הבתים היקרים בישראל: איזו עיר חצתה לראשונה את הרף של 5 מיליון שקל

בחודשים האחרונים לא דווחו עסקאות ענק של בתי מגורים כמו בשנים האחרונות, אך מתחת לרדאר התרחשו כמה עסקאות מעניינות • איזו עיר חוץ מתל אביב מושכת את הרוכשים, ואיזה פרויקט תל אביבי הצליח להתגבר על ההאטה בשוק • פרויקט מיוחד

נוף מאחת מדירות המגדלים בתל אביב / צילום: Shutterstock
נוף מאחת מדירות המגדלים בתל אביב / צילום: Shutterstock

שוק היוקרה בתל אביב בירידה תלולה במספר העסקאות, אולם עדיין מוביל את שוק היוקרה בארץ, ובפער גדול. "דירות ב־10 מיליון שקל בתל אביב הן לאו דווקא דירות במגדלי יוקרה, אלא גם דירות גג בפרויקטי תמ"א 38", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות מקרקעין. "הירידה החדה יכולה אולי ללמד על ההשפעה של המשבר בשוק ההייטק כאחת הסיבות לירידה במכירות דירות יוקרה. בחודשים האחרונים לא ראינו גם עסקאות ענק כמו בשנים קודמות והעסקאות היקרות ביותר נעו סביב 25־35 מיליון שקל ורובן נרשמו בפרויקט אחד ברחוב הירקון בתל אביב".

רחוב הירקון 2, תל אביב / הדמיה: Viewpoint
 רחוב הירקון 2, תל אביב / הדמיה: Viewpoint

כתובת: רחוב הירקון 2 (פרויקט "מנדרין אוריינטל"), שטח: 139 מ"ר, סוג נכס: דירה (קומה 7 מתוך 25)

הפרויקט שעליו מדבר כהן הוא "מנדרין אוריינטל", שממוקם ברחוב הירקון 2, ליד הדולפינריום. את הפרויקט מוביל הרצל חבס, היזם של מגדלי YOO ורוטשילד 1 יחד עם אורית פרידמן־ויסמן, לשעבר מנכ"לית גולדמן זקס ישראל. המשקיעים הם מייסד קרן אייפקס, סר רונלד כהן; יו"ר ובעל השליטה בקבוצת כלמוביל, ד"ר שמואל חרל"פ; וקרן קלארידג' שבשליטת משפחות ברונפמן. הפרויקט נמצא בשלב השלד שלו, ומועד האכלוס צפוי להיות תחילת 2025.

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

עד כה נרשמו באתר רשות המסים 63 עסקאות שבוצעו בפרויקט בשנתיים וחצי האחרונות, מהן חמש בחצי השנה הראשונה של 2022. העסקאות האחרונות שבוצעו בו מעידות על רמות מחירים מקובלות של 130־140 אלף שקל למ"ר, אם כי יש חריגות מהטווח הזה.

כך למשל דירת 139 מ"ר בקומה שביעית מתוך 25 קומות הפרויקט נמכרה ב־20.14 מיליון שקל - כ־145 אלף שקל למ"ר; דירת 245 מ"ר בקומה ה־17 של הפרויקט נמכרה ב־34.3 מיליון שקל - 140 אלף שקל למ"ר; דירה דומה בקומה ה־18 נמכרה ב־31.4 מיליון שקל - 128 אלף שקל למ"ר. הפרשי המחירים יכולים להעיד על תכנון שונה או על כיווני אוויר ונוף.

הרצליה: 11 עסקאות לעומת 48

העסקה הגבוהה במחצית הראשונה של 2022 בוצעה ברחוב האשל בהרצליה פיתוח, אחד מהרחובות היקרים ביותר בשכונה המגה יוקרתית הזו. ואולם העסקה הזו, שבמסגרתה נמכרה וילה על שטח של 2.2 דונם בכ־63 מיליון שקל, נמצאת רק במקום השישי בסולם העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשכונה מאז 2019. יתר העסקאות היקרות שבוצעו במחצית הראשונה של השנה בעיר, נעות בין 10 ל־15 מיליון שקל, מחירים שכבר הפכו לסוג של שיגרה בעיר.

רחוב האשל, הרצליה פיתוח / צילום: איל יצהר
 רחוב האשל, הרצליה פיתוח / צילום: איל יצהר

כתובת: רחוב האשל (הרצליה פיתוח), שטח: 2.2 דונם, סוג הנכס: וילה

רק 11 עסקאות יוקרה בוצעו בהרצליה בחצי השנה הראשונה, לעומת 48 עסקאות כאלה שנרשמו באתר רשות המסים בשנה שעברה, 33 שבוצעו ב־2020 ו־25 שנרשמו ב־2019. קצב ביצוע עסקאות היוקרה בשנה הנוכחית מורה על ירידה תלולה של כ־50% לעומת המחצית הראשונה של 2021.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, המתמחה בליווי פיננסי: "כאשר מדברים על שוק היוקרה בהרצליה, צריך להבדיל בין שכונות יקרות לבין צמודי קרקע בהרצליה פיתוח. שם, אחרי שנים שבהן לבעלי נכסים באזור היה לוקח זמן רב למכור נכס, בשנה־שנתיים האחרונות המגמה התהפכה והמחירים קפצו בעשרות אחוזים מיד אחרי הסגר הראשון. כיום רוכשי וילות היוקרה באזור זה הם מתעשרים חדשים מתחום ההייטק, שוק ההון וגם קצת תושבי חוץ שחזרו לארץ.

"צמוד קרקע שבתקופת הקורונה הוצע למכירה תמורת 6 מיליון שקל, נמכר לאחרונה ב־8.3 מיליון שקל. מגרשים לבנייה במרכז הרצליה פיתוח עלו בשווי בלפחות 2 מיליון שקל. ברחובות היקרים בפיתוח כדוגמת אשל, גלי תכלת, חבצלת השרון, מעפילים, מחירי המגרשים עלו ב־50% עד 100%. כרגע ישנם נכסים שכל מחיר שמבוקש מתקבל בשוק".

לדברי יעקב, קצב העסקאות בהרצליה פיתוח יכול להטעות, שכן מראש אין שם הרבה נכסים ובוודאי שלא מגרשים. ואולם על פניו נראה כי השפל שפוקד את השכונה היוקרתית ביותר בארץ אינו מקרי.

ירושלים: מחברים שתי דירות לאחת

בעוד היוקרה התל אביבית מסתמכת בעיקר על השוק המקומי, כשתושבי החוץ מהווים את "קצה הפירמידה" ומבצעים את העסקאות היקרות ביותר, היוקרה הירושלמית של 10 מיליון שקל ומעלה היא כמעט כולה תושבי חוץ.

אזור המושבה היוונית שהוא אזור היוקרה הוותיק של העיר, קיבץ לתוכו חלק משמעותי מעסקאות היוקרה שבוצעו בעיר במחצית הראשונה של השנה. העסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר בחודשים האחרונים בוצעה בצפון תלפיות, ברחוב כספי, שבו נמכרה דירת גן ב־29.8 מיליון שקל, אולם אורן כהן מפרימיום נכסים מדגיש כי מדובר בעסקה יזמית להקמת 12 דירות. לא רחוק משם, ברחוב הרכבת, נמכרה דירת פנטהאוז בת 8 חדרים ב־20.7 מיליון שקל.

רחוב כספי , ירושלים / צילום: יוסי זמיר
 רחוב כספי , ירושלים / צילום: יוסי זמיר

כתובת: רחוב כספי (שכונת תלפיות), שטח: עסקה יזמית להקמת 12 דירות, סוג הנכס: דירת גן

"הירידה בעיר היא פחות חדה ממה שניכר מנתוני רשות המסים, כי יש לא מעט עסקאות שכוללות איחוד דירות, שנרשמות ברשות המסים בתור כמה עסקאות", אומר כהן.

ואכן ניתן לזהות כמה מקרים שבהם באותם ימים נחתמו בפרויקטים חדשים מספר עסקאות. כך למשל, במהלך חופשת הפסח באפריל האחרון בוצעו למעלה מ־10 עסקאות במספר מקבצים, שכל אחד נערך ביום אחר, בפרויקט ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך; ברחוב ירמיהו בפרויקט חדש נמכרו שתי דירות צמודות באותו יום: האחת בכ־11 מיליון שקל והשנייה ב־6.2 מיליון שקל.

אז ייתכן שאכן מספר עסקאות היוקרה גבוה יותר בפועל ממה שנרשם ברשות המסים, אבל השיטה הזו של רכישת מספר דירות ביחד אינה חדשה וננקטה גם בשנה שעברה. לכן הטיעון הזה אינו יכול להסביר את התופעה.

הפריפריה: בחדרה נפרץ הרף של 10 מיליון שקל

כשמדובר על יוקרה מחוץ לירושלים, לתל אביב ולהרצליה, מחירי הנכסים המדוברים נמוכים בהרבה. כך למשל, במחצית הראשונה של 2022 נמכרו בבאר שבע 82 דירות שמחיריהן מגיעים ל־2.5 מיליון שקל ומעלה. לשם השוואה בכל 2021 נמכרו 99 דירות בטווח המחירים הזה. בשנה החולפת נמכרו בעיר שני נכסים במחיר של יותר מ־4 מיליון שקל, לפי רשות המסים.

באפריל האחרון נמכר בית בן 5 חדרים, 261 מ"ר, ברחוב נשר בשכונת נווה זאב בדרום העיר, תמורת 4.14 מיליון שקל. בספטמבר נמכר בית ברחוב אליקים תמורת 4 מיליון שקל. לבית 9 חדרים והוא משתרע על שטח של 242 מ"ר.

ביישוב להבים נמכר בינואר האחרון בית בשטח 370 מ"ר, 8 חדרים, תמורת 4.55 מיליון שקל.

נחל זהר 12, להבים / צילום: דיאגו מיטלברג
 נחל זהר 12, להבים / צילום: דיאגו מיטלברג

כתובת: נחל זהר 12, שטח: 370 מ"ר, סוג נכס: וילה

בנהריה נמכרו במחצית הראשונה של השנה שבע דירות במחיר של 3 מיליון שקל ומעלה, לעומת 12 בכל השנה שעברה.

בחיפה, לעומת זאת, מספר עסקאות ב־5 מיליון שקל נפל מ־35 בשנה שעברה לארבע בלבד במחצית השנה הנוכחית.

בחדרה בוצעה העסקה היוקרתית המפתיעה ביותר, שעה שדירת פנטהאוז 166 מ"ר בקומה ה־25 של פרויקט "החוף הלבן", של אסיה גרופ בדרום מערב גבעת אולגה נמכרה ב־10 מיליון שקל, כך לפי רשות המסים.

רחוב ברוך בוארון 1, חדרה / צילום: איל יצהר
 רחוב ברוך בוארון 1, חדרה / צילום: איל יצהר

כתובת: ברוך בוארון 1 (פרויקט "החוף הלבן"), שטח: 166 מ"ר, סוג הנכס: דירת פנטהאוז

אשךדירת פנטהאוז אחרת בת 201 מ"ר נמכרה בפרויקט בשנה שעברה ב־10.25 מיליון שקל. זו הפעם הראשונה שנכסים בעיר נרכשו במחירים שחצו את ה־10 מיליון שקל.

"מדבר בפרויקט ייחודי בחדרה, שאין רבים כמותו גם בארץ. הוא נמצא בקו ראשון לים, עם נוף פנורמי ללא הפרעה, ומהר מאוד הפך לפרויקט היוקרתי ביותר בעיר, שבו דירות 5 חדרים רגילות יכולות לעלות 3.5-4.5 מיליון שקל - טווח מחירים מאוד גבוה לחדרה". לפני שנתיים מחירי הדירות בפרויקט נעו בסביבות 25 אלף שקל למ"ר ואילו כיום הן נמכרות בסביבות 35 אלף שקל למ"ר, סכומים גבוהים ביותר לא רק עבור השוק של חדרה.

צפונה משם נמכרה וילה בת 390 מ"ר ברחוב מאציני 8 בשכונת דניה בחיפה ב־11.4 מיליון שקל, פנטהאוז שנבנה במסגרת תמ"א 38 ברחוב דיזרעאלי במרכז אחוזה, נמכר ב־6.95 מיליון שקל.

רחוב מאציאני 8, חיפה / צילום: איל יצהר
 רחוב מאציאני 8, חיפה / צילום: איל יצהר

כתובת: רחוב מאציאני 8 (שכונת דניה), שטח: 390 מ"ר, סוג נכס: וילה

תמ"א 38 הצמיחה לא מעט דירות יוקרה בעיר, שכן לראשונה אחרי הרבה עשורים מוקמות דירות חדשות בסטנדרטים גבוהים בשכונות הוותיקות של העיר.

גם נהריה הצמיחה לא מעט עסקאות תמ"א 38 יוקרתיות, שאחת מהן גם הייתה היקרה ביותר שבוצעה בגליל בחצי השנה הראשונה: ברחוב העלייה במערב היוקרתי של העיר נמכר פנטהאוז 200 מ"ר, עם נוף פתוח לים ב־5.15 מיליון שקל.

רחוב העלייה, נהריה / צילום: פאול אורלייב
 רחוב העלייה, נהריה / צילום: פאול אורלייב

כתובת: רחוב העלייה, שטח: 200 מ"ר, סוג הנכס: דירת פנטהאוז

ואילו העסקה היקרה בבאר שבע במחצית הראשונה של השנה הייתה קוטג' ברחוב נשר בשכונת נווה זאב, שנמכר ב־4.14 מיליון שקל. עד כמה שיישמע מפתיע, מדובר ככל הנראה בעסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר על דירה.

רחוב הנשר, באר שבע / צילום: דיאגו מיטלברג
 רחוב הנשר, באר שבע / צילום: דיאגו מיטלברג

כתובת: רחוב הנשר (שכונת נווה זאב), שטח: 261 מ"ר, סוג נכס: וילה

צרו איתנו קשר *5988