עם ודאות לטווח ארוך: ועדת הכספים אישרה את הארכת הטבות המס בתמ"א 38 עד למאי 2026

בכך מאפשרת הוועדה את החלת ההטבות גם בערים שיחליטו להאריך את התוכנית לאחר מועד תפוגתה, אוקטובר 2023 • המטרה כעת: השלמת החקיקה בכנסת עוד השבוע

יו''ר ועדת הכספים, ח''כ אלכס קושניר / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת
יו''ר ועדת הכספים, ח''כ אלכס קושניר / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

הטבות המס לתמ"א 38 יוארכו עד למאי 2026: הצעת החוק שהועלתה היום (ב') לדיון בוועדת הכספים לקראת העלאתה להצבעה בכנסת בקריאה שנייה ושלישית אושרה בוועדה, עם הארכה של עוד כשנתיים וחצי מעבר לתאריך שהוצע במקור.

נזכיר כי הוראת השעה המאפשרת הטבות מס בתמ"א 38 - הטבות במס שבח ובמע"מ על שירותי בנייה - פגה בסוף 2021, ויצרה אי־ודאות רבה בשוק. רשות המיסים אומנם הבהירה כי תחיל את ההטבות רטרואקטיבית במידה מסוימת, כדי לא לפגוע בשוק, אך כל עוד לא התקבלה החלטה רשמית, בחוק, על הארכת ההטבות, השוק נותר בקיפאון. כעת, ברגעיה האחרונים של הכנסת הנוכחית, יובא החוק להשלמה, דבר שימנע כאוס גדול סביב תמ"א 38.

כאמור, לאחר שהוראת השעה פגה, עמלו ברשות המיסים על הארכתה. במשך חודשים רבים לא חלה התקדמות בעניין, אך בתחילת החודש הצליחו מקדמיה להעביר אותה בקריאה ראשונה. גם כאן התברר כי ישנה לקונה: ההצעה אושרה בקריאה ראשונה עם תוקף עד אוקטובר 2022, המועד הישן שבו אמורה הייתה לפוג תמ"א 38. כלומר לכאורה במצב זה היו הטבות המס נפסקות שנה לפני תום התוכנית בפועל.

אלא שהמהלך הזה היה, כנראה, ידוע מראש, ונועד להבטיח שניתן יהיה לקדם את ההצעה בכל מצב: בממשלת מעבר ניתן להמשיך בחקיקה רק של הצעות חוק שכבר עברו קריאה ראשונה, כך שההחלטה להעביר את הצעת החוק לא מעודכנת התבררה כנכונה: היא איפשרה להמשיך בחקיקה כעת, ולהגיע למצב שבו השוק אינו מתמודד עם ואקום משמעותי.

ההצעה המקורית: הארכת ההטבות עד סוף 2023

ההצעה שהוגשה לדיון היום הגיעה אל ועדת הכספים עם תאריך מוסכם: דצמבר 2023. מאחר שתמ"א 38 עצמה מסתיימת באוקטובר 2023, כלומר חודשיים קודם לכן, נראה היה סביר שההטבות יימשכו עוד חודשיים לאחר מכן.

אלא שבמהלך הדיון עלתה השאלה, גם מכיוונו של יו"ר הוועדה, אלכס קושניר, באשר לעובדה שכמעט לא הוזכרה עד כה: רשויות מקומיות יכולות, על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהאריכה את תוקפה של התמ"א, להאריך בתחומן את התוכנית עד 18 במאי 2026. כלומר ההצעה החדשה כלל לא התייחסה לתוכניות אלו, שעלולות להישאר ללא מענה עם סיומה של שנת 2023.

כאן החל דין ודברים מול אנשי משרד המשפטים והייעוץ המשפטי של האוצר, אשר התקשו לקבוע אם ניתן להאריך את ההטבות מעבר לתאריך הנקוב בהצעת החוק. הנושא אף הביא להפסקת הדיון בוועדה פעמיים. "הטבת המס הזאת לא הוארכה, והכניסה את השוק לקיפאון של שבעה חודשים, כי אף אחד לא ידע מה להגיד לעוסקים בתחום", התייחס לכך ח"כ קושניר. "שוק הנדל"ן הוא גם כך שוק בעייתי, ועכשיו אנחנו רוצים להכניס אותו לעוד אירוע של אי־ודאות? יש רשויות שכבר דחפו למהלך הזה של הארכת התוכניות בתחומן עד מאי 2026, מתוך ידיעה שיהיו הטבות לפרויקטים.

"אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שלושה-ארבעה חודשים מבחינה פוליטית. כבילת שיקול הדעת של הממשלה הבאה לא רלוונטית כאן לטעמי, כי אם תרצה היא תוכל לבטל את תמ"א 38, ואז ההטבות לא יהיו רלוונטיות. חייבים לייצר קוהרנטיות בין תוקף התוכנית לתוקף הטבות המס, ולתת באמת ודאות לשוק".

בהתאם לכך, החליטה הוועדה בהצבעתה על אישור הצעת החוק להארכת הטבות המס בתמ"א 38, עד ל־18 במאי 2026, היום שעד אליו יכולות לחול הוראות התמ"א בתחום מרחב התכנון של רשויות מקומית המעוניינת בכך (עליהן להודיע על כך לכל המאוחר ב־1 במאי 2023). התכנון הוא להשלים את חקיקת החוק בכנסת, בהצבעה בקריאה שנייה ושלישית, עוד השבוע. לפי שעה כלל לא בטוח שהחוק יועלה לקריאה שנייה ושלישית, שכן באופוזיציה עדיין מערימים קשיים - והחוק לא מקודם במסגרת ועדת ההסכמות. בשעות אלו מנסים מקדמי החוק לשכנע גורמים מכיוון האופוזיציה להסיר את התנגדותם לקידומו.

עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', שייצג את התאחדות הקבלנים בוני הארץ בדיון, אמר: "יש לברך על כך שחברי הוועדה נהגו באחריות רבה, תוך שהבינו היטב את המשמעויות ההרסניות של אי־הארכת הפטורים והקיפאון הצפוי בשוק התמ"א 38. הקוהרנטיות המשפטית, הרציפות, הרצון למנוע קפאון בשוק והשכל הישר גברו על כל שיקול אחר. לצד זה יש לקוות שהתקנות הנדרשות על מנת שחלופת שקד תהיה ישימה יותקנו ללא דיחוי, וכי עם הקמת הממשלה החדשה יוסדרו הוראות החוק לעניין המיסוי שיחול לגבי חלופת שקד".

נשיא ההתאחדות, ראול סרוגו: "כיום אלפי פרויקטים של תמ"א 38 מתעכבים רק בשל היעדר הארכת הפטור הזו. הבהרנו שיש צורך להאריך את התוקף עד 2026 כדי לכלול במסגרת זו את כל הפרויקטים שיצאו לדרך עד מועד פקיעת תוקף התמ"א, על פי התוכניות העירוניות".

צרו איתנו קשר *5988