האוויר יוצא מהבועה? מחירי המשרדים בתל אביב צונחים, בעיקר באזור הזה

האם האוויר מתחיל לצאת מבועת הנדל"ן המניב בתל אביבי? מחירי השכירות למשרדים בעיר רשמו ירידה שנתית של 11%, בשעה שביתר אזורי התעסוקה בישראל המחירים שמרו על יציבות יחסית - כך עולה מהדוח החצי שנתי של חברת ניומרק נת"מ (NEWMARK NATAM).

● הירידות במחירי השכירות למשרדים בת"א מעידות על שוק שנמצא במשבר
● ניתוח | מה צריך לעשות כדי שרהט תהפוך לירכא של הדרום  

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בניומרק נת"מ, מצביע על כך שבשנות השיא של ענף ההייטק, 2021־2022, מחירי השכירות בתל אביב עלו בעשרות אחוזים ופתחו פער ניכר מהאזורים הסמוכים, ששמרו אז על יציבות מחירים. להערכתו, הירידות בתל אביב מעידות על חזרת השוק לממדיו מלפני פרוץ משבר הקורונה.

איפה נרשמו הירידות החדות ביותר?

מהדוח שחיברה בניומרק נת"מ עולה כי שוק הנדל"ן מניב נמצא במשבר. שכירות ממוצעת של מ"ר במגדל משרדים ברמה הגבוהה (A) בתל אביב הגיע במחצית הראשונה של השנה ל־130 שקל. בחציון הראשון 2022, לעומת זאת, המחירים הגיעו לשיא של 146 שקל למ"ר, ומאז רשמו ירידה של 11%: בחציון השני של שנה שעברה המחיר ירד ל־141 שקל למ"ר בממוצע, ואילו במחצית הראשונה של השנה הנוכחית הוא רשם ירידה של 8% ל־130 שקל למ"ר בממוצע.

הירידה הבולטת ביותר נרשמה בציר יגאל אלון. באזור זה הגיעו חוזי השכירות לרמה של 190 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022, אך מאז הם רשמו ירידה חדה, והגיעו ל־145 שקל למ"ר בחציון הראשון של השנה הנוכחית - ירידה של כמעט 25%.

אזורים נוספים שבלטו בדוח הם ציר מנחם בגין, שרשם ירידה של 13% בשנה ל־149 שקל למ"ר, מתחם הבורסה ברמת גן שירד ב־14% ל־112 שקל למ"ר, ומתחם הסיטי שרשם ירידה של 9% ל־159 שקל למ"ר. מנגד, המחירים ברמת החייל ואזור בית המשפט נותרו דומים לשנה שעברה, כ־82 שקל למ"ר ו־128 שקל למ"ר בהתאמה.

בעלי הנכסים עדיין נהנים מחוזים ישנים

בן צבי קליין מסביר מדוע בדוחות של חברות הנדל"ן המניב הציבוריות אין לפי שעה כמעט התייחסות לירידות המחירים. "חברות רבות חתמו על חוזים לחמש שנים ואף יותר, בעיקר עם מגזר ההייטק, וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע", הוא אומר. "אולם, לא ניתן להתעלם מריבוי השטחים בשכירות משנה. שכירות המשנה מאוד צמחה בשנה האחרונה, והיא זו שמכתיבה את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

כך נוצר פער משמעותי בין הדיווחים של החברות לבורסה, לבין המצב האמיתי בשוק הנדל"ן, שלפי בן צבי קליין, מוכתב היום בעיקרו על ידי שוק שכירות המשנה. "אין היום מגדל בתל אביב שלא מושכרים בו ו/או מוצעים להשכרה שטחי שכירות משנה. מדובר בקומות שלמות בכל מגדל כזה, ולהערכתי בעשרות אלפי מ"ר בסך הכול", הוא אומר. לדוגמה, חברה מסוימת ששילמה 200 שקל למ"ר במגדל TOHA הממוקם על ציר יגאל אלון, נאלצה להשכיר שטחים במגדל לפי 170 שקל למ"ר.

"זה לא שאין מחירים גבוהים. לא מזמן שכרה חברה באמצעותנו שטחים במגדל חג'ג' ברחוב הארבעה, לפי 180 שקל למ"ר. אבל שם המיקום מנצח: ליד קווי הרכבת הקלה והכבדה", מוסיף בן צבי קליין.

בנוסף, העסקאות המבוצעות כיום קטנות מאלו שהיו בשנים קודמות. פחות ופחות חברות הייטק גדולות מחפשות שטחים של אלפי מ"ר, ויותר חברות קטנות ובינוניות מחפשות מאות מ"ר. עוד עולה מהדוח, כי החוזים נחתמים כיום לתקופה קצרה יותר, מממוצע של חמש שנים לשלוש בלבד, מה שמעיד על רצון הצדדים לא להתחייב לעתיד הרחוק.

שוק הנדל"ן בתל אביב חווה תיקון

עד כמה הירידות בתל אביב קשורות במאבקים הפוליטיים והמשפטיים המתרחשים בימים אלה בישראל? כשהשקל סובל מפיחות מתמשך, הריבית עולה וכשהמדינה סובלת מירידה כללית בהשקעות מחו"ל - גם שוק המשרדים כמובן נפגע מכך. אולם, בהתייחס לכך שבמקומות אחרים בארץ, כולל כאלה באזור המרכז, לא נרשמו שינויים כה חדים כמו שנרשמו בתל אביב, ניתן להעריך כי מדובר בעיקר בתיקון השוק התל אביבי.

במחצית הראשונה של שנה שעברה מחיר מ"ר משרדים ממוצע (דרג A) בתל אביב היה כפול מזה של רעננה, פתח תקווה, בני ברק או מודיעין. כיום הוא גבוה בכ־70% "בלבד": בתל אביב המחיר למ"ר מגיע ל־130 שקל בממוצע, ואילו בערים הסובבות הוא עומד על 77 שקל למ"ר בממוצע. סביר כי הדבר הוא סימפטום להחלשת כוחם של עובדי ההייטק שדרשו לעבוד בלב תל אביב.

באילו ערים נוספות נרשם שינוי משמעותית?

גם בירושלים ובחיפה לא נראו תזוזות בולטות במחירים, למעט בשני מקומות. באזור חיפה בולטת עליית מחירים משמעותית בפארק מת"ם, של כ־30% לעומת החציון הקודם, והמחיר מגיע כיום ל־98 שקל למ"ר. זה נובע ככל הנראה מהקמת מבנים חדשים, בהם המבנה של אפל, ושקרובה מאוד למחירים הנהוגים בהרצליה פיתוח.

גם בירושלים נרשמה עלייה של כ־10% באזור תלפיות ושל 6% בהר חוצבים. בניומרק נתם מתקשים להסביר את העלייה בתלפיות, אך לגבי הר חוצבים, טוענים כי חלה בו עלייה משמעותית בשיעור האכלוס, מה שהוביל לעליית המחירים.