רוזן וטוכמאייר מקפיאים את רכישת נורסטאר בשל "המצב בשווקים"

המהלך שתכננו ברק רוזן ואסי טוכמאייר נבלם לנוכח המפולות בשוקי העולם והשינויים הדרמטיים בסביבת הריבית • גם ההצעה הנכללת במתווה עסקת ההשתלטות, לפירעון החוב של נורסטאר בהיקף כ-800 מיליון שקל, מתייקרת לנוכח פתיחת המרווחים בשוק החוב

ברק רוזן ואסף טוכמאייר / צילום: איל יצהר
ברק רוזן ואסף טוכמאייר / צילום: איל יצהר

הטלטלה בשווקים מובילה את חברת ישראל קנדה להקפיא את ההשתלטות שתכננה על חברת נורסטאר. המהלך שתכננו לבצע ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי ישראל קנדה, שהסעיר את שוק ההון בשבועות האחרונים, נבלם לנוכח המפולות בשוקי העולם והשינויים הדרמטיים בסביבת הריבית. שיאם של השינויים בהעלאה הנוספת של הריבית השבוע על ידי בנק ישראל, בשיעור גבוה מהצפוי, של 0.4%, לרמה של 0.75%. 

כבר לפני כשבועיים וחצי דיווחנו בגלובס כי הירידות בבורסות מאיימות על ביצוע העסקה לרכישת נורסטאר, חברת החזקות השולטת בג'י סיטי (שמה החדש של גזית גלוב, 51.6%), שמחזיקה במרכזים מסחריים בארץ ובעולם. ג'י סיטי דיווחה ביום ג' על הפסד צורב של 321 מיליון שקל ברבעון הראשון, ומנייתה נפלה במסחר ביותר מ-6%, מה שוודאי מוסיף תהיות לגבי השווי שהוצע בעסקת ההשתלטות על נורסטאר.  

גורם בישראל קנדה התריע מוקדם יותר החודש בשיחה עם גלובס באשר לקיום העסקה, כי "אם השווקים לא יהיו טובים ולא ברורים, לא נעשה שום דבר בכוח. כמו תמיד נפעל להוציא לפועל רק עסקאות טובות שנרוויח מהן ביום הרכישה". הוא ציין כי הפעולות של ישראל קנדה עד לאותו היום נעשו "ברווח גדול כבר ביום העסקה", ולא ייעשה שינוי באסטרטגיה הזו גם במקרה של נורסטאר.

ואכן, בשבועות האחרונים התנאים בשווקים הרלוונטיים הפכו למורכבים יותר, וגם בשוק החוב, שהוא קריטי למתווה שביקשו רוזן וטוכמאייר לקדם, החלו להיפתח מרווחים (spreads) בין התשואות באיגרות הקונצרניות לאג"ח הממשלתיות. אג"ח ישראל קנדה נסחרו ביום ג' בתשואה לפדיון של 6.4%, מצב שמייקר מאוד את אפשרויות גיוס החוב מבחינתה למימון ההשתלטות על נורסטאר.

הפכה לבעלת עניין בנורסטאר בתחילת השנה

בתחילת השנה הפכה ישראל קנדה לבעלת עניין בנורסטאר, ובהמשך הגיעה להסכמות עם בעל השליטה בחברה, חיים כצמן, המכהן גם כמנכ"ל נורסטאר, למכור להם נתח מהחזקותיו. רוזן וטוכמאייר הגיעו להחזקה של 21.8% בנורסטאר, תמורת כ-300 מיליון שקל, אך כצמן מצידו ניסה לבצע מהלך שיבצר את שליטתו בחברה על ידי חלוקת מניות גזית גלוב כדיבידנד.

לבסוף הגישה ישראל קנדה הצעה להשתלט על נורסטאר לפי שווי של מעל ל-2 מיליארד שקל, כאשר רכישת חלקו של כצמן אמורה היתה לייצר לו תמורה, בשקלול מימוש האופציות שברשותו, של מעל ל-800 מיליון שקל.

ההצעה של ישראל קנדה כללה גם פירעון החוב של נורסטאר בהיקף של כ-800 מיליון שקל, צעד שכאמור לנוכח מצב שוק החוב הופך למורכב יותר. 

גם המתווה המתוכנן של ההשתלטות איבד מההגיון שבו, כששווי השוק של נורסטאר בשלישי בבוקר עמד על 1.44 מיליארד שקל, אולם לאחר ההודעה של ישראל קנדה ופרסום התוצאות של ג'י סיטי, צללה המניה ב-8.5% ושווי השוק ירד ל-1.36 מיליארד שקל - נמוך ביותר מ-30% מהשווי שגולם לנורסטאר בתוכנית המקורית של ישראל קנדה.

מניית נורסטאר  עדיין עלתה ב-20% מתחילת השנה, למרות ירידה של 30% בחודש האחרון.

מניית ישראל קנדה  גם היא נחבטה היום, וירדה 4.2%, לשווי חברה של 4.2 מיליארד שקל. מתחילת השנה נפלה מניית החברה במעל ל-28%, כאשר רק לפני כחודש ימים, עוד נסחרה החברה בשווי של 5.3 מיליארד שקל, כלומר במהלך השבועות האחרונים נמחקו מעל למיליארד שקלים משווייה.

חיים כצמן התייחס בשיחת ועידה לרגל פרסום דוחות ג'י סיטי להודעתה של ישראל קנדה, ואמר כי "אני מאוד שמח לקבל את תרומתם (של רוזן וטוכמאייר, ח' ש'), לנוכח ההיכרות שלהם עם מגבלות חוק הריכוזיות בישראל. קראנו את ההודעה שלהם וזה בסדר גמור. אני מניח שדירקטוריון נורסטאר יתכנס בימים הקרובים ונחליט על המשך דרכנו. כל המגעים האלה לא מנעו מאיתנו להמשיך להיות סופר פעילים ולהמשיך בעסקים רגילים. יש לנו הרבה דברים להיות עסוקים בהם".

גזית גלוב: החלשות השקל הובילה להפסד של 321 מיליון שקל

ובינתיים הנכס שעורר את כל מסע ההשתלטות של ישראל קנדה על נורסטאר, חברת ג'י סיטי, רשם רבעון בעייתי לנוכח ההיחלשות של השקל. החברה מדווחת הבוקר על רישום של הפסד המיוחס לבעלי המניות בשיעור של 321 מיליון שקל ברבעון הראשון, מול רווח נקי של 137 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ג'י סיטי מחזיקה בנכסים מסחריים בישראל (מרכזי ג'י) וברחבי העולם. החברה מושפעת מאוד ממטבעות מגוונים בהם הדולר, היורו והריאל הברזילאי.

ברבעון הראשון נחלש השקל מול סל המטבעות והוצאות המימון שרשמה ג'י סיטי הסתכמו ב-721 מיליון שקל, פי יותר מ-3, למול הוצאות של 220 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההוצאות ברובן נובעות מהפסדי השיערוכים של הגנות המטבע שרכשה החברה. והם הובילו לרישום ההפסד המשמעותי. עם זאת, הרווחים מהגנות המטבע מקזזים את ההפסדים הללו, אולם הם אינם נכנסים בדו"ח הרווח וההפסד של החברה, אלא משפיעים לחיוב על ההון העצמי במאזן.

ההכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) עמדו על 380 מיליון שקל ברבעון הראשון, ירידה של 2.1% ביחס לרבעון המקביל. אך ה-NOI באיחוד היחסי, קרי לפי החלק של ג'י סיטי בנכסים השונים שלה בניכוי השותפים השונים, עלה ב-16.8%, וכשמנטרלים את השפעת שערי המטבע מקבלים עליה חדה עוד יותר של 24.9%. עם זאת, הרווח התזרימי התפעולי, או ה-FFO הכלכלי, הסתכם ב-67 מיליון שקל, ירידה חדה של 38% ביחס לרבעון הראשון אשתקד.

בחברה הוסיפו וציינו לחיוב כי ה-NOI מנכסים זהים עלה ב-15.8% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. וכי במהלך הרבעון נרשמה עליה של 9% במספר המבקרים במרכזים המסחריים בישראל ביחס לתקופה המקבילה ב-2019. מגמה חזקה יותר נרשמה בברזיל שם עלה מספר המבקרים ב-21%. מנגד במרכזי הקניות של אטריום נרשמה ירידה של 8% במספר המבקרים ביחס לרבעון הראשון שמלפני שלוש שנים.

המשקיעים לפי שעה מאוכזבים מהתוצאות. הם שולחים את מניית החברה לירידה של 5.1% בבורסה, תוך שהיא מוחקת את מרבית העלייה שנרשמה מתחילת 2022. כעת "מורווחת" המניה לאחר שעלתה ב-2.6% מתחילת השנה. בחודש האחרון איבדה מניית גזית גלוב 14.4% מערכה. שווי השוק הנוכחי של החברה עומד על 4.16 מיליארד שקל.

ג'י סיטי השלימה ברבעון הראשון את מיזוג חברת אטריום על ידי רכישת 25% ממניותיה שנותרו בציבור ומחיקתה מהמסחר בבורסה באירופה. המחיקה נעשתה תמורת 360 מיליון אירו והחלה ביישום תכנית האינטגרציה התפעולית והפיננסית. השלכות המהלך החד פעמיות על החברה הובילו לכך שבמשך כמחצית מהרבעון הראשון, לא הכירה ג'י סיטי בחלק שאותו מיזגה לתוכה של אטריום. כלומר, החברה היתה במעין עמדת המתנה לסגירת העסקה.

בנוסף בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות, ג'י סיטי מתרחבת בתחום הדיור להשכרה. החברה רכשה קרקע והחלה בבניית בניין למגורים להשכרה בן 334 דירות בטמפה פלורידה. לחברה כיום כ- 1,100 דירות יוקרה להשכרה, חלקן מניב וחלקן בהליכי בנייה ורישוי בדרום פלורידה בשווי כולל צפוי של כ- 740 מיליון דולר.

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל ג'י סיטי ציין כי "תוצאות הרבעון מעידות על המשך הצמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים שלנו. מתחילת שנת 2021 השקענו מעל לכ- 2.5 מיליארד שקל ברכישה ופיתוח של נדל"ן שאת הפירות של השקעות אלו נראה החל מסוף שנת 2023 ושנת 2024. הביקושים לשטחי מסחר איכותיים ממשיכים להיות גבוהים כפי שמשתקף ב- Leasing Spread שלנו בחתימה על חוזים חדשים."

צרו איתנו קשר *5988