פסיקה חדשה קובעת: כמה מס תשלמו על דירה עם זכויות בנייה?

הכותב הוא מנהל תחום מיסוי מקרקעין בפירמת הייעוץ Auren ישראל

רקע: האם בדיווח על מכירת נכס ניתן להתעלם מזכויות הבנייה בו? זאת השאלה שעלתה במחלוקת משפטית שהסתיימה בהכרעה בבית המשפט העליון לאחרונה.

בעת מכירת דירה יחידה שאינה נחשבת ליוקרה, קרי שוויה פחות מ־4.846 מיליון שקל, מצפה המוכר לקבל פטור מלא ממס שבח. אלא שלחלק מהמוכרים מצפה הפתעה לא נעימה ששמה זכויות בנייה.

● מטא מצמצמת משמעותית את שטחי המשרדים בתל אביב: תעזוב את שרונה 
● "קפיצה של 50% בשנתיים": מה קרה למחירי הנחלות בישראל? 
● מה צריך לדעת לפני שחותמים על עסקת קומבינציה עם יזם 

עובדות המקרה: לאחרונה העליון הכריע בנושא כאשר נתן החלטה בערעור שעניינו זכויות בנייה בעת מכירת נכס. ההחלטה מציפה ומחדדת סוגיה שנמצאת באופן תדיר בין מוכרי נכסים לבין רשות המסים.

בעת מכירת דירת מגורים, ובעיקר כשמדובר בדירת מגורים צמודת קרקע, רשות המסים מתייחסת למכירה כשתי עסקאות נפרדות: מכירת הדירה עצמה ומכירת זכויות הבנייה כעסקה נפרדת. כך גם כשנמכרת דירה על שטח קרקע גדול שהנכס עצמו והשווי שלו יחסית לקרקע זניח. באופן זה ההטבות השונות שחלות על מכירה של דירת מגורים לא חלים על כלל המכירה אלא רק על החלק המיוחס לדירת המגורים עצמה בלבד.

גישה זו מובילה לתוספת למס השבח שנדרש המוכר לשלם. עיקר המחלוקת אינה על עצם החלוקה אלא על ייחוס השווי הנכון לדירת המגורים לעומת רכיב זכויות הבנייה ו/או הקרקע.

מקרה הנוכחי העוררים מכרו בית מגורים בחיפה בגודל 82 מ"ר על שטח של 688 מ"ר. בדיווח של העסקה לרשות המסים לא דיווחו על זכויות בנייה שיש על השטח. המחלוקת נבעה על היחס בין שווי הדירה לשווי הקרקע המבטא את שווי זכויות הבנייה. רשות המסים טענה כי היחס הוא חצי לדירה וחצי לקרקע. המערערים טענו שרוב המכירה מתייחסת לבית.

עיקר המחלוקת - האם קודם מעריכים את הבית ומה שנשאר מיוחס לזכויות הבנייה או שיש להעריך את שני הנכסים במקביל ואת היחס ביניהם. ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המסים ובנוסף פסקה על העוררים הוצאות בסך 70 אלף שקל.

עסקה נוספת ונפרדת

יו"ר הוועדה השופטת אורית וינשטיין כתבה בפסק דינה כי "יש לראות בתמורה ששולמה לידי העוררים בהסכם המכר על ידי חברת שדות פיתוח, בסך 4 מיליון שקל, כתמורה אשר הושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות", ושופטי העליון דפנה ברק־ארז, גילה כנפי־שטיינץ ויחיאל כשר אימצו את החלטת ועדת הערר.

המשמעות: כאשר דירה נמכרת, ויש בה זכויות בנייה שטרם נוצלו, רשות המסים מתייחסת על פי החוק למכירת זכויות הבנייה כעסקה נוספת ונפרדת ממכירת הבית עצמו. וכיוון שלמכירה זו אין הקלות או הטבות כמו במכירת דירת מגורים יחידה, מס השבח שיוטל על המוכר יכול להיות מפתיע ואפילו כואב. לכן, כחלק מהבדיקות המקדימות לקראת מכירת נכס, במסגרת בדיקת המיסוי הצפוי, יש לבדוק קיומן של זכויות בנייה ולאמוד את השווי שלהן ואת המיסוי שיחול עליהן.

5788/21