התחלות הבנייה בשיא של כ-30 שנה, ואלו הערים המובילות

התחלות הבנייה בין אפריל 2021 למרץ 2022 הסתכמו בכ־68,970 דירות, והבנייה הפעילה - בכ־159.9 אלף דירות • גם היתרי הבנייה בשיא • הנתונים המדאיגים: ירידה בהיקף גמר הבנייה, והתארכות משך הבנייה • תל אביב־יפו היא המובילה, אשקלון ממשיכה להתבסס בצמרת

אתר בנייה / צילום: שלומי יוסף
אתר בנייה / צילום: שלומי יוסף

את הנתונים האלה אנשי האוצר, ולא רק הם, יאהבו מאוד לראות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ב') את הסקירה הרבעונית שלה באשר לנתוני התחלות הבנייה בענף הנדל"ן - ונראה כי אחרי סיכום 2021 החיובי, נרשמת כאן תחילתה של מגמה: עלייה נוספת בהתחלות הבנייה, ושיאים חדשים בקצב הנפקת היתרי הבנייה ובהיקף הבנייה הפעילה. כל אלו מעידים כי המאמץ הגדול שהושקע בתקופה האחרונה בשיווקי קרקעות המדינה נושא פירות. ובכל זאת, ישנן שתי נורות אדומות שחשוב לשים אליהן לב על רקע הנתונים החיוביים: היקף גמר הבנייה והתמשכות תהליך הבנייה.

מדד תשומות הבנייה מזנק, ורוכשי הדירות החדשות ייאלצו לשלם הרבה יותר 
הכשלים בשוק השכירות צפים: כך אפשר לקדם את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח
לא רק עליות מחירים: השוכרים סובלים גם מבעיית האיכות של הדירות

הסקירה שפרסמה היום הלמ"ס נוגעת לתקופה שבין אפריל 2021 למרץ 2022, שבה החלה בנייתן של כ־68,970 דירות - המספר הגבוה ביותר שנרשם כאן מאז שנת 1995. מדובר בעלייה לעומת שנת 2021, שבה החלה בנייתן של 63,274 דירות. למרות הנתונים החיוביים, יש לזכור כי היעד שהציבה הממשלה בתוכנית הדיור שלה הוא 70 אלף התחלות בנייה בשנה - ומבחינה זו עדיין יש מקום לשיפור.

בתקופת הסקירה הונפקו היתרי בנייה עבור 79,060 דירות, ומספר הדירות בבנייה פעילה עומד על 159.9 אלף דירות. אלו שיאי כל הזמנים: בשנת 2021, שנחשבה בעצמה שנת שיא לשני הנתונים הללו, הונפקו היתרי בנייה עבור 76,340 דירות, ומספר הדירות בבנייה פעילה עמד על 150,895.

מיעוט מהדירות מיועדות להשכרה

16.9% מהדירות שהחלה בנייתן בין אפריל 2021 למרץ 2022, כ־11,650 דירות בסך הכול, היו במסגרת סבסוד ממשלתי, לעומת כ־12,760 (כ־20.2%) בשנת 2021. ברקע השיח הגובר באשר להיצע הדירות להשכרה בישראל, נציין כי רק 3.3% מהתחלות הבנייה בתקופה המדוברת הן של דירות המיועדות להשכרה - שיעור דומה לזה שנרשם בנתוני 2021.

כשליש מהתחלות הבנייה בחודשים אפריל 2021-מרץ 2022 מתרכזות בשבע ערים: תל אביב־יפו, אשקלון, ירושלים, בת ים, ראשון לציון, בית שמש ונתניה. תל אביב־יפו היא המובילה, עם 4,982 דירות, ואשקלון ממשיכה להתבסס בצמרת, עם 3,679 דירות. העיר שבה חל הזינוק הגדול ביותר של התחלות בנייה בהשוואה לתקופה המקבילה (אפריל 2020 עד מרץ 2021) היא בת ים, שם החלה בנייתן של 3,127 דירות - עלייה של 785.8%.

"אנחנו סוף־סוף מתחילים לראות את פירות המהלכים ארוכי הטווח שאנחנו עושים", אומר בתגובה לנתונים מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט. "זה סימן טוב, ואני מקווה שכך זה יימשך. חשוב מאוד שתהיה יציבות, במיוחד כשאנחנו עוד מעט בתקופת בחירות בשלטון המקומי. אני מקווה שלא ניעצר, והמהלכים האחרונים שהעברנו, כמו התמרוץ לרשויות המקומיות, מיועדים בדיוק לשם כך.

"אני מעריך שעוד לא הגענו למאסות הגדולות של התחלות הבנייה, משום שמה שאנחנו רואים עכשיו, לדעתי, אלו רק התחלות הבנייה של השיווקים הראשונים מ־2021. לדעתי אנחנו צפויים לראות בהמשך מספרים גדולים עוד יותר. הפער שנוצר כאן, שמסתכם בכמה עשרות אלפי יחידות דיור, בהחלט ניתן להשלמה".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן: "הנתונים מראים שהמאמץ הממשלתי להגדלת היצע הדירות עובד. בשנה האחרונה הונפקו היתרי בנייה ליותר מ־76 אלף דירות, לעומת ממוצע של כ־56 אלף בחמש השנים האחרונות, והיקף התחלות הבנייה השנתי עומד על 69 אלף דירות. התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2022 הגיע ל־19,943 דירות, זאת לאחר שברבעון האחרון של 2021 נבנו יותר מ־19 אלף דירות, לעומת ממוצע רבעוני של כ־14 אלף דירות בחמש שנים קודמות. אנחנו עומדים על קצב שנתי של מעל 70 אלף דירות. מדובר בהיקף בנייה שלא היה כמותו שנים רבות. הצעדים שלנו מראים את הסימנים בשטח. נמשיך לשווק יח"ד ולעמוד ביעדים שהצבנו לעצמנו, במטרה לייצר מענה לביקושים העולים".

היקף גמר הבנייה דווקא ירד

הסקירה מציגה גם שני נתונים שצריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות, כבר כעת - נתוני גמר הבנייה, והנתונים על משך זמן הבנייה הממוצע. בשני אלו יש כדי לרמז על בעיה בהמשך "שרשרת הייצור" של הדירות בישראל, שדווקא משתקפת היטב מהנתונים: בעוד הקרקעות שווקו בצורה מאסיבית, והביאו להתחלות בנייה רבות, משך הבנייה מתארך ומביא לעלייה במספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה, ובהמשך מביא, כמובן, לפחות דירות שבנייתן מושלמת בכל זמן נתון. במילים אחרות, "הפקק" עבר לשלבים המאוחרים יותר של תהליך הבנייה.

על פי סקירת הלמ"ס, בחודשים אפריל 2021-מרץ 2022 הסתיימה בנייתן של כ־46,720 דירות בלבד, זאת לעומת 48,566 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. ייתכן שמדובר בהמשך מגמה, פרט שאמור להדאיג עוד יותר את מקבלי ההחלטות, שכן בשנת 2021 הסתיימה בנייתן של 46,850 דירות בלבד.

משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם בחודשים אפריל 2021-מרץ 2022 ב־26.5 חודשים, וממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין הוא 31.1 חודשים. ב־2021 הסתכם משך זמן הבנייה הממוצע ב־26.7 חודשים, אך הממוצע המשוקלל לפי מספר הדירות היה 30.9 חודשים. נזכיר כי משך הבנייה הגיע לסביבת הנתונים הללו כבר בתחילת 2020, עוד לפני פרוץ משבר הקורונה.

גם ההתחדשות העירונית בשיא

הנתונים התקופתיים של הלמ"ס מצביעים על התחלת בנייה של כ־10,173 יחידות דיור כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש - וגם כאן מדובר בשיא, לכל הפחות בהשוואה לתקופות המקבילות. הדבר נכון גם לגבי התחלות בנייה של דירות כתוספת בנייה לבניינים קיימים - כ־4,690 דירות בסך הכול. מתוך המספרים הללו, תמ"א 38 אחראית על 9,344 יחידות דיור שבנייתן החלה (גם בחיזוק ותוספת וגם בהריסה ובנייה).

לפני סיום נציין כי התבוננות על נתוני הלמ"ס המעודכנים מרמזת על שיפור בעבודת הלשכה ובדיוק הנתונים המפורסמים מעת לעת: כידוע, הלמ"ס נוהגת "לעדכן לאחור" נתונים שפרסמה בעבר, ולאורך השנים הראינו כי הפערים בין הפרסום המקורי לבין העדכון עשויים להיות משמעותיים במיוחד. העדכון לאחור במסגרת הפרסום הנוכחי נראה מינורי הרבה יותר מבעבר, מה שעשוי להעיד על שיפור של מסד הנתונים - ועל כך שגם הנתונים שפורסמו היום לא צפויים, כנראה, לתיקונים משמעותיים בעתיד.

צרו איתנו קשר *5988