גילעם) שתהיה ללא ספק אחת הנהנות הגדולות של רק"ל נופית", אומר אורון. 

בהמשך תעבור הרכבת בשפרעם (שתי תחנות), תעבור בסמוך לביר אל מכסור, ובהמשך תהיה תחנה שתיתן פתרון תחבורתי ליישובים כמו ריינה ומשהד. בהמשך הקו, הרכבת תגיע לנוף הגליל, ותעבור ליד מקומות מרכזיים כמו קריית הממשלה בנוף הגליל.

"תחנת הקצה היא תחנת זיאד, שמתוכננת ממש בתוך העיר נצרת בסמיכות לבניין העירייה ולמרכז התרבות, ולאזור הרווחה שמוקם בימים אלה על ידי העירייה", מספר אורון. "בצפון עדיין אין משבר, אבל אנחנו כבר מזהים את הניצנים של הצרכים המידיים. כבר היום יש פקק תנועה לאורך התוואי של רק"ל נופית".

באזור של חלק מהתחנות בקו האדום המחירים כבר עלו ב-75% |
נחמה בוגין, פרשנות

הכותבת שמאית מקרקעין ומשפטנית

השקה של פרויקטים תחבורתיים יכולים להיות דרמה מבחינת המחירים. זה נכון, אגב, לא רק מגורים אלא לייעודים נוספים.

ניקח להמחשה את הקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי להיפתח בסוף השנה, ועובר מפתח תקווה, דרך בני ברק, רמת גן ותל אביב, עד בת ים. העבודות עליו התחילו בסביבות שנת 2015. עשיתי בדיקה ומצאתי שמ-2015 ועד לאחרונה, דווקא בפתח תקווה בתחנת דנקנר, ובתל אביב באזור קרליבך, עליית המחירים היתה בסביבות 25% - די תואמת את עליית המחירים הכללית שהיתה באותה תקופה.

לעומת זאת, ברחוב אבא הלל ברמת גן אנחנו רואים קפיצה מטורפת של 75% - ממחיר של 2.1 מיליון שקל לדירה ממוצעת, ל-3.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת. זו קפיצה דמיונית. ביפו, באזור תחנת מחרוזת, יש קפיצה של 120%. גם בבת ים יש קפיצה לא רעה של למעלה מ-30%, וזה עוד לפני שהקו נפתח.

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין / צילום: יח''צ
 נחמה בוגין, שמאית מקרקעין / צילום: יח''צ

להערכתי, תהיה עוד עליית מחירים סביב הקו. יש התחלה של עלייה בתקופת העבודות. למרות כל המטרד הנוראי שיש בתקופת העבודות, השוק מסתכל קדימה.

באותם אזורים שממילא נמצאים במגמת עלייה ופיתוח כמו פרויקטים של התחדשות עירונית, החיבור בין פיתוח תחבורתי לבין פיתוח אחר, מעלה בצורה מעריכית כמעט את המחירים. ההשפעה של התחבורה היא יחסית למה שקורה בסביבה.

תל אביב שנמצאת כבר היום במגמת מחירים מאוד גבוהה, לא תקפוץ כמו מקומות אחרים לכן צריך לעשות הצלבה - לא להסתכל רק על ערוצי תחבורה, אלא על מה שקורה בכלל באותו אזור.

גורמים בשוק חלוקים בשאלה מה הטווח של פרויקט תחבורתי? דקות הליכה? טווח מרחק? ואם במרחק, מהו? יש חשיבות גדולה למיקום של הנכס ביחס לקו התחבורה. חשוב מאוד להפריד בין נכס שיושב על הקו עצמו שלרוב נפגע משמעותית, לבין מי שנמצא בשורה השנייה. על התוואי יש תקופת עבודות ארוכה, מטרד כמעט בלתי נסבל לאורך זמן.

יש מחקרים שונים בעולם ואף אחד מהם לא בדק את מה שקורה כאן, אבל חוק המטרו בישראל קובע אמת מידה לטווח השפעה לצורך תכנון התחנות - 800 מטר מתחנה. זה מאוד משתנה כי בעולם הנדל"ן אף משתנה לא עומד בפני עצמו, ותמיד צריך לבחון גורמים מפרים או גורמים מפריעים.

צרו איתנו קשר *5988