התוכנית להתחדשות רחוב אבן גבירול בת"א מסבכת הליכים

​תוכנית התחדשות רחוב אבן גבירול בתל אביב - אשר מתוכננת בין היתר להוסיף לו 2,500 יחידות דיור חדשות - מתקרבת לשלב ההפקדה, אך פרט מסוים בה מצביע על קשיים משמעותיים שבהם עלולים להיתקל בהמשך הדרך אלו שיבקשו להפוך את התוכנית למציאות בשטח. 

■ 2,500 יחידות דיור, אפס חניות: התוכנית להתחדשות אבן גבירול יוצאת לדרך 

עיון בהוראות התוכנית, שגרסה חדשה שלה הוגשה למוסדות התכנון לאחרונה, מגלה כי היא מפנה לעשרות תוכניות קיימות בשטח הרחוב, ומותירה סעיפים רבים בהן בתוקף - כך שכל איש מקצוע שיבקש לקדם צעד תכנוני כלשהו במרחב התוכנית יידרש לבדוק לא פחות מ־53 תוכניות לפני שיוכל להתקדם בתכנון.

הוראות שחוזרות אחורה עד לימי המנדט

תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה נמצאת ביחס כזה או אחר לתוכניות אחרות שנמצאות באותו שטח שעליו היא חולשת. כך, היא יכולה להיות כפופה לתוכנית (יחס שקובע כי היא לא יכולה לשנות את הוראות אותה תוכנית); היא יכולה להחליף תוכנית אחרת (כלומר הוראותיה יבטלו את הוראות התוכנית הקודמת, והוראות תוכנית זו יבואו במקומן); והיא יכולה להוות שינוי לעומת תוכניות אחרות (כלומר להפנות לתוכנית תקפה קודמת, משנה בה רק הוראות הרלוונטיות לה, וכל יתר הוראותיה של התוכנית הקודמת ממשיכות לחול).

 משאית באבן גבירול. ''בלתי אפשרי לבדוק תוכנית אחרי תוכנית'' / צילום: איל יצהר

כל אחת מהאפשרויות הללו משמשת תב"עות חדשות מעת לעת, וכך גם בתוכנית להתחדשות אבן גבירול. אלא שבתוכנית ספציפית זו מדובר על יותר מ־50 תוכניות אחרות שהיא מפנה אליהן, ושהוראותיהן ימשיכו לחול, והמשמעות: שורה ארוכה של הוראות שמגיש היתר, למשל, יידרש לבדוק כדי לוודא שאינן "מתנגשות" עם בקשת ההיתר שהוא מתעתד להגיש. כאן, למעשה, עיקר הבעיה.

"הפניה מתוך תוכנית לתוכניות קודמות היא עניין שאנחנו רגילים אליו, אבל במקרה של התחדשות רחוב אבן גבירול מדובר בעניין חריג", אומר עו"ד עפר טויסטר, שותף במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה. "אני לא זוכר תוכנית שמפנה למספר גדול כל כך של תוכניות אחרות.

 עפר טויסטר / צילום: גיל הדני

"יבוא אדריכל, יזם, שמאי, ויצטרך להוציא את כל אותן תוכניות - כולל תוכניות מתקופת המנדט, יש לציין - ולעבור סעיף אחרי סעיף, כדי להבין מה ממשיך לחול במסגרתן ומה לא. מדובר על מאות עמודים ואלפי הוראות. יידרשו שנתיים רק לבדיקה של כל התוכניות הרלוונטיות. הדרך עד ליישום תהפוך לדרך ייסורים שתגרום הרבה קשיים, תספק למתנגדים הזדמנות לאתר פרטי פרטים שבהם התכנון לא עומד, ותגרור דיונים, ויכוחים ואין ספור בעיות".

בניגוד למגמת הפישוט של מינהל התכנון

לצד המשמעות המעשית, שמתבטאת במעבר על מאות הוראות בעשרות תוכניות, ישנו כאן גם עניין מהותי, שקשור בצעדים שמקדם בשנים האחרונות מינהל התכנון, ובראשם נוהל מבא"ת - מבנה אחיד לתוכניות - המעודד ניסוח דומה וברור של תוכניות, כך שיהיו קלות יותר להבנה עבור מי שניגש לעיין בהן.

כחלק מנוהל זה מעודדים במינהל התכנון את עיקרון "תוכנית אחת למגרש אחד", שמטרתו להעמיד בפני גורמי המקצוע קובץ הוראות אחד, שבו כל הנחיות התוכנית. נראה שתוכנית התחדשות אבן גבירול אינה עומדת בעיקרון זה.

לדברי עו"ד טויסטר, "צריך שעורך התוכנית, בהנחיית מנהל ההנדסה והוועדה המחוזית, יבדוק בעצמו את כל התוכניות הללו, יכניס את כל מה שהוא חושב כמחייב להוראות התוכנית החדשה, וזה הכול. להגדיר במדויק מה הם כללי המשחק, בדיוק כמו שעשתה, אגב, הוועדה המחוזית בתל אביב לאחרונה, כשקבעה שבדיקת הכלכליות לפרויקטי התחדשות עירונית בחולון תהיה לפי תוספת של 12 מ"ר לדירה קיימת. היזמים, המתכננים, כולם יודעים מהי עמדת הוועדה, ולא צריך לנחש דבר".

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "במרבית התוכניות אכן ננקטת הגישה של תוכנית אחת למגרש אחד. התוכנית להתחדשות רחוב אבן גבירול חלה כמעט על כל רחוב אבן גבירול בתל אביב. מדובר בתוכנית מגרשית אשר קובעת הנחיות בינוי באופן גורף על כל מרחב התוכנית. התוכנית קובעת ביחס לתוכניות קודמות יחס של 'שינוי' מתוך נקיטה של משנה זהירות, בשל גודלה של התוכנית ולאור העובדה כי התצורה נשענת על מאפיינים בינויים ומרחביים אשר נקבעו בתוכניות קודמות. בשונה מתוכניות להתחדשות עירונית מתחמיות אשר עוסקות במרחב מצומצם, התוכנית הנדונה חלה על מרחב מגוון, מורכב ורחב".

מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "הטענה אינה נכונה. אחת ממטרות תוכנית אבן גבירול היא פישוט הליכי הרישוי, ולכן התוכנית כוללת הוראות בכל הנוגע לזכויות והוראות בנייה לבנייה חדשה ולתוספת על בניין קיים, אשר מייצרות תמונה ברורה.

"גם בתוכניות רובע 3 ורובע 4 סעיף 'יחס לתוכניות' כולל את שכבות התכנון הקודמות, ואין בסעיף כל בעיה בהוצאת היתרי בנייה. חשוב לציין כי לעירייה חשוב לשמור על אופיו של הרחוב, שהינו רחוב בעל סגנון בינוי ייחודי בגובה בניינים אחיד, כולל עירוב שימושים של מסחר, בתי עסק ומשרדים".